老旧小区物业管理困境与解决对策探讨

摘要：随着城市化进程的持续推进，老旧小区数量众多且在城市中占据重要地位。然而，老旧小区物业管理面临诸多困境，如基础设施老化、管理资金短缺、居民参与度低等问题，严重影响居民生活质量和城市整体形象。探讨其解决对策具有重要现实意义。通过深入分析物业管理困境产生的原因，从完善管理制度、拓宽资金来源、提高居民意识等方面提出针对性解决对策，以提升老旧小区物业管理水平，改善居住环境。

关键词：老旧小区；物业管理困境；解决对策

引言：在城市发展历程中，老旧小区是城市变迁的见证者。但随着时间推移，老旧小区物业管理问题逐渐凸显。这些问题不仅关乎居民的日常生活舒适度，还对城市的和谐发展产生影响。深入研究老旧小区物业管理困境并探寻解决对策，有助于优化城市居住环境，提升居民生活幸福感，促进城市的可持续发展，因此对该课题的研究具有迫切性和重要性。

1.老旧小区物业管理困境

1.1基础设施老化问题

老旧小区的基础设施老化问题极为严重。许多小区的房屋建筑外立面剥落、墙体渗水，这不仅影响小区的美观，更对居民的居住安全构成威胁。小区内的道路状况也不容乐观，路面坑洼不平，给居民的日常出行带来极大不便，特别是老人和小孩容易摔倒受伤。排水系统老化堵塞，每逢雨季，积水严重，污水倒灌的情况时有发生，极大地影响了居民的生活质量。而且像水电设施也大多陈旧，电力供应不稳定，水管生锈漏水等问题频繁出现。

1.2管理资金短缺情况

老旧小区的管理资金短缺情况十分突出。一方面，老旧小区物业费的收缴率较低。部分居民对物业管理服务的价值认识不足，认为物业费过高，不愿意按时足额缴纳，这使得物业管理公司的收入大打折扣。另一方面，老旧小区的公共维修资金在多年的使用和消耗下所剩无几。小区内众多设施设备的维修和更新缺乏资金支持，物业管理公司难以承担高额的维修费用。同时，老旧小区缺乏有效的商业盈利模式，没有像新建小区那样有较多的商业配套设施来获取额外收入，如停车位紧张，无法通过出租停车位获取可观收益，这进一步加剧了资金短缺的状况。

1.3居民参与度低现象

老旧小区居民参与度低现象较为普遍。很多居民对物业管理事务缺乏关心，他们认为物业管理只是物业公司的事情，与自己无关。小区内组织的业主大会或者业主委员会选举，参与人数往往很少，难以形成有效的决策机构来代表全体居民的利益。对于物业管理中存在的问题，如环境卫生差、设施损坏等，居民更多的是抱怨，而不是积极参与解决。在物业管理公司制定服务计划和规则时，居民很少提出建设性的意见，缺乏与物业管理公司的互动和合作，这不利于小区物业管理工作的顺利开展。

2.困境产生的原因分析

2.1历史规划与建设不足

老旧小区在过去的规划和建设时，受到当时经济水平和规划理念的限制。当时的规划可能没有考虑到如今的人口增长和居民生活需求的变化。小区的建筑密度可能较大，绿化面积较少，停车位等公共设施严重不足。在建设时使用的建筑材料和技术相对落后，导致现在基础设施老化问题严重。例如，当时的排水管道管径设计较小，难以满足现在的排水需求。而且很多老旧小区缺乏配套的物业管理用房等设施，给现在的物业管理工作带来诸多不便。

2.2资金筹集渠道有限

老旧小区资金筹集渠道有限是多种因素造成的。从政策层面来看，针对老旧小区的资金扶持政策相对较少，政府在老旧小区改造和物业管理方面的投入有限。社会资本对老旧小区的投资意愿也较低，因为老旧小区的投资回报率相对较低，且面临的风险较大。老旧小区自身的资源有限，难以通过盘活固定资产等方式来筹集资金。例如，小区内的公共空间较少，难以进行商业开发来获取收益。此外，老旧小区居民的经济收入水平参差不齐，通过提高物业费来增加资金收入的方式也面临较大阻力。

2.3居民意识与观念问题

老旧小区居民意识与观念存在问题也是导致困境的重要原因。部分居民习惯了过去的生活方式，对现代物业管理的概念和重要性缺乏认识。他们仍然认为小区只要能住就行，不注重居住环境的改善和物业管理服务的质量。有些居民缺乏集体意识，只关注自己的个人利益，不愿意为小区的整体利益做出贡献。比如在维修公共设施时，部分居民不愿意分摊费用，担心自己的付出得不到回报。还有些居民对物业管理公司存在误解，认为物业管理公司就是为了赚钱，从而对物业管理工作持抵触态度。

3.解决对策探讨

3.1完善物业管理相关制度

完善物业管理相关制度对于老旧小区至关重要。首先，要建立健全物业管理法律法规，明确物业管理公司、业主、业主委员会等各方的权利和义务。在物业服务标准方面，要制定详细、可操作的规范，确保物业管理公司提供的服务质量有章可循。例如，对环境卫生清扫的频次、绿化养护的标准等作出明确规定。同时，要完善物业监管制度，加强对物业管理公司的监督，建立定期考核机制，对服务不达标、违规操作的物业管理公司进行处罚。还要建立有效的纠纷调解机制，当业主与物业管理公司发生矛盾时，能够及时、公正地进行调解，保障双方的合法权益。此外，应建立物业管理费用的合理定价与调整机制。老旧小区情况特殊，需综合考虑居民承受能力与服务成本，保证费用既能维持物业服务正常运行，又不会给居民造成过重负担，且在必要时可依据规定合理调整，这有助于从根源上解决一些因费用引发的管理困境。

3.2拓宽资金来源途径

拓宽资金来源途径是解决老旧小区资金短缺问题的关键。政府应加大对老旧小区的资金投入，设立专项改造资金，用于老旧小区基础设施的更新和维修。可以鼓励社会资本参与老旧小区的改造和物业管理，例如通过公私合营的方式，给予社会资本一定的政策优惠，吸引其投资老旧小区的停车场建设、商业设施开发等项目。老旧小区还可以探索利用闲置资源获取收益，如将闲置的地下室改造成仓库出租，或者利用小区内的公共空间设置充电桩，收取充电费用。同时，提高物业费的收缴率也是增加资金的重要途径，可以通过宣传物业管理的价值，提高居民的缴费意识。

3.3提高居民参与管理意识

提高居民参与管理意识有助于改善老旧小区的物业管理状况。要加强物业管理知识的宣传教育，通过社区宣传栏、社区讲座等形式，向居民普及物业管理的重要性、业主的权利和义务等知识。建立业主委员会与居民的沟通机制，业主委员会定期向居民汇报工作进展，听取居民的意见和建议，让居民感受到自己是小区管理的一份子。可以设立奖励机制，对积极参与小区管理的居民给予一定的物质或精神奖励，激励更多居民参与到小区的事务中来。例如，对提出改善小区环境合理化建议并被采纳的居民给予小礼品奖励，或者评选优秀业主并在小区内进行表彰。

结语：老旧小区物业管理困境是城市发展中不可忽视的问题。通过对其困境及产生原因的分析，提出了一系列解决对策。完善制度可规范管理流程，拓宽资金来源能保障管理工作顺利开展，提高居民意识能形成良好的管理氛围。解决老旧小区物业管理问题需要政府、物业企业和居民共同努力，多方协作，以提升老旧小区物业管理水平，推动城市居住环境的改善和可持续发展。

参考文献：

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[2]张晴.浅析老旧小区物业管理的问题及发展路径[J].灌篮，2021（15）：129-130.