测绘工程技术在不动产测量中的实践分析

不动产测量是对土地、房屋、林木及相关附属设施的不动产位置、权属界线、面积等要素进行测量的技术活动，它已成为开展土地资源管理、规划设计、房产交易、税务征收等活动的基础性工作[1]。测绘工程技术是不动产测量的技术基础，3S 技术、RTK 定位技术、数字摄影测量、三维扫描等测绘工程技术的应用，为不动产测量效率与精度的提升提供了强有力的支撑[2]。因此，本文对测绘工程技术在不动产测量中的实践应用进行了分析。

1 不动产测量中测绘工程关键技术的应用

1.1 高精度控制测量

控制测量是不动产测量的基础，为后续界址点测量、房产面积测算等提供空间基准框架。在实际工作中，通常采用 GNSS 静态测量或 RTK 动态测量方法建立测区平面控制网，采用水准测量或高程拟合方法建立高程控制网。根据《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）第 5.3 节，不动产控制网的建立应坚持“从整体到局部、分级布网”的原则，确保控制点的精度均匀性与可靠性。现代不动产控制测量通常采用 CORS 网络 RTK 技术，通过区域内连续运行参考站系统，实现实时厘米级定位。这种方式大大减少了控制点布设的成本和时间，特别是在大范围不动产调查项目中优势明显。值得注意的是，对于阴影地区（如高楼密集区）、地下空间等 GNSS 信号弱的环境，可采用 SFix 技术，通过激光测距与 SLAM 角度约束信息反算 RTK 测点坐标，在 1 分钟内仍可保障 5cm 的绝对精度，有效解决了 RTK 技术“最后 100 米”的测量难题。

1.2 界址点与界址线的测量

界址点是不动产测量的核心要素，直接关系到不动产权利范围的认定。界址点测量需遵循《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）和《房产测量规范 第 1 单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1-2000）的相关要求，根据不同等级精度选择适当的测量方法。通常情况下，一类界址点应采用解析法测定，使用 GNSS 或全站仪直接测量点坐标。在困难情况下，也可采用图解法从正射影像图或大比例尺地形图上获取界址点坐标，但精度相对较低。界址线的测量不仅需要准确记录位置信息，还需详细标注权属性质和界标类型。在实际工作中，常会遇到界址模糊、争议等问题，需要测量人员结合历史档案资料、邻里问询等多种方法进行综合判断。

1.3 不动产面积测算

面积测算直接关系到不动产的价值评估和权利确认，是不动产测量中最敏感的环节之一。根据《房产测量规范 第 1 单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1-2000）第8 章，房屋面积测算主要包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等指标的计算。面积测算可采用坐标解析法、图解法和实地量距法等方法。其中坐标解析法基于界址点坐标计算面积，精度最高。实地量距法直接测量房屋边长计算面积，适用于形状简单的房屋。共有建筑面积的分摊是不动产面积测算的难点和关键点，应根据“谁使用谁分摊”的原则，明确共有部位（如楼梯、电梯、公共门厅等）的范围、面积，以及分摊原则和计算公式。在实际工作中，需仔细分析建筑设计和功能结构，合理确定分摊系数，确保测算结果公平合理。

1.4 不动产图件测制

不动产图件包括宗地图、房产分户图、不动产单元图等，是不动产登记证书的重要组成部分。这些图件直观反映了不动产的空间位置、形状、相邻关系等信息，具有重要的法律凭证作用。宗地图表示宗地位置、界址点线、宗地内建筑物、邻宗地界址线以及与宗地相邻的道路、水系等地物要素信息。房产分户图则以户为单位绘制，详细标注该户的界址点、房屋轮廓、面积、户型、阳台位置、门牌号等信息。现代不动产图件测制已基本实现数字化[3]，通常采用 CAD 或 GIS 软件制作，不仅提高了精度，也便于成果管理和共享。

2 不动产测量实践中面临的挑战与对策

2.1 数据整合与共享问题

不动产测量涉及多部门数据整合，包括国土、房产、规划、民政等多个部门的数据资源。长期以来，这些数据分散在不同部门，标准不一、格式各异，形成严重的信息孤岛现象。为此，应建立统一的数据标准体系，明确各类数据的格式、精度和质量要求。同时，构建不动产测量大数据平台，实现多部门数据的集中管理和共享应用。还要制定数据更新机制，确保数据的现势性和准确性。

2.2 技术标准与质量控制

由于不动产测量涉及多种技术方法和设备，不同技术之间的标准衔接和精度匹配成为重要障碍。特别是在采用新技术时，往往会与传统方法产生差异，需建立科学的质量评价体系来解决这些矛盾。例如，测量一个开阔地带的宗地，四个界址点（J1,J2,J3,J4）用 RTK 测量。但 J4 点旁边有一棵大树，信号失锁，测量员必须从 J3 点用全站仪通过距离和角度交会出 J4 点的坐标。由于全站仪测量要输入测站仪器高，而 RTK 测得的高程精度相对较低，这就给全站仪设站带来初始误差。加上 RTK 测量坐标转换参数误差和全站仪自身测量误差，导致全站仪测得的 J4 点坐标和 RTK 理论上应测得的 J4 点坐标可能存在 2～5cm 甚至更大的差异。为此，应制定详细的技术规程和作业指导书，明确各种技术的适用条件和精度指标。仍以上面例子说明，在作业指导书中应明确不得在同一个点上混合使用两种技术，以确保所有相邻的界址点使用同一种技术测量，如在大树附近布设一个 RTK 控制点（K1），然后用全站仪从 K1 点测量到 J4 点及其周围所有被遮挡的点。这样，被遮挡区域点的精度是相对统一的，且与 RTK 点的绝对精度通过 K1 点进行了“衔接”。此外，还要在实施中对设计、外业测量和内业处理的全过程进行质量控制和严格把关。最好引入第三方检验机制，以便对测量成果进行独立验证。

2.3 人才队伍建设与技术培训

不动产测量技术快速发展，对专业技术人才的需求日益增强。特别是掌握新型测绘技术和信息技术的复合型人才严重短缺，成为制约行业发展的瓶颈之一。为此，测绘机构应加强与高校和科研机构合作，培养专业对口的技术人才。其次，建立定期培训机制，提高现有技术人员的技术水平。还要完善人才激励机制，吸引和留住高素质人才。与此同时，应编制测绘便民手册，帮助群众和开发企业快速了解流程，以提高服务质量。

3 结语

不动产测量工作正经历从传统人工测量向数字化、智能化方向转型。这种变化提高了测量效率，增强了数据准确性，丰富了成果表现形式，同时也带来了新的挑战。为此，应进一步加强技术研发和标准化工作，促进多部门数据共享和业务协同，推动人工智能、三维实景建模、区块链等新技术在不动产测量中应用，以便不断提高不动产测量的技术水平和成果质量。

参考文献：

[1]张胜.三种测绘新技术在不动产测量中的应用[J].电脑采购,2024(25):70-72

[2]赵富豪.测绘工程技术在不动产测量中的应用[J].中国高新科技,2022(5):120-121.

[3]李德恒.数字化地形测量质量控制在不动产测量中的应用探究[J].房地产导刊,2024(12):63-64,69.