既有住宅加装电梯的规划设计及管理研究

1、既有住宅加装电梯问题的提出背景。

人口老龄化问题已是社会发展过程中亟需面对的严峻挑战，是关系到每一个家庭的重大民生问题与此同时，过去数十年间的经济发展进一步加速城镇化进程，其中所产生巨量的城市存量空间亟需进行适老化等一系列城市更新改造。而既有住宅加装电梯在此其中属于关键的一环，给存量城市空间以及在此其中的居民打造更为宜居、更具韧性的空间，进而推动城市建设高质量发展。而笔者所处的江门市新会区，根据 2019 年至 2024 年的公开数据（江门市自然资源局规划公开栏目的城乡规划项目批前公示、批后公告）可知，江门市新会区自 2019 年 1 月开始至 2024 年 12 月，共受理 484 宗电梯加建申请，其中的 353 宗电梯加建项目获审批通过，余下 131 宗的项目未获审批通过。鉴于此，笔者将针对存在问题展开研究，从规划设计以及规划管理等方面入手，探讨和总结相关工作经验。

2、既有住宅加装电梯面临的困局与制约。

尽管江门市新会区既有住宅加装电梯项目数量以及审批通过率均处于全市前列，但仍有部分项目面临难以报装的困境。总体而言主要为个体利益与公共利益的冲突、现场公共空间及规划控制要求难以满足、部分项目面临“邻避效应”而难以破局。

2.1 个体利益与公共利益的冲突

既有住宅加装电梯属于整栋住宅业主共同面临的问题，需要整栋业主协商与推进。虽然《江门市既有住宅增设电梯管理办法》等文件的出台、加装电梯从业者过往项目的经验都足以支撑加装电梯方案的推进。但笔者从自身经办的加装电梯方案中发现，常出现项目停滞于意见协商以及费用分摊等环节，尤其是因高层住户的加装电梯需求较强烈，进而在方案推进的过程中对低层住户采取隐瞒和欺骗的态度，往往会造成低层住户的反对和冲突。尽管部分项目在推进过程中对低层住户进行经济补偿，但中、高层住户也会对补偿金额的大小造成矛盾。除上述的冲突外，有部分项目业主提出其存在参与资金困难、后期维护费用难以厘清等情况。这进一步加剧加装电梯面临的困局。

2.2 现场公共空间及规划控制要求难以满足

目前多数需要加装电梯的住宅已建成多年，存在大量的私搭乱建情况，对加建电梯方案潜在风险因素。而规划控制要求难以满足情况主要为加装电梯方案 与《江门市既有住宅增设电梯规划技术标准》所规定的侵占现有城市道路空间、影响城市规划的实施、大面积占用现状绿化等情况。

2.3 部分项目面临“邻避效应”

此类情况主要为在加装电梯楼宇业主协商一致并满足规划控制要求的前提下，进行规划批前公示过程中常出现的困局，主要表现为周边楼宇的住户因为对规划方案的不了解，对公示内容进行曲解，同时部分电梯方案需要铲除部分绿化、占用和改造部分道路，也会对周边交通通行与居民休憩活动产生影响，进而产生对加装电梯项目所带来风险的焦虑、对项目的不信任等感性抗拒。

3、既有住宅加装电梯的规划设计。

3.1 电梯加建方案的建筑设计

目前加装电梯方案主要选用半层入户以及平层入户的方式实施，其主要区别在于：平层入户电梯停靠在与住户原有楼面标高相同的平面上，电梯通过连廊就可直接利用原有住宅平台入户；半层入户电梯停靠在与楼梯半平台标高相同的水平面上，住户需要走半层步行楼梯才能到达所在楼层。后者对于原有住宅的隐私、户型使用等方面影响小，在笔者经办的既有住宅加装方案中占比较大，但较于平层入户电梯，半层入户忽视了加装电梯实现无障碍通行的初衷。创造了新的困境。但笔者查询上海于2023 年印发的《上海市既有多层住宅加装电梯半层改平层入户方案设计图则》获悉，除上述两种常见设计样式外，在不满足平层入户的楼宇，通过拆除原有建筑部分楼梯，重新捣制连廊的方式实现平层入户。

3.2 电梯加建方案的总平面规划

在总平面图设计阶段，需完整反映加装电梯的现状地物情况，若加装电梯方案存在与现场道路、绿化及停车位冲突的情况，则需要进一步设计调整规划方案，以降低电梯加建对周边居民和环境负面影响。若方案对现状消防通道、社区垃圾中转站、市政绿化等造成影响，还需要咨询相关职能部门并出具意见方可实施设计。与此同时，对于部分现场条件成熟的既有住宅加装电梯项目，则会建议加建电梯业主方对周边楼栋潜在的加建电梯进行统一、连片规划。

4、既有住宅电梯的规划管理

4.1 规划方案报批与审查

在笔者所处的江门市新会区，既有住宅电梯加建规划报建阶段需委托符合有关资质要求的机构进行电子报批技术审查，加建电梯建筑单体按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）计算建筑面积。而电梯加建规划总平面则需根据《江门市既有住宅增设电梯管理办法》等文件的要求，审查其规划方案的合理程度。在完成电子报批技术审查后，自然资源行政管理部门对方案进行会审，根据方案的具体实施而对部分方案提出修改意见和征询其他职能部门意见，对于不满足规划报建要求（如位于三旧改造范围内、位于市政道路范围内或对周边存在严重遮挡等情况）的项目，则作出不予受理通知。

4.2 规划方案批前公示与批后监管

对于方案具备实施可能性，且相关要求证明文件齐备的既有住宅加装电梯项目，自然资源行政管理部门按照规定组织批前公示。批前公示在政府网站发布，并在建设项目现场的显著位置张贴，以实现城乡规划项目征询公众意见、接受公众监督的要求。在公示期间通过多种渠道（网站留言、热线来电及邮寄书面意见）所收集到的反馈意见，经主管部门分析，采纳与公示项目有直接有利害关系的单位或个人的反馈意见。对于采纳的反馈意见，由项目所处的居民委员会组织进行协调和处理。经分析并无直接有利害关系的单位或个人的反馈意见则不予采纳，并做好提出意见群众的解释工作。批前公示结束后，自然资源行政管理部门依法核发加建电梯的建设工程规划许可证，并根据《江门市市区国土空间规划（城乡规划）实施公开公示办法》的要求，在规定期限内于现场张贴批后公告，便于后续进行监管。

5、结语。

既有住宅加装电梯是一个系统工程，也是民生工程。在既有住宅加装电梯工作的推进过程中，本着“以人为本”的精神，职能部门、电梯加建建设单位以及个人多方统筹兼顾，探索具有针对性、操作性的全流程方案，即有住宅加装电梯工作才能让人民群众真正满意。

参考文献：

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