土地储备规划编制方法

引言

土地储备制度是政府在土地管理工作中应遵循的基础制度，能够为土地使用提供可靠的参考依据，完善土地市场运行方式，确保各项资源得到有效保护。土地储备中心主要负责开展土地储备工作，包括征收、收购等，使原本分散的土地得到有效的管控，合理归入土地储备库中。在土地出让及收益管理方面，若采取的措施不当，不仅会直接影响房地产市场价格，还会阻碍后续各项工作的开展，导致出现各种问题，因此，应采取适当的措施加以应对。

1 土地储备制度的实施成效

首先，土地储备制度的实施有助于提高土地资源的开发利用率。城市发展建设中包含了许多低效利用的土地资源，借助土地收储，可以整合这些资源，重新开发利用，实现资源价值的最大化。健全土地储备制度，有效落实土地收储工作，可以促进旧城改造的推进，有效开发和利用低效用地，合理利用土地资源，促进土地节约集约利用，解决当前城市发展中土地资源紧张的问题。其次，土地储备可以集约化建设，防止土地资产流失，保障城市基础设施建设。在土地储备制度的支持下，可以有效收储土地，合理规划利用，满足城市基础建设的需求。土地储备用地供应可以确保一些重大项目落地，解决居民住房困难，完善基础设施建设，促进经济发展。

2 土地储备规划编制与执行中遇到的问题

2.1 规划短时，收储随性

主要依据年度计划开展土地收储工作，缺乏中长期规划，通常根据即时市场状况围绕零散项目进行收储，缺少系统性和前瞻性。这导致土地难以依据战略统筹布局，容易引发土地供应失衡，增加开发成本与市场风险，削弱竞争力和可持续发展能力。

2.2 土地储备资金筹集渠道有待拓宽

（1）土地储备资金规模有限。当前，土地储备资金主要依赖于政府财政拨款和银行贷款，筹集渠道相对单一，导致资金规模难以满足日益增长的土地储备需求。资金规模的限制不仅影响了土地储备的效率和规模，还可能制约城市规划和土地市场的健康发展。（2）政府财政拨款不足。目前，我国各级政府财政拨款很难满足土地储备的资金需求，每年的财政拨款只有上百亿元，与其他国家相比，存在较大的差距。（3）土地出让金、拆迁补偿款等其他费用无法满足土地储备机构的日常运转。（4）部分地区缺乏有效的融资机制和政策支持，在一定程度上制约了土地储备机构的发展。

（5）社会资本参与土地储备工作的积极性不高，不利于形成良性循环机制。

2.3 存在融资风险

土地储备的开发周期长，受到市场环境变化的影响，存在风险。在土地储备融资过程中需要进一步加强风险防控，有效规避各类风险。土地储备专项债券采用了总量限额的管理方式，具有很强的计划控制性，能够实现风险防控的目标。不过市场环境中存在多变因素，应加强政策制度等的调整。这一问题的存在增加了融资风险，影响到资金储备和合理应用。

2.4“灵活实施”导向下弹性机制亟待再优化

面对复杂多变的国际形势，我国经济发展面临诸多不确定性，空间需求也愈发复杂多变。这就要求详细规划创新空间供给，建立弹性用地机制，健全混合复合、留白用地等政策，增强空间使用的灵活性。同时，随着储备土地资产全链条管理理念逐步形成，详细规划的编制实施应充分考量多目标、多维度、多主体需求，增加对产权、闲置低效、价值提升潜力的统筹安排，为后续土地出让条件设计、供应时序安排、吸引社会资本参与等提供参考。

3 土地储备规划与实施问题的对策

3.1 构建体系，实现多规融合贯穿

依据国土空间规划“五级三类”体系的要求，构建“专项规划-三年滚动计划-年度计划”的全周期土地储备规划体系。从宏观到微观进行布局调控，强化多级联动和统筹管理，实现国土空间规划的纵向穿透、土地开发和再开发的协同、开发时序的中长期统筹。推进土地储备规划与国土空间总体规划、国民经济和社会发展规划、产业规划、交通规划及其他专项规划的有机融合，确保储备项目契合城市发展战略及空间布局要求，引领土地储备向重点区域布局，推进项目有序落地。

3.2 加强土地储备信息化数据整合

新常态背景下，土地管理部门要建立土地储备信息化数据的统一标准，标准中需要对数据类型、编码规则、采集流程及格式规范等内容加以明确并实现不同来源数据的共享与对接。同时，土地管理部门还要积极与规划、建设、环保等相关部门建立数据共享机制，拓展数据来源渠道，然后利用遥感、无人机和地理信息系统（GIS）等现代技术手段对土地储备的各类信息进行全面的、快速的采集和更新。在数据整合与共享方面，可以通过土地储备信息化数据中心的构建对各类数据进行集中存储、管理和分析，并通过跨部门数据共享与交换等方式打破信息孤岛，实现数据使用效率与价值的进一步提升。

3.3 强化市场调控能力，抵御风险

当前的财政模式受外部环境的影响，面临诸多压力，如财政紧张、资金缺口大。因此，应建立健全税收财政体系，把握市场环境这一关键因素。结合市场需求调整土地储备的计划，强化土地储备的市场调控能力；有效抵御各种风险，控制好整体的节奏。可以提高政府土地储备的公益性，鼓励经营性土地储备市场化。在经营过程中，涉及的经济主体众多，相关矛盾比较尖锐，开发周期长，投融资风险较高。因此，需要从一开始就采取调控土地市场的方式，实现保障供给、调控市场、抵御风险的目标。

3.4 面向全流程全周期，实现编制管理协同

一是在土地储备前期，土地储备机构应加强与详细规划编制协同，提高详细规划与土地储备开发时序、资金筹集、供应时机、出让收入、成本返还、债务偿还等的关联匹配程度；开展土地储备适宜性评价，识别筛选出在规划、安全、产权、价值等方面兼具可行性的储备空间；推进片区收储、综合开发，形成空间规模效应。二是在土地收储环节，地方政府应统筹安排好收储土地的总量、结构、布局和收储时序，保障顺利推进；合理安排使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地的规模，加大力度盘活存量土地；建立多元化补偿安置机制，协同落实被征地农民社会保障措施。三是在土地出让环节，自然资源主管部门应结合近期建设规划目标，以年度实施计划整合土地储备计划与用地用海计划，切实保障重点建设项目空间需求；结合详细规划编制实施情况，研判市场走势，加强精细化供给，合理安排出让时序，满足多元化开发需求。

结语

综上所述，必须高度重视相关制度的完善与优化，根据土地储备工作的要求制定出符合土地出让及收益管理的举措。本文立足于土地储备工作的实施效果，探讨了土地出让及收益管理的情况，提出了一些措施，旨在进一步规范土地储备工作的思路，保障相关任务顺利推进，促进土地资源的合理配置和可持续利用。

参考文献

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