建筑与房地产经济视角下老旧小区改造中人防设施的经济功能提升研究探讨

摘要：老旧小区改造是城市更新的重要内容，通过改善居住环境、完善基础设施，提升居民生活质量。人防设施作为老旧小区的“地下生命线”，不仅承担着国防安全功能，其潜在的经济价值也日益受到关注。从建筑与房地产经济角度看，老旧小区人防设施普遍存在功能单一、利用率低、维护成本高等问题，制约了其经济效能的发挥。本文从建筑与房地产经济视角出发，分析老旧小区人防设施的现状问题，探讨其经济功能提升的路径，包括功能复合化转型、空间集约化利用及市场化运营模式创新。通过研究分析论证人防设施经济功能提升对房地产价值增值、土地利用效率优化及城市经济活力的促进作用，为老旧小区改造中人防设施的可持续发展提供理论依据与实践参考。

关键词：老旧小区改造；人防设施；经济功能；建筑经济；房地产经济

一、老旧小区人防设施的现状与问题

（一）功能单一与利用率低下，经济价值未充分挖掘

传统老旧小区人防设施主要服务于战时防空需求，多建于20世纪70-80年代，以坑道式、地道式工程为主，普遍存在主体结构渗漏、地坪损坏、人防密闭门破损等问题，功能较为单一。在和平时期，许多人防设施处于闲置状态，部分设施因年久失修，防护性能显著下降，平战转换能力不足，甚至可能威胁居民生命财产安全，未能与城市经济发展需求有效对接。例如，部分人防地下室仅作为简易储物空间，缺乏商业、交通等功能的拓展，导致其经济价值被严重低估。

（二）维护资金缺口与融资机制缺位，经济效益不足

老旧小区人防设施普遍存在空间布局不合理、设施老化等问题。一方面，人防设施与小区地上建筑的功能衔接不足，地下空间未能得到充分利用；另一方面，设施维护需要持续的资金投入，而有限的经济收益难以支撑其长期运营，形成“建而不用、用而不活”的恶性循环。人防设施改造成本较高，但资金来源过度依赖政府补贴，社会资本参与不足。部分老旧小区改造中，极小比例的人防工程引入市场化运营模式，其余依赖财政拨款，导致改造进度缓慢。此外，物业费增收困难进一步加大导致了后期维护资金的投入。

（三）人防设施的经济属性与房地产经济效益联动不足

人防设施经济属性的空间资产属性存在地下空间使用权归属争议（产权模糊），公共服务属性为战时防护与应急避难功能，商业开发潜力表现为停车场、仓储、商业综合体等复用场景，而在房地产开发中，老旧小区人防设施往往被视为独立的配套工程，与周边房地产项目的经济联动性较弱。人防设施的改造未能与小区商业升级、停车位建设等需求相结合，导致其对房地产价值的提升作用不明显。

二、建筑与房地产经济角度下老旧小区改造中人防设施经济功能提升策略

（一）优化老旧小区规划设计，多元化提升人防设施功能

在老旧小区改造规划设计中，围绕功能复合化进行改造，构建多元化价值体系。功能复合化是挖掘人防设施经济潜力的核心路径，通过“平战结合、动静互补”的设计理念，实现单一防空功能向多元城市服务功能的转型。从商业服务功能层面进行植入，构建社区商业综合体。结合老旧小区居民需求，将人防设施改造为地下超市、便利店、餐饮街区等，弥补社区商业配套不足；针对年轻消费群体，打造地下文创市集、艺术展览空间或沉浸式体验中心，通过改造可提升年均租金收益，带动周边商业增值，同时提升了居民生活便利性。从拓展公共服务功能层面，整合人防空间与社区服务资源，设置老年人活动中心、儿童托管所、健身场馆等，提供免费图书借阅、健康讲座等服务，政府通过购买服务的方式补贴运营成本，实现社会效益与经济可持续性的平衡。

（二）加大政策支持与保障力度，提升人防设施使用效益

在政策与制度保障方面，完善法律法规，加快出台人防工程产权界定和管理的法律法规，明确人防设施的产权归属与收益分配机制，允许投资者在一定期限内享有经营权，为人防工程的开发利用提供法律保障。政府应出台财政补贴政策，对老旧小区人防工程改造给予资金支持。同时，研究出台人防工程开发利用的优惠政策，对参与人防改造的企业给予税收减免、财政补贴或容积率奖励，提高社会资本进入人防工程开发利用领域的积极性。

（三）创新融资模式，提升社会资本活力

在投融资模式方面，多元化探索实施模式。采用政府与社会资本合作（PPP模式），共同承担改造投资与运营，政府负责前期规划与部分资金投入，企业负责改造与运营，通过停车场收费、商业租赁等实现收益分成。探索资产证券化模式，将人防设施的未来收益打包为资产支持证券（ABS），吸引社会资本参与。将老旧小区改造项目纳入REITs（房地产投资信托基金），为人防设施改造提供长期融资渠道。在市场化运营策略方面，可探索使用“以商养防”模式，通过商业运营收益反哺人防设施的维护与改造，实现自我造血。共享经济模式下，将人防空间分时租赁给不同主体，如白天作为办公空间，夜晚作为仓储或健身场所，提升人防空间利用率，增加年收益。

（四）空间利用最大化，挖掘地下空间潜力

利用空间立体化与场景化设计，垂直开发地下空间，通过采光天井、景观中庭等设计，改善地下空间的压抑感，同时连接地上建筑形成立体空间网络。在老旧小区中将人防设施与地面广场结合，打造“下沉式广场+地下商业”的复合空间，吸引品牌商家入驻，提升租金水平。根据人防设施的结构特点，设计特色主题空间，打造人防体验馆，通过场景化展示吸引游客，带动周边旅游消费。结合城市应急需求，保留人防设施的应急避难功能，同时拓展为城市物流配送中心或应急物资储备基地，此类功能可提升城市韧性，同时通过物流仓储服务创造经济价值。在交通功能优化层面，利用人防空间建设地下智能停车场，引入车牌识别、自动引导系统，缓解老旧小区停车难问题，进一步提高收益。将人防设施与地铁、公交站点连通，打造地下交通换乘枢纽，形成“地铁+商业+人防”的复合空间，提升区域通达性与商业活力。

（五）数字化绿色化赋能，提升老旧小区人防设施经济效益

利用BIM、物联网、大数据等技术，实现人防设施的数字化管理。可实现人防设施的智能监控、能耗管理与客流分析，人防车位可通过智能系统动态调整车位价格，错峰引导车流，使年收入增长。融合数字经济场景，将人防空间打造成直播基地、共享办公或数据中心，吸引中小科技企业入驻，通过租金收入与税收返实现经济可持续性。使用绿色技术应用，在低碳改造方面，采用节能照明、地源热泵、雨水回收系统等技术，降低人防设施的运营成本，同时符合绿色建筑标准，提升物业价值。在生态空间营造方面，在人防设施顶部或周边建设屋顶花园、垂直绿化，改善地下空间环境，吸引高端业态入驻。将人防工程顶部改造为空中花园，带动地下商业租金上涨。

结束语：老旧小区改造中人防设施的经济功能提升，是城市更新中实现空间资源高效利用与经济高质量发展的重要路径。如何通过改造挖掘人防设施的经济功能，实现国防安全与城市经济的双赢，成为当前城市更新领域的重要课题。通过优化老旧小区规划设计、加大政策支持保障力度、创新融资模式、空间利用最大化、数字化赋能，人防设施将提升自身经济效能，带动周边房地产价值增值，促进城市经济活力。未来，需进一步强化政策支持、优化规划设计、创新技术应用，为人防设施经济功能的持续提升提供保障，推动城市更新向更可持续的方向发展。

参考文献

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