埃塞俄比亚亚的斯亚贝巴写字楼市场研究

摘要：埃塞俄比亚是非洲联盟（AU）、政府间发展组织（IGAD）、东部和南部非洲共同市场（COMESA）等组织成员。2024年1月1日，埃塞正式成为金砖国家正式成员，这不仅增强埃塞与金砖国家的经济政治联系，也为其经济增长开辟新途径，标志着埃塞发展的重要里程碑。埃塞重点发展出口创汇、进口替代和产业升级型产业，并推动科技创新、金融及教育培训业转型升级。随着首都亚的斯亚贝巴经济不断增长，制造业和服务业等蓬勃发展的部门的支持带动，企业逐渐聚集，知名实体扩张，国际组织和国际非政府组织涌入，导致对高质量写字楼的需求显著增加。本文对亚的斯写字楼市场进行研究，分析亚的斯写字楼发展趋势，为进入写字楼领域开发提供理论支持。

关键词：埃塞俄比亚、写字楼、市场研究

1 引言

埃塞俄比亚近年经济保持高速增长，人口超过 1.3亿，成为非洲第五大经济体和世界第十大人口大国[1]。首都亚的斯亚贝巴（简称“亚的斯”）是全国政治、经济、文化和教育中心，也是非洲联盟总部（AU）和联合国非洲经济委员会（UNECA）所在地。随着亚的斯经济不断增长，制造业和服务业部门的支持带动，企业逐渐聚集，知名实体扩张，国际组织和国际非政府组织涌入，导致对于高质量写字楼的需求显著增加。埃塞政府坚定不移地致力于基础设施建设和城市更新项目，大力增强亚的斯写字楼领域开发。

2 亚的斯写字楼市场研究

亚的斯过去十多年办公基本依托城市综合体的形式存在，楼宇单体建筑面积大于20，000㎡，同时商业所占面积较多，整体办公品质不高。代表项目有Friendship City Center、Dembel City Center等。

亚的斯近几年随着国际化程度提高，越来越多高档办公楼出现，楼宇单体建筑面积降至12，000㎡以内，且专注于打造优质办公区。代表项目有METI Office Park、SNAP Plaza、Minaye Corporate Office等甲级办公楼。

2.1 亚的斯写字楼分布

Bole区商圈

高档写字楼和新增写字楼主要分布在主干道Airport Road， Cameroon Street/Namibia Street， Rwanda Street/Cape Verde Street。由于Bole区已经形成了一定的国际化商务氛围，不少高端项目和在建项目主要聚集于此，未来会有大量新增供应。Bole区的区位优势明显，靠近博莱国际机场和数条城市主干道，交通发达。区内有著名的会展中心、大量的商业中心、庞大的驻外机构以及种类繁杂的酒店，生活便利国际化程度高，因此Bole办公圈聚集的主要租户群体以跨国公司、贸易公司、科技企业、非政府组织以及埃塞国内企业总部为主。

CBD商圈

大部分政府机构以及多数金融机构主要集中分布在CBD传统办公圈。该区域写字楼以自用为主，少部分对外出租的办公楼普遍品质一般，但出租率仍然较高。首先，政府办公楼并不能完全满足所有部门的办公需求，埃塞政府租赁了大量写字楼用于办公，例如亚的斯土地局，亚的斯规划局，工业园开发协会，亚的斯交通管理局等，但仍不能满足全部的办公需求。其次，很多与政府相关的企业和非政府组织也租住在CBD区域，办公需求旺盛。CBD商圈的办公楼租户主要以政府机构、银行和保险公司以及非政府组织为主。目前该区域有十多栋银行和保险公司的总部大楼的超高层在建设当中。CBD商圈强劲的需求显然可以支撑更高品质、更高价格的写字楼。2023年入市的Minaye Corporate Office在品质、价格全方位对标甚至超越了旧标杆Noah Plaza，同样实现了快速去化。

2.2 亚的斯写字楼技术指标

办公使用层面：高档写字楼标准层面积平均为600-700㎡，层高在2.8-3.2米之间，得房率通常集中在68%-75%。

形象档次：玻璃幕墙、双层挑高大堂、高品质卫生间和电梯厅逐渐成为市场主流，提升客户体验和档次认知。

配套设施：高档写字楼首层的咖啡、银行、打印店是标准的配套设施。

2.3 亚的斯写字楼租金价格

2021年至2023年平均租金呈现增长态势，年复合增长率近24%，2023下半年较上半年大幅飙升。然而，租金价格于2023下半年大幅飙升，较前几个季度大幅上升15%。这种飙升表明市场动态发生了显著变化，可能受到需求变化、供应限制和经济状况等各种因素的影响。

亚的斯写字楼平均租金价格为675比尔/平米/月。其中，A级写字楼的平均租金价格为780比尔/平米/月；B级写字楼的平均租金价格为690比尔/平米/月；C级写字楼的平均租金价格为622比尔/平米/月。

不同类型写字楼空置率：A级空置率最低，B级空置率居中，C级空置率最高，证明优质办公的需求大。

3 亚的斯写字楼客群分析

入驻写字楼的客群：埃塞政府机构、埃塞中大型企业、跨国企业总部、国际贸易公司、跨国组织、非政府组织、高端服务业等。

埃塞中大型企业：包括电信、石油、金融、航空、制造业，跨境电商公司涉及生鲜、药物，电器、电子元器件等。

跨国企业总部：包括电信、电子产品、金融及其他高端服务业等。

跨国组织、非政府组织：联合国儿童基金会、慈善机构、国际商会等。

科技与创新型企业：信息技术、软件开发、科技创新等。

专业服务企业：咨询、法律、技术服务等。

4 亚的斯写字楼发展趋势

根据市场调研结果，目前高档办公的未来供应主要集中在Bole区。

虽然办公市场将迎来大量供应，市场竞争增大，但是从需求角度预测，未来办公需求将大幅增加，市场的整体去化情况较为乐观。

从宏观经济看，虽然外部风险重重，但埃塞的经济发展仍然处在上升轨道；亚的斯作为政治中心、经济中心，集中全国最主要的国际贸易、金融服务等第三产业，必将成为国内资本的首选汇聚地。

从市场反应看，2023年新入市的高端写字楼 Minaye Corporate Office实现全部去化。在调研过程中，许多写字楼的招商人员经常表现不耐烦的态度，这标明了亚的斯的办公物业仍然是一个卖方市场。

综上，除非宏观政治、经济环境发生根本变化，亚的斯的办公市场仍将持续繁荣，呈现供需两旺的局面。

5 总结

随着亚的斯经济和城市的发展，埃塞政府为了展示良好营商环境，提升城市环境面貌，有意打造与亚的斯城市地位相匹配的现代化、创新型城市建设样板。特此，埃塞政府指定亚的斯市政府与中交一公局合作打造亚的斯未来经济特区项目（简称“未来城”），要求埃塞投资委员会在国民待遇、外汇金融、税收减免、投资保障等方面给予特殊优惠政策[2]。中国驻埃塞大使馆对项目大力支持，将未来城列为中埃合作重点项目之一。

亚的斯未来经济特区拟借鉴中国自贸试验区经验，在埃塞建设具有经济特区产业性质的城市综合体，在园区内率先开放原本不对外资开放的领域，并实施更加优惠的税收和外汇政策[3]，打造埃塞引进外资的开放区、国际贸易商务区、经济增长功能区和现代城市形象区。

总体定位：集国际商贸、商务金融、居住办公、休闲购物、文教配套等为一体的具有经济特区产业性质的城市综合体。

规划理念：绿色、节能、智慧、现代、健康

使命愿景：高端化、国际化、市场化，始终以客户为中心，建设亚的斯一流的城市新区和标志性地段，实现社会效益、环境效益、经济效益的高度统一。

5.1 国际商贸中心

推荐产业：电子信息、智能装备、新能源、汽车、生物医药、纺织品、农副产品等。

推荐理由：作为埃塞国门经济特区，打造跨国贸易平台，形成非洲贸易物流中心。

5.2 国际会展中心

推荐产业：新能源汽车、高端制造、家居、建材、机械设备等。

推荐理由：以会展经济驱动技术交流和贸易合作，构建区域产业展示与交易中枢。

5.3 国际金融中心

推荐产业：银行、保险、投资咨询、金融服务、金融科技。

推荐理由：引入境内外金融机构设立区域总部，打造东非金融枢纽。

5.4 休闲娱乐中心

推荐产业：国际品牌旗舰店、大型商超、娱乐设施、亲子活动中心、国际及本地高端餐厅、特色快餐、多国美食等。

推荐理由：创建购物、餐饮和休闲娱乐综合区，塑造城市活力新地标。

5.5 国际商务酒店

推荐产业：国际品牌商务酒店。

推荐理由：配置高端会议设施与多语种服务团队，承接国际峰会及商务接待需求。

5.6 高端居住社区

推荐产业：高端住宅开发、豪华公寓、酒店式公寓。

推荐理由：结合智慧化设施和优质服务，满足全球精英阶层居住与资产配置需求。

5.7 教育培训中心

推荐产业：国际学校、职业培训中心。

推荐理由：建立高标准的教育和培训设施，提供高质量教育资源和技能培训。

5.8 文化旅游中心

推荐产业：咖啡文化中心、旅游设施、文化遗产保护等。

推荐理由：以咖啡文化为核心，打造文旅新业态，增强国际吸引力。

参考文献

[1]国际货币基金组织（IMF），《世界经济展望》，2024（3）

[2]埃塞联邦政府，《经济特区法》（第1322/2024号），2024（5）

[3]埃塞联邦政府，《外汇指令》（第FXD/01/2024号），2024（7）