基于土地节约集约利用视角的县域房地产供需平衡研究

县域房地产是推进城镇化的重要载体，而土地节约集约利用是破解县域土地资源约束的关键。新县作为典型县域，近年受人口回流、城镇化推进影响，房地产需求结构发生明显变化，但同时面临供需匹配不畅、土地利用效率不高等问题[1]。本文以新县为研究对象，从土地节约集约利用视角切入，探究其房地产供需现状与失衡成因，旨在找到供需平衡路径，既助力新县房地产市场健康发展，也为同类县域提供借鉴。

一、新县房地产供需与土地利用现状分析

（一）房地产需求现状

新县房地产需求以刚性需求为主，改善性需求逐步增长，整体需求规模与人口流动、收入水平密切相关。从需求结构来看，刚性需求主要包括返乡置业需求、新婚住房需求与农村人口向县城转移的住房需求：近年来，新县外出务工人员回流趋势明显，部分回流人员选择在县城购房定居，以方便就业与子女教育；随着城镇化推进，农村人口向县城转移的速度加快，这部分群体对中小户型、低总价的住宅需求旺盛；新婚家庭的住房需求则以紧凑户型为主，注重居住便利性与配套设施。

改善性需求则呈现逐步增长的趋势，主要源于县城原有居民对居住环境、户型面积的升级需求：随着收入水平提升，部分居民开始追求更大的居住空间、更好的小区环境与更完善的配套设施，对多层、小高层住宅的需求增加，同时对小区绿化、物业服务、周边教育医疗配套的关注度显著提高。此外，少量投资性需求存在，但规模较小，主要集中在县城核心区域的商业用房或优质住宅，且受县域经济实力与房地产市场流动性限制，投资需求相对稳定，未出现大规模投机现象[2]。

从需求空间特征来看，新县房地产需求高度集中在县城建成区，尤其是临近学校、医院、商场等公共服务配套完善的区域，这些区域的住房需求旺盛，供需关系相对紧张；而重点乡镇的房地产需求规模较小，仅以本地居民的刚性需求为主，且多为小型住宅项目，需求相对稳定；偏远乡镇则几乎无房地产开发，住房需求以自建房为主。

（二）房地产供给现状

新县房地产供给以住宅为主，商业配套用房为辅，供给规模与开发节奏受土地供应、市场需求与政策调控影响较大。从供给规模来看，近年来新县房地产开发以中小型项目为主，开发企业多为本地企业或周边城市的中小型开发商，大型品牌开发商参与度较低，这与县域房地产市场规模较小、需求相对有限的特点相适应。

从供给结构来看，住宅供给以多层、小高层为主，户型以两室、三室为主，符合刚性需求与改善性需求的特点：中小户型占比最高，主要满足返乡置业、农村转移人口的刚性需求；较大户型占比逐步提升，以满足改善性需求；而大户型与保障性住房供给相对较少，保障性住房主要以棚户区改造安置房为主，供给规模有限，未能完全满足低收入群体的住房需求[2]。

从供给空间分布来看，新县房地产供给与需求空间特征相契合，主要集中在县城建成区：一是沿城市主干道布局，如潢河南路、解放路等，这些区域交通便利，易于开发建设；二是临近生态资源布局，如临近香山湖、小潢河等区域，依托生态优势开发高品质住宅，满足改善性需求；三是旧城改造区域，通过对老城区的拆迁改造，开发新的住宅项目，提升土地利用效率。重点乡镇的房地产供给则以零星小型项目为主，主要分布在乡镇政府所在地，供给规模小、配套设施不完善，难以满足大规模需求。

（三）土地节约集约利用视角下的现状特征

从土地节约集约利用视角来看，新县房地产用地利用整体处于“逐步优化”阶段，但仍存在效率待提升与协调性不足的问题。在土地利用效率方面，县城建成区的房地产项目土地利用效率相对较高——部分新建项目通过提高容积率、优化户型设计，提升了单位土地的居住容量；同时，通过旧城改造盘活了部分低效用地，避免了土地资源的浪费。但仍有部分项目存在土地利用效率偏低的情况：一是早期开发的项目容积率较低，部分多层住宅项目容积率极少，土地利用强度不够；二是部分商业配套用房空置率较高，导致商业用地低效利用；三是少量房地产项目因市场预期变化或资金问题，出现土地闲置或缓建情况，未能及时转化为有效供给[3]。

在土地利用协调性方面，新县房地产用地与公共服务用地、产业用地的配套衔接逐步加强，但仍存在“供需错配”与“规划滞后”的问题：一是部分房地产项目远离学校、医院等公共服务设施，导致居民生活不便，也降低了土地的综合利用效益；二是房地产用地与产业用地的匹配度不足——新县红色旅游、绿色农业等产业发展带来了一定的就业机会，但相关产业园区周边的房地产供给不足，未能实现“职住平衡”；三是房地产规划与土地利用总体规划的衔接有待加强，部分区域存在房地产用地与生态保护红线、耕地保护红线的潜在冲突，需进一步优化空间布局，确保土地利用的合规性与可持续性。

二、土地节约集约利用视角下新县房地产供需失衡的成因分析

（一）土地要素配置与需求匹配度不足

土地要素配置是影响房地产供给的核心因素，也是制约新县房地产供需平衡的关键。一方面，土地供应计划与房地产需求的动态匹配不足——新县房地产需求受人口回流、城镇化推进等因素影响，呈现阶段性波动特征，但土地供应计划多基于年度规划制定，缺乏对需求变化的实时监测与调整，导致部分时期出现“供过于求”或“供不应求”的情况。

另一方面，土地利用结构与房地产需求结构的匹配度有待提升。新县房地产需求以中小户型住宅为主，但部分土地供应项目的规划条件（如容积率、户型比例）未能充分契合这一需求

（二）供需结构错位与有效需求释放不足

供需结构错位是新县房地产供需失衡的直接原因，而有效需求释放不足则进一步加剧了这一问题。从供给端来看，开发商对市场需求的细分不够精准，导致供给结构与需求结构不匹配：一是住宅户型结构不合理，部分项目大户型占比过高，中小户型供给不足，与刚性需求主导的市场特征不符；二是商业配套用房供给过剩，部分项目过度追求“住宅+商业”的开发模式，忽视了县域人口规模小、消费能力有限的特点，导致商业用房空置率高，既浪费土地资源，也增加了开发商的资金压力；三是住宅品质与配套设施有待提升，部分项目注重住房建设，却忽视了小区绿化、物业服务、周边公共服务设施的配套，导致产品吸引力不足，难以满足改善性需求。

从需求端来看，有效需求释放不足制约了供需平衡的实现。一方面，新县居民收入水平相对较低，部分农村转移人口与低收入群体虽有住房需求，但购房能力有限，难以转化为有效需求；另一方面，市场预期对需求释放的影响较大——部分购房者因对县域经济发展前景、房价走势的预期不确定，选择持币观望，推迟购房计划，导致需求释放滞后；此外，公共服务配套不完善也抑制了部分需求[3]。

（三）规划协同与土地集约利用监管不足

规划协同不足与监管机制不完善，是导致新县房地产用地集约利用水平不高、供需失衡的重要制度因素。一方面，县域层面多规划衔接不够紧密——房地产规划与土地利用总体规划、城乡总体规划、生态环境保护规划等缺乏有效衔接，导致部分房地产项目布局不合理，与生态保护、耕地保护等要求冲突，或与公共服务设施、产业园区等脱节，难以实现土地利用的综合效益。

另一方面，土地节约集约利用的监管措施执行力度需进一步提升。一是对房地产项目土地利用效率的监管不足，部分项目未按规划条件开发，存在容积率降低、土地闲置等问题，但缺乏有效的约束与处罚机制；二是对房地产项目后期利用的跟踪管理不够完善，部分商业用房空置后，未能及时引导其转型，导致土地资源长期低效利用；三是土地集约利用的评价体系不健全，未能将土地利用效率与房地产项目审批、开发企业信用评价

等挂钩，难以形成有效的激励与约束机制[4]。

三、基于土地节约集约利用的新县房地产供需平衡路

（一）优化土地要素配置，提升集约利用水平

优化土地要素配置是实现房地产供需平衡与土地节约集约利用的核心。首先，建立房地产用地需求动态监测机制——通过定期调研人口流动、收入水平、住房需求等情况，实时掌握房地产需求的规模与结构变化，将监测结果作为土地供应计划制定的重要依据，实现土地供应与需求的动态匹配；例如，在人口回流高峰期，适当增加中小户型住宅用地供应，确保住房供给及时响应需求变化。

其次，优化土地利用结构，契合需求结构特征。一是根据新县房地产需求以中小户型为主的特点，在土地供应的规划条件中明确中小户型住宅的占比要求，引导开发商增加中小户型供给，减少大户型住宅开发，避免供需结构错位；二是增加保障性住房用地供给，通过划拨或协议出让等方式，保障棚户区改造、公租房等保障性住房项目的用地需求，满足低收入群体的住房需求；三是控制商业配套用房用地规模，根据项目周边人口密度、消费能力合理确定商业用地比例，避免商业用地过剩导致低效利用。

最后，完善土地节约集约利用的激励机制。一是推广容积率奖励政策——对开发企业通过盘活存量用地、开发地下空间、建设绿色建筑等方式集约利用土地的，适当提高项目容积率，增加开发企业的收益，激发其集约用地的积极性；二是鼓励存量低效用地再开发——对早期开发的低容积率项目、闲置房地产用地进行梳理，引导开发企业通过旧城改造、项目合作等方式，提升土地利用效率；三是建立土地集约利用评价体系，将评价结果与开发企业信用等级、项目审批等挂钩，对集约利用水平高的企业给予政策支持，对低效利用土地的企业进行约束。

（二）精准调控供需结构，实现动态匹配

精准调控供需结构是实现新县房地产供需平衡的关键举措。从供给端来看，需引导开发企业聚焦市场需求，优化产品供给：一是推动住宅产品差异化开发，针对刚性需求群体，开发中小户型、低总价的刚需住宅，注重户型设计的实用性与经济性；针对改善性需求群体，开发环境优美、配套完善的高品质住宅，提升住宅品质与居住体验[5]；同时，结合新县生态优势，发展绿色低碳住宅，融入生态理念，提升产品竞争力。二是优化商业配套供给，避免过度开发——对商业配套用房进行精准定位，以社区商业、便民服务为主，减少大型商业综合体的开发；对已空置的商业用房，引导其转型为养老用房、社区服务中心、电商仓储等，提高商业用地的利用效率。三是加强保障性住房供给，通过政府主导、社会参与的方式，增加棚户区改造安置房、公租房的供给规模，同时完善保障性住房的分配与管理机制，确保住房资源公平分配。

从需求端来看，需多措并举释放有效需求：一是提高居民购房能力，通过完善住房公积金制度、提供购房补贴、降低房贷利率等方式，减轻购房者经济压力，帮助低收入群体实现“住有所居”；二是引导健康的市场预期，通过及时发布房地产市场信息、解读政策导向，稳定购房者对房价走势、市场前景的预期，减少持币观望情绪，促进需求合理释放；三是完善公共服务配套，加快县城及重点乡镇学校、医院、公园等公共服务设施建设，提升房地产项目周边的生活便利性，吸引乡镇居民向县城转移，释放潜在住房需求。

（三）强化规划协同，构建一体化空间格局

强化规划协同是提升土地利用效率、实现房地产供需平衡的制度保障。首先，加强多规划衔接，构建“一张蓝图”——将房地产规划纳入县域空间总体规划，与土地利用总体规划、生态环境保护规划、乡村振兴规划等进行统筹衔接，明确房地产用地的空间布局、开发强度与配套要求，避免规划冲突；例如，在生态敏感区域严格控制房地产开发规模，确保不突破生态保护红线；在产业园区周边合理布局房地产项目，实现“职住平衡”，提升土地的综合利用效益。

其次，优化房地产空间布局，结合土地节约集约利用与人口分布特征：一是在县城建成区重点发展高密度、配套完善的住宅项目，提高土地利用强度；二是在重点乡镇适度发展小型住宅项目，满足本地居民刚性需求，避免过度开发；三是依托红色旅游、生态资源，适度发展旅游地产、康养地产，实现房地产与产业的融合发展，提升土地的经济与生态效益。

最后，完善公共服务配套与基础设施建设，提升土地利用综合效益。一是同步规划房地产项目与公共服务设施，确保学校、医院、商场等配套设施与住宅项目同步建设、同步投入使用；二是加强交通基础设施建设，改善县城与重点乡镇、周边城市的交通联系，提升房地产项目的区位优势；三是推进绿色基础设施建设，如建设公园、绿地、污水处理设施等，改善居住环境，提升土地的生态价值。

（四）完善监管与激励机制，保障平衡落地

完善的监管与激励机制是确保房地产供需平衡与土地节约集约利用落地的重要支撑。首先，加强房地产项目土地利用效率监管——建立房地产项目全生命周期监管机制，从土地出让、项目建设到后期运营，全程监测土地利用情况；严格执行容积率、户型比例等规划条件，对违反规划、闲置土地的开发企业，依法采取罚款、收回土地等措施，确保土地集约利用。

其次，建立房地产市场动态监测与预警机制——定期监测房地产供需规模、库存水平、房价走势等指标，及时发现供需失衡的潜在风险，并发布预警信息，引导开发企业与购房者理性决策；例如，当库存水平过高时，适当减少土地供应，引导开发企业放缓开发节奏；当需求过于旺盛时，增加土地供应，避免房价过快上涨[6]。

最后，完善激励机制，引导各方参与土地节约集约利用与供需平衡。一是对开发企业实施差异化激励—对开发中小户型、保障性住房、绿色住宅的企业，给予税收减免、土地出让金优惠等政策支持；对盘活存量低效用地的企业，给予信用加分、项目优先审批等奖励。二是鼓励社会资本参与——引导社会资本参与旧城改造、保障性住房建设、商业用房转型等项目，形成多元化的投入机制。三是加强宣传教育，提高公众对土地节约集约利用的认识，引导居民树立理性的住房消费观念，避免盲目购房，促进房地产市场健康发展。

四、结语

本文通过梳理新县房地产供需与土地利用现状，发现其需求以刚性为主、供给存在局部错配，土地利用效率待提升，供需失衡核心源于土地配置、结构衔接及规划监管的不足。文中提出的优化土地配置、精准调控供需等路径，可切实提升土地集约利用水平、推动供需动态平衡。该研究不仅能为新县房地产市场良性运转提供实践指引，也为其他面临相似问题的县域，提供了可参考的解决思路。

参考文献：

[1]邱宏定.我国县域房地产市场的基本特征及发展探究[J].房地产世界，2025，（09）：25-27

[2]聂建武.新县：绿色崛起启新程[N].信阳日报，2023-09-28（002）.

[3]2024 年新县政府工作报告[Z]. 新县：新县人民政府，2024-03-05. https：//www.hnxx.gov.cn/2024/03-05/147622.html

[4]周正祝.土地节约集约利用现状、存在问题及对策建议——以 A 市为例[J].新农民，2024，（21）：31-33.

[5]叶艳妹，罗姮，董玛力，等.土地节约集约利用治理体系建构研究[J].中国土地科学，2024，38（07）：41-50.

[6]谭晓阳，杨名成.新型城镇化背景下县域建设用地整治对策研究——以T县为例[J].价值工程，2024，43（17）：20-24.

作者简介：吴冰鑫（1986 年 2 月）女，汉族，人，经济师，建筑与房地产经济专业。