农村房地一体确权登记关键技术探讨

引言

农村房地一体确权登记是推进农村土地确权、完善不动产统一登记制度、落实农民财产权利的重要组成部分，直接关系到国家土地管理制度改革的深度与广度。传统农村不动产登记以房屋和宅基地分离登记为主，信息割裂严重，不仅影响登记结果的完整性与权属清晰度，也制约了农村土地资产化路径的实现。随着国家不动产登记信息化水平的不断提高，确权登记中对技术手段提出了更高的要求，从基础测绘到数据管理、从权属审查到信息集成，皆需协同推进。如何实现宅基地与地上建筑物一体化登记，构建完整、权属明晰、空间精准的不动产登记体系，成为当前技术研究与实践探索的重点方向。

1 农村房地一体确权登记中的测绘技术应用

1.1 高精度实地测绘技术路径

开展农村房地一体确权登记的首要环节是对宅基地及其上房屋进行准确测绘，需依托高精度的定位设备与数据采集技术。当前广泛应用的 GNSS RTK 测量技术，可实现厘米级定位精度，配合全站仪、无人机低空影像采集系统，对村庄范围内所有宅基地和房屋外轮廓进行全面测量。为确保测绘结果的一致性和精度稳定性，需建立统一控制坐标系，并设置边界点、转角点及房屋角点的实测标准，形成具有法律效力的空间实体边界。测绘过程中应同步采集图像、文字和属性信息，实现房地一体图属一致。

1.2 无人机倾斜摄影测量的补充价值

在复杂村庄或山区环境中，传统平面测绘手段往往难以完整捕捉三维空间关系，倾斜摄影测量技术在农村房地一体确权中展现出独特优势。该技术通过多角度航拍形成真实三维模型，能够真实还原宅基地与房屋的空间布局，便于实现空间与属性数据的一体化表达。倾斜摄影在房屋密集区域特别适用，能够解决地面测量人员难以到达或屋顶遮挡区域的测绘盲点。同时，结合三维建模技术，可实现对房屋高度、屋顶形态、遮挡关系等属性的立体量化，为后续权属界定与数据建库提供精确基础。

1.3 多源测绘数据成果的融合处理

房地一体确权涉及不同历史时期、不同部门形成的数据成果，其数据坐标系、精度标准、表达方式存在显著差异，需采用多源数据融合技术进行统一处理。融合过程需采用坐标转换、图形配准、误差修正与拓扑优化等技术手段，实现历史数据、实测数据与现状遥感影像的融合建库。在数据融合中应注重边界一致性、图属对应性与逻辑完整性，避免不同数据源之间出现图斑错位、房地不符或属性冗余等问题。建立数据融合的质量评估指标体系，对重叠度、面积偏差、空间一致性等关键指标进行量化控制，是提升融合精度与可靠性的关键步骤。通过统一数据标准与图层体系，可形成结构清晰、属性完整、空间精确的不动产基础数据库，为确权登记提供坚实支撑。

2 权属调查与信息提取关键技术路径

2.1 实地调查与户籍资料协同核验

农村房地权属关系呈现多样化和历史复杂性，准确掌握农户对宅基地及房屋的实际使用与占有情况，是确权登记的核心环节。权属调查需依托实地走访、农户访谈、户籍比对等手段，将现状测绘成果与农户家庭户口簿、土地使用证、建设审批记录等历史资料进行协同校验。在实际调查中应记录房地对应关系、使用人信息、建房时间、取得方式等核心要素，并统一编码标识，确保后续信息管理的连续性。通过构建农户权属信息表与空间图斑的映射关系，实现一户一宅一图一号管理模式，为确权登记提供系统化的图属一体成果。

2.2 权属证据材料的归集与甄别标准

在权属界定过程中，不同类型的权属证据材料具有不同的法律效力与适用范围，需建立清晰的甄别标准和处理流程。常见证据材料包括农村土地承包经营权证、宅基地批准文件、历史测绘成果、房屋建设批文等。技术处理过程中应对材料的真实性、时效性、完整性进行评估，通过数字化归档与分类标记，实现快速检索与规范管理。针对证据不全、资料冲突等情况，可设立调查补证机制，依托村委会和村民代表参与共识核验，提升确权结果的社会认可度与法律稳妥性。

2.3 权属关系逻辑建模与数据关联

房地一体确权数据需建立清晰的权属逻辑结构，实现“人—地—房—证”多维对象的有机关联。通过设计权属数据模型，将农户信息与宅基地位置、房屋结构、权属来源及证明材料进行结构化管理，并实现信息间的逻辑引用。采用图数据库或关系型数据库建模方式，可有效管理复杂多变的权属关系，实现按户查询、按地追溯、按房统计等多种业务需求。通过构建数据校核规则与一致性检验程序，保障权属数据与空间图斑高度一致，为确权登记数据库的规范化建设提供基础。

3 登记数据管理与成果输出的关键流程

3.1 图属一致性自动校核机制

登记成果的有效性依赖于图形数据与属性信息的高度一致，图属一致性自动校核是保障数据质量的关键手段。通过设计一套基于空间逻辑的校核规则，对每一块宅基地图斑是否对应唯一房屋、是否具备完整权属属性进行自动检测，发现遗漏、多值、冲突等问题并输出校核报告。技术上可采用 GIS空间分析模块，结合脚本批处理工具，实现批量化校核与结果标记。建立问题数据清单与责任追溯机制，确保校核闭环管理，有助于构建全流程质量控制体系。

3.2 不动产数据库的结构设计与编码规范

确权登记的最终成果应形成标准化、结构化、可持续维护的不动产数据库。数据库结构设计应包含空间图层、权属信息表、权利人信息表、历史证据材料等多个子表，并通过唯一编码实现数据之间的逻辑关联。编码体系应遵循国家标准，体现行政区划、村庄编号、图斑序号、房屋属性等信息，支持后续登记变更、注销、数据共享等多种应用场景。数据库建设应考虑平台兼容性与服务接口规范，为数据入库、平台展示与登记业务系统对接提供技术保障。

3.3 成果图件与登记簿册输出标准

确权登记工作的成果不仅体现在数据库中，还需形成纸质或电子版的图件与簿册，用于登记备案和群众确认。图件输出应采用统一图式与比例尺，标注清晰的边界线、编码信息与房屋形态，配套图例、坐标标注和比例尺说明。簿册内容包括图斑编号、使用人、房屋层数、建筑面积、权属材料说明等要素，便于核查与归档。应建立成果输出的模板化机制，提升批量制作效率，同时做好档案备份与信息安全管理，确保成果资料可追溯、可校验、可再利用。

结语

农村房地一体确权登记工作在推动城乡一体化发展与农村不动产制度完善中具有基础性地位，其技术体系建设直接决定登记质量与效率。通过综合运用高精度测绘技术、多源数据融合方法、权属关系建模机制与自动化校核工具，能够有效破解房地信息不统一、证据材料复杂与成果质量管控难等问题。未来应进一步推动标准统一、平台整合与技术工具普及，提升确权登记信息化、系统化、精细化水平，为农村土地资源管理与财产权保护构建坚实基础。

参考文献

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