农村不动产统一登记问题与对策研究

随着农村经济体制改革不断深化，乡村振兴战略持续推进，农村不动产统一登记成为关键基础性工作。它关乎农村产权明晰、土地资源合理利用、金融市场在农村的有效拓展，对保障农民财产权益、促进农业现代化发展意义重大。

一、农村不动产统一登记概述

1.1 农村不动产统一登记的定义与内容

农村不动产统一登记是指将农村范围内的土地、房屋、林地、草地等不动产的所有权、使用权及其他项权利，由不动产登记机构依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规，通过实地调查、资料审核、信息录入等规范化流程，统一登记造册，并核发具有法律效力的不动产登记证书。其内容不仅涵盖农村宅基地使用权登记、集体建设用地使用权登记、农村房屋所有权登记、土地承包经营权登记，还包括林权登记、水域滩涂养殖权登记等细分领域。以农村宅基地为例，登记过程需明确宅基地的位置、面积、四至界限，以及房屋的建筑结构、层数等信息，借助不动产登记信息管理基础平台，实现登记数据的数字化存储与动态更新，从而构建起覆盖全域、要素齐全的农村不动产登记数据库，真正实现农村不动产登记的规范化、标准化和信息化管理。

1.2 农村不动产统一登记的重要性

农村不动产统一登记通过确权颁证的方式，将模糊的产权关系转化为清晰的法定权利，有效减少因权属不清引发的邻里纠纷。例如，在一些山区农村，曾因林地边界划分不明确导致村民争执不断，通过统一登记明确四至范围后，纠纷发生率显著下降。从经济层面看，清晰的产权赋予农民对不动产的处分权，使其能够凭借不动产进行抵押贷款、入股经营等融资活动，将“沉睡”的土地、房屋等资源转化为可流动的资产。

二、农村不动产统一登记存在的问题

2.1 法律法规体系不完善

目前，我国农村不动产统一登记相关法律法规分散在《土地管理法》《物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规中，缺乏一部专门针对农村不动产统一登记的综合性法律。这导致在登记过程中，对于一些特殊问题如农村“一户多宅”、非本集体经济组织成员继承农村房屋等情况，缺乏明确的法律依据，使得登记工作难以有效开展。

2.2 登记标准不统一

不同地区在农村不动产登记标准上存在差异，包括登记流程、测量规范、材料要求等方面。部分地区登记流程繁琐，增加了农民办事成本；测量规范不统一，导致不动产面积认定存在争议；材料要求不一致，使得农民在不同地区办理登记时无所适从，影响登记工作的效率和公正性。

2.3 权属纠纷复杂

由于历史原因，农村不动产存在大量权属不清的问题。例如，农村宅基地在长期使用过程中，存在边界划分不明确、继承分割不规范等情况；农村土地承包经营权因土地调整、流转等原因，权属关系较为复杂。这些权属纠纷使得不动产登记工作面临重重困难，容易引发矛盾冲突，阻碍登记工作的推进。

2.4 技术支撑不足

农村不动产统一登记工作需要先进的测绘技术和信息化管理系统支持。然而，部分地区受经济条件限制，缺乏高精度的测绘设备和专业的测绘人员，导致不动产测绘精度不高，影响登记的准确性。同时，农村不动产登记信息化建设滞后，不同部门之间信息共享不畅，存在“信息孤岛”现象，降低了登记工作效率。

2.5 群众参与度低

部分农民对农村不动产统一登记的重要性认识不足，存在抵触情绪。一方面，一些农民担心登记后会增加税费负担；另一方面，由于宣传不到位，农民对登记政策和流程了解不够，认为登记手续繁琐，不愿主动配合登记工作。此外，部分村干部对登记工作重视程度不够，没有充分发挥宣传引导作用，进一步降低了群众参与度。

三、农村不动产统一登记问题的解决对策

3.1 完善法律法规体系

加快制定《农村不动产统一登记条例》等专项法规，构建涵盖宅基地、集体建设用地、农村房屋等全类型不动产的法律框架。针对 " 一户多宅 " 问题，明确区分历史形成、合法继承等不同情形的处置标准，允许通过有偿退出、流转或确权登记等方式分类处理；对非本集体经济组织成员继承农村房屋，需明确其仅享有房屋所有权及房屋占用范围内宅基地的使用权。同时，系统梳理《土地管理法》《民法典》等上位法与地方性法规，建立定期修订机制，消除不同层级法规间的矛盾冲突，确保法律适用的统一性和权威性。

3.2 统一登记标准

由自然资源部牵头制定《农村不动产统一登记技术规范》，构建 "全国统一标准 + 地方补充细则 " 的制度体系。在登记流程方面，推行 "一窗受理、并联审批、限时办结" 模式，将原本分散在农业农村、住建、林业等部门的审批权限集中整合，实现不动产登记、交易和缴税等业务"最多跑一次"；测量规范采用卫星遥感（RS）、全球卫星导航系统（GNSS）与无人机航测相结合的技术手段，建立厘米级精度的不动产空间数据库；材料要求实行清单式管理，对不同登记类型所需的身份证明、权属来源证明、权籍调查表等材料进行标准化模板设计，并提供线上线下多渠道材料预审服务。

3.3 化解权属纠纷

构建 " 村 - 镇 - 县 " 三级矛盾调解网络，在行政村设立不动产纠纷调解室，乡镇建立由司法、自然资源、农业农村部门组成的联合调解中心，县级层面设立不动产纠纷仲裁委员会。针对历史遗留问题，建立" 一户一档 " 数据库，对 1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前形成的宅基地、未办理审批手续的房屋等情况，通过村民代表大会决议、村委会公示等程序进行确权。创新 " 调解 + 司法确认 " 工作机制，对达成调解协议的纠纷，由基层法院进行司法确认，赋予协议强制执行效力，降低当事人维权成本。

3.4 强化技术保障

设立农村不动产登记技术专项基金，重点支持北斗导航定位系统、倾斜摄影测量等新技术应用，在山区、海岛等测绘困难区域推广激光雷达（LiDAR）扫描技术。依托自然资源部" 互联网 + 不动产登记" 平台，构建全国统一的农村不动产登记信息系统，实现与公安户籍、民政婚姻、税务纳税等数据的实时共享，推行电子证照和区块链存证技术。

3.5 加强宣传引导

开展 " 不动产登记政策进万家 " 专项行动，制作方言版政策解读短视频在抖音、快手等平台投放，利用农村 " 大喇叭 " 每日定时播报登记知识。组织由自然资源、农业农村部门专家组成的宣讲团，开展 " 田间课堂 "" 院坝会 " 等特色宣讲活动，现场演示手机端登记操作流程。建立村级登记协管员制度，由村干部兼任政策宣传员和业务代办员，对主动配合登记的农户给予积分奖励，积分可兑换生活用品或享受公共服务优惠，形成" 以点带面" 的示范效应。

结语：

农村不动产统一登记工作是一项复杂的系统工程，对保障农民权益、推动乡村发展具有重要意义。当前，农村不动产统一登记存在法律法规不完善、登记标准不统一、权属纠纷复杂等诸多问题，通过完善法律法规体系、统一登记标准、化解权属纠纷、强化技术保障、加强宣传引导等对策，能够有效解决现存问题，推进登记工作顺利开展。

参考文献：

[1] 马文革 . 农村不动产统一登记工作探究 [J]. 农村科学实验 ,2019,000(008):121-122.

[2] 毛明发 . 关于农房登记问题的研究 [J]. 农村财政与财务 ,2019,000(010):26-27.