城市住宅社会效益评价体系的研究

【摘要】论文以城市住宅为研究对象，从社会效益方面着手，建立城市住宅的社会效益评价体系，从社会效益评价基础理论到指标及体系的建立进行多方阐述，力求建立一个能适应“小康”社会的评价体系。

【关键词】城市住宅社会效益评价体系

引言

城市生存环境的创建是人类文明进步的重要标志。城市的功能是一个集经济、社会、环境三位一体的综合性高度人工化生态系统。这个系统是复杂的特定空间，它涉及城市规模、城市经济、城市住宅区、城市交通、城市基础设施、城市绿化等诸多问题。其中，城市建设的主要内容之一是住宅区的建设，住宅区是市民日常生活、使用时间最长也是城市建设占地面积最多的场所。因此，建设好城市住宅小区成为城市建设中一个值得研究的突出问题。

住宅区是城市大系统中的一个子系统，它的综合效益同样涉及到经济、社会、环境（生态）三大要素，是一个非常庞杂的系统。由于这些影响因素具有不同的评价指标，而且有些指标是定性的，有些是定量的，并具有很大的不确定性或模糊性；另一方面住宅区是为人服务的，不同的人具有不同的喜好，主观感受有很大不同，对住宅区的评价往往带有很大的主观性，而且评议人员的知识水平及经验对评定结果的影响很大。所以，需要构建一套科学合理，切实可行的住宅区综合效益评价体系，以求对住宅区作出全面正确的评价。本文将以社会效益评价体系作为研究重点，后续将继续研究经济效益评价体系和环境效益评价体系。

一、社会效益评价的基础理论

1、社会效益概念

社会效益是指项目的建设和运行对社会发展、资源、生态、环境、就业、分配、居民生活条件和生活质量、地方社区的发展等方面带来的影响。

投资项目对社会发展目标的影响，包括自然影响与社会影响。前者体现为对自然与生态环境的影响，以及对自然资源保护与利用的影响；后者则体现在社会效益上，既有与经济活动有关的社会效益，也有与经济活动无关的社会效益。

与经济活动有关的社会效益，首先是物质生产与流通领域对国家和地区经济发展促进与推动的宏观效益，以及投资项目建设对与其投入品和产出品相关的各经济部门产生的间接效益等；其次是项目建设导致生产规模扩大、生产结构变化所引起的非物质生产需求增长带来的社会效益，如因为经济增长引致商业服务业的发展等。

与经济活动无关的社会效益是指社会各领域为创造劳动条件、劳动组织形式等产生的非生产需求增长的社会效益，如医疗项目可以为劳动者救死扶伤、强身健体服务，从而提高劳动效率；教育项目可以为劳动者增加知识和技能，从而提高劳动质量；因为项目而使环境和生态改善，显然也是为劳动者创造适宜的劳动条件，自然也有社会效益。

2、社会效益评价概念

社会效益评价是从社会整体角度出发，分析和考察投资项目对实现国家和地方各项会发展目标所做的贡献与影响，包括项目与当地社会环境的相互作用，评价项目的社会效益及其合理性。

3、社会效益评价的步骤

进行项目的社会效益评价，一般应有以下几个步骤：

（1）确定评价目标与评价范围根据项目建设的目的、功能，以及国家和地区的社会发展战略，对与项目有关的各社会因素进行分析研究，找出项目对社会环境可能产生的影响及其反影响，确定项目评价的目标，并分出主要目标与次要目标。

评价范围包括：空间范围是指项目所在社区的边界及其影响所及地区；时间范围则为项目的计算期或寿命期。

（2）选择评价指标根据评价目标，选择适当的评价指标，包括各种效益与影响的定量指标与定性指标。所选指标不宜数量过于庞杂，且便于查找数据、资料和进行评定。无法评定的指标则予以舍弃，或以别的类似指标代替。

（3）确定评价标准要在广泛调查研究的基础上，收集项目本身及评价空间范围内的社会、经济、自然资源与生态环境等各方面信息，并预测在评价时间范围内有无可能发生变化，然后确定评价的标准。有些标准需要定量给出，以便下一步对照分析。

（4）进行项目评价这是全部工作的中心环节。根据评价指标和评价标准，对项目的每个方面进行评价，最后综合各方面的评价，得出结论。

（5）补充完善结果对结论进行详细分析，就其不利因素、不良影响和存在的问题，提出补救措施和解决办法。

4、社会效益评价的主要内容

有关社会效益评价工作的研究，仍在进行之中，许多方面有待完善。因此，以下部分的介绍只是一种探索性意见，在实际运用当中可由项目评价人员灵活掌握。

一般来说，社会效益评价的内容包括以下三个主要方面：

（1）对社会经济发展的贡献

这部分内容是考察项目对国家和地方的社会经济发展所做出的贡献，主要有以下三项内容：

① 就业效益我国是一个人口大国，劳动就业的压力十分沉重。因此，解决就业不仅仅是一个经济问题，更是一个关系到社会稳定的社会问题。对于投资项目来说，能够直接或间接地接纳部分人口就业，的确是一个重要的社会效益，必须加以详细分析。

②技术进步效益科学技术是第一生产力，在信息社会更是主要依靠以信息技术为代表的科学技术的进步来作为社会发展的强劲动力。项目的建设与运营、管理中如果采用了新技术，不仅对项目本身的经济效益提高有利，而且可以发挥示范效应和人才培训基地作用，将有助于将新技术带来的好处扩散到外部地区和相关部门，这也是一种可观的社会效益。

③促进国民经济发展它反映在项目的建设，对于区域内的产业结构调整、投资结构优化、填补产业或产品空白、振兴民族经济、提高国民收入等方面发挥着何种影响。这种影响虽对项目本身来说也许关系甚微，但却对部门和地方的经济发展大有裨益。

（2）对社会环境的影响

这部分内容是考察项目对其所处社会环境的影响，以及社区对项目实施的影响，主要包括以下四项内容：

①对社区发展及城市建设的影响即考察项目的建设对社区的生活设施、基础设施、公共服务设施，以及城市建设、城市规划等方面，会产生哪些有利或不利的影响。

②对当地文化教育事业发展及设施的影响即考察项目对当地文化、教育事业发展有无支持和经济上的贡献，是否增加或改善了文化娱乐、教育科普等设施。

③当地政府对项目的态度及协作支持的力度如果投资者不是当地政府及其下属企业，则项目的建设和运营必须征得当地政府得同意并取得支持和协作，尤其是大型项目，在后勤保障等一系列问题上更离不开社会支撑系统。如果当地政府不配合，项目成功得希望一定十分渺茫。

④当地群众对项目的态度及群众参与的程度任何一个投资项目，倘若不能造福于桑梓、取信于民，必然不是一个好的项目。这种福址可以是多种多样的，它不一定只是经济上、财政税收上的好处，它可以是在物质文明与精神文明的各个领域都有奉献，并使当地群众实实在在得到好处。只有在这个基础上，才会赢得群众的拥护，并以各种方式参与到项目的设计、决策、建设与运营、管理中来。因此，要首先判明项目的受益者是谁？受益面有多大？其次要判明项目的受损者是谁？受损程度如何？怎样给予合适的补偿？

（3）合理利用自然资源

这部分内容是考察项目对于相关自然资源的利用方式、水平和节约资源的情况，主要包括以下两项内容：

①自然资源综合利用及国土综合开发效益自然资源是指直接取之于自然界的物质和能量，包括土地资源、水资源、矿产资源、生物资源、海洋资源等。自然资源是人类赖以生存和发展的基础物质条件，也是投资项目最重要的物质来源。因此，在项目建设和运营中，对于宝贵的自然资源必须综合利用、厉行节约，变“废”为“宝”、一物多用，千方百计地提高其使用效率。而国土综合开发，就是一条实现自然资源综合利用的极好途径。

②节约能源和开发利用新能源效益长期以来，我国的能源结构一直比较单一，主要依赖于以煤炭为代表的矿物燃料。煤炭等燃料不仅是不可再生资源，而且热值较低、污染较大；清洁的水电、核电、风力发电等，在我国能源使用中所占比重甚低。因此，投资项目若能节约能源或开发使用新能源，则不仅有良好的经济效益，更有多种社会效益。

二、社会效益评价指标及体系的建立

1、社会效益评价指标的确定

由于城市住宅项目的类型、性质、规模，使得它的社会效益评价指标不像工业项目、社会大型公益项目等的社会效益评价指标那样面面俱到，只需根据自身需要，确定其评价指标。因此，城市住宅项目的社会效益评价指标包括：

（1）对社会经济发展的贡献

该指标中包括：就业效益、技术进步效益、促进国民经济发展。

（2）对社会环境的影响

该指标中包括：对社区发展及城市建设的影响、对当地文化教育事业发展及设施的影响、当地政府对项目的态度及协作支持的力度、当地群众对项目的态度及群众参与的程度。

（3）合理利用自然资源

该指标中包括：自然资源综合利用及国土综合开发效益、节约能源和开发利用新能源效益。

2、社会效益评价体系的建立（见下页）

三、结束语

本文就城市住宅建筑社会效益评价体系，从社会效益评价基础理论到指标及体系的建立进行多方阐述，后期仍需要应用实例进行多方论证，努力完善体系，希望能为后期城市住宅建筑综合效益评价体系建立打下坚实基础。