城市更新背景下旧房拆除工程的施工组织与进度管理研究

一、引言

随着我国新型城镇化高质量发展，城市更新成盘活存量空间核心手段。2024 年深圳罗湖区发布办法，要求拆除工程遵循“源头减量、资源化利用”原则，推行“拆除 + 现场综合利用”模式，标志旧房拆除向绿色化、集约化转型。当前，旧房拆除面临三大困境：施工环境复杂易引发安全与环境问题；居民搬迁、文物保护等致进度失控；建筑废弃物利用率低，远低于国际先进水平。以上海某 70 ㎡旧房拆除为例，传统作业因勘查不足产生纠纷，科学组织可 3 天高效完工并规范清运。怀化南站项目经验表明，建立多维优化模型，用模糊综合评判法筛选方案，结合 WBS 分解与网络计划技术，利用 S 型曲线动态纠偏，可提升管理效能。本文将结合智慧建造实践，从施工组织模块化设计、进度动态管控、绿色施工技术三方面，构建旧房拆除工程科学管理体系。

二、旧房拆除工程施工组织分析

旧旧房拆除工程施工组织需构建“政策合规 - 技术适配 - 资源协同”三维体系。深圳罗湖区管理办法要求拆除工程实施前完成备案，提交十项材料，其中《房屋拆除施工组织方案》要载明拆除方法等核心内容，为施工组织提供刚性约束。在技术组织上，模块化施工与分类拆除技术结合提升施工效能。传统拆除工序交叉混乱效率低，模块化施工以“工厂预制 + 现场装配”模式，将作业划分为勘查评估等独立模块，北京西城区桦皮厂胡同 8 号楼改建项目用此模式 3 个月完成重建，减少现场作业量超 80% ，降低噪声污染超 60 分贝。分类拆除技术依建筑构件材质差异采用针对性工艺，如混凝土结构用静态爆破、钢结构用切割分解，为后续资源利用奠基。

资源组织创新体现为“拆除 + 综合利用”一体化模式。深圳罗湖区推行现场综合利用机制，要求有条件项目设临时处理设施，对砖瓦、混凝土等废弃物即时破碎加工成再生骨料用于场地硬化或后续建设。唐山创智城项目用智能物资管理系统实现拆除材料实时盘点与调度，使建筑废弃物现场利用率提至 65% ，降场外运输成本30% 。

安全与环保组织措施是施工组织重要保障。按《建筑拆除工程安全技术规范》，施工组织要有毗邻建筑保护、扬尘控制等专项措施。唐山创智城项目结合 BIM 模型与物联网设备，对高支模、卸料平台等危大工程实时监测，触发预警自动启动 LED 报警装置，实现安全风险闭环管理；智能喷淋系统与大气监测系统联动，PM2.5浓度超标自动降尘，响应速度较传统人工管控提 5 倍。

三、旧房拆除工程进度管理分析

旧房拆除工程的进度管理正从传统经验驱动向技术赋能转型，呈现出“静态计划奠基 — 动态管控落地 —智能优化提质” 的递进式发展特征。

（一）静态计划：进度管理的 “基准蓝图”

静态计划是进度管理的前置核心，通过标准化工具与系统化编制，为工程实施提供可量化、可参照的行动框架，主要依赖网络计划技术与S 曲线控制法构建，同时需衔接政策要求与现场实际条件。

网络计划技术通过关键线路法（CPM）识别核心环节，以 WBS 工作分解技术拆解拆除工程，用网络图呈现工序关系并标注工期，确定关键线路决定总工期。如深圳某旧房拆除项目通过优化关键线路工序衔接，使总工期从 60 天压缩至 45 天。S 曲线控制法通过 “工作量 — 时间” 累加映射对比计划与实际进度，当偏差5% 时启动资源调配，如上海某项目据此追回进度偏差。计划编制需遵循 “多维适配” 原则：符合政策要求，匹配现场环境，预留 5%-10% 弹性时间应对不可控因素 。

（二）动态管控：进度落地的 “实时调节器”

动态管控以物联网、大数据等技术为依托，通过智慧工地平台实现 “数据采集 — 分析预警 — 资源调配”闭环管理，解决传统人工管控痛点。智慧工地平台采用 “前端感知 — 中台分析 — 末端执行” 架构，整合 40余项应用场景，如某项目的 “工地芯” 智能中台，通过人员定位、设备传感器、车辆 GPS 等每 5 分钟采集数据，经中台分析生成进度热力图、设备利用率报表等，再将预警信息推送到移动端并联动系统自动响应。在精准调配方面，通过 “劳动力、设备、材料” 协同应对施工变量，如利用 “秋收预警模块” 预判劳动力短缺提前储备工人，建立设备备用库应对故障，智能物资管理系统处理材料流转。数据显示，该模式使该项目进度偏差控制在 3% 以内，较传统人工调度效率提升 50% 。

（三）智能优化：进度提质的 “技术加速器”

智能优化作为进度管理的高阶形态，借助 BIM、无人机、AI 等技术，实现 “风险预判 — 效率提升 — 协同升级”，推动进度管理模式转变。其中，BIM 与无人机结合构建孪生对照体系，通过前期建模、中期巡检和风险预警实现可视化监测；智能巡检机器人利用 AI 视觉识别与自主导航技术，实现 24 小时作业监控，确保工序合规与资源到位；资源协同优化则通过模糊综合评判模型，平衡资源投入与工期。

BIM + 无人机：构建 “虚拟建造 — 实体施工” 孪生对照体系，通过前期建模标注拆除顺序与工期节点，中期无人机航拍获取数据与计划进度比对，自动识别偏差并预警，如某项目借此将进度问题发现时间缩短、风险预判准确率提升。

智能巡检机器人：凭借 AI 视觉识别与自主导航技术，24 小时核查工序进度、预警异常行为、跟踪整改闭环，弥补人工巡检盲区，缩短问题处理时间。

资源协同优化：利用模糊综合评判模型构建指标体系量化评分，如某地旧房拆除项目通过模型比对不同施工方案，选出既保证进度又控制成本与安全风险的最优方案，实现资源与工期的平衡。

四、案例分析

深圳罗湖区在城市更新拆除工程首创“政策刚性约束 + 技术柔性实施”管理模式。依据 2024 年管理办法，某旧改项目执行“拆除 + 现场综合利用”备案制度，施工组织阶段编制分类拆除方案，标记砖混与钢结构构件，用液压钳与切割锯差异化拆除。现场设移动式破碎设备，即时加工混凝土块，再生骨料用于临时道路铺设，建筑废弃物现场利用率达 62% ，减少外运量 1.2 万吨。在进度管理上，项目用网络计划技术优化拆除流程，将串行工序改为并行作业，通过 BIM 模型模拟确定最优施工顺序。监理单位依备案进度计划，用物联网设备监控每日完成量，钢结构拆除滞后时调配 2 台切割设备，确保关键线路工期。最终项目提前 8 天完成拆除作业，投诉量较传统施工降 90% 。

五、结论

城市更新背景下的旧房拆除工程管理需兼顾政策与技术。施工组织上，构建 "勘查 - 方案 - 资源" 全流程体系，深圳罗湖模式证实分类拆除与废弃物利用可降本增效；进度管理采用 WBS 与网络优化，结合物联网监控，能将进度偏差控制在 5% 内。

智慧建造驱动管理升级。BIM 与无人机实现可视化监测，智能设备联动落实环保要求。数据显示，规范施工使增项纠纷率降 80% ，智能化管理提升施工效率超 50% 。

后续可探索拆除与建设衔接机制，建立全周期管理模型。建议完善智慧拆除标准，推动行业向精细化、绿色化转型。

参考文献

[1] 许正得. 城市更新背景下的旧城改造与建筑工程可持续发展策略研究[J]. 现代物业（中旬刊）,2023,(12):44-46.

[2] 邱顺花.基于既有老旧建筑的加固与改造技术实践研究[J].中国高新科技,2023,(21):134-136.