城市更新行动下的“城中村”改造设计研究策略

摘要：在城市高速发展进程中，城中村作为城市发展遗留产物，暴露出诸多棘手问题，从公共卫生安全风险，到房屋结构与消防安全隐患；从配套设施陈旧落后，到整体环境差脏乱差问题较为突出，这不仅对居民生活品质造成了负面影响，也成为阻碍城市进一步发展的瓶颈。所以，在城市更新行动的大背景下，城中村改造显得尤为重要。本文主要分为四个部分展开论述，第一部分叙述“城中村”基本概念，第二部分叙述城市更新行动下的"城中村"改造设计的重要性，第三部分叙述“城中村”规划策略，第四部分叙述“城中村”更新改造的实践，旨在通过科学合理的规划与设计，实现城中村的全面升级与转型。

关键词：城市更新；城中村；改造；设计

前言：

随着中国城市化进程持续高速推进，城中村作为城市发展历程中极具特殊性的现象，其重要性愈发凸显。城中村不仅承载着丰富的历史文化记忆，还面临着基础设施落后等多重问题[1]。因此，在城市更新行动的背景下，开展城中村改造设计研究工作，其意义绝非仅局限于优化城市外在形象，更为关键的是致力于全方位提升居民的生活品质，实现城市的可持续发展。城中村改造设计研究是城市更新行动的重要组成部分，通过科学合理的改造设计，可以优化城中村的土地资源配置，提升居住环境，促进产业升级和经济发展。本研究聚焦于城市更新行动背景下城中村改造设计策略的深入探究，旨在为后续相关实践工作供给坚实的理论依据与切实可行的参照范例。

1.“城中村”基本概念

“城中村”，是指处于城市建成区范畴内，依旧维持农村集体所有制以及农村管理体制的农村社区，本质上属于城市中的农村聚落形态。这些区域原本是城市周边的农村，随着城市的快速扩张，被城市建成区所包围或半包围，但在土地权属、户籍、经济组织形式和社会管理体制等方面仍保留农村的特征[2]。

2.城市更新行动下的"城中村"改造设计的重要性

“城中村”往往建筑密度高、布局混乱，与城市整体规划不协调。通过改造设计，可重新规划土地利用，合理布局居住、商业、公共服务等功能区域，使城市空间更加有序、高效，提升城市的整体形象和品质。“城中村”的建筑风格各异，且大多缺乏统一的设计和维护，景观环境较差。改造设计能够对建筑外观、色彩、材质等进行统一规划，融入城市文化元素，打造具有特色的城市景观，提升城市的美观度和吸引力。同时，诸多“城中村”存在公共服务设施供给严重短缺的问题，教育资源稀缺，医疗设施配备不足，文化设施更是近乎匮乏[3]。改造设计可以根据城市的需求和居民的实际情况，合理配置公共服务设施，提高居民的生活质量，促进城市的均衡发展。“城中村” 内部道路狭窄、交通拥堵，给居民出行和城市交通带来了很大压力。通过改造设计，拆除随意搭建违章建筑、拓宽道路、优化交通流线、增加停车位等，改善交通状况，提高城市的交通运行效率。

3.“城中村”规划策略

3.1基于城市更新的策略

结合长沙产业特色，如文化创意、智能制造等。在马栏山视频文创产业园附近的“城中村”，引导发展与视频文创相关的上下游产业，如短视频制作、网红孵化等，打造产业集群，促进就业与经济发展。同时，应加大教育、医疗设施投入，在雨花区红星片区的“城中村”，新建或扩建幼儿园、小学，按照高标准配备师资与教学设备；同时增设社区卫生服务中心，提供基本医疗和公共卫生服务。梳理长沙“城中村”复杂的土地权属关系，通过土地置换、合作开发等方式整合土地。在天心区，将零碎分散的宅基地整合，规划建设高层住宅与配套商业设施，提高土地利用效率。同时，增加绿化空间，打造具有湖湘特色景观。在湘江畔的“城中村”，建设滨水景观带，设置步行街、亲水平台等，提升居民生活品质。

3.2破局与新生：城中村危房改造策略

近年来，经济下行压力与房地产行业深度调整叠加，城市建设遭遇全新挑战，以长沙为例，未纳入棚改的城中村危房改造难题日益突出。

长沙城中村内大量C、D级危房，多为筒子楼形态。其居住环境糟糕，通风采光条件恶劣，消防设施严重缺失，极大地影响了居民的生活质量与生命安全。“4·29”事件成为城市安全的关键转折点，此后，长沙市自然资源和规划局迅速出台相关文件，规定经鉴定为C级或D级的危房，统筹重建模式，可按“四原”原则进行重建。这一政策犹如一场及时雨，为改善城中村居民居住条件提供了坚实保障。

在重建过程中，政策允许在原基础上适度增加约10平方米面积，且为每户增设飘窗与阳台，有效破解了居住空间局促的困境，让居民能够拥有更为宽敞舒适的居住环境。此外，增设架空层这一巧妙举措，实现了一举两得。一方面，为居民打造了休闲活动的公共空间；另一方面，在一定程度上缓解了停车难题，完善了社区功能。

长沙市城中村危房改造，不仅是改善民生的切实行动，更是提升城市形象的关键之举。在当下形势下，应充分挖掘并利用政策优势，创新工作思路与方法，有条不紊地推进改造工作，助力城中村居民早日摆脱危房困扰，开启美好生活新篇章。

3.3城中村危房加固策略

长沙“城中村”内，天心区宝塔山社区、岳麓区万宝山，多数建筑位于高差较大的山坡上，建于上世纪七八十年代。目前，对其展开全面结构检测。这些房屋普遍存在墙体风化严重、屋面渗水、墙体裂缝、地基下沉，以及乱搭建加层扩大建筑面积等问题。无法满足重建条件房屋，便依据检测结果，选用适配的加固技术，像钢筋网水泥砂浆面层加固、增设扶壁柱加固、粘贴碳纤维布加固、增加支撑加固，以及设置圈梁和构造柱等，以此提升建筑结构的承载能力与稳定性。与此同时，针对老化、破损的水电管网实施全面改造，选用耐腐蚀且抗压性强的管材，保障水电供应的稳定。另外，增添灭火器、消防柜等消防设施，并合理规划消防通道，进一步提高消防安全保障水平。

4.关于“城中村”更新改造的实践路径探索

4.1城区危旧房屋现存状况

沙湖村片区坐落于天心区金盆岭街道，地处天剑路与轻院路交汇处西侧。该片区内的房屋大多兴建于上世纪七八十年代，违规加建现象极为普遍。经专业评估，其中16栋房屋被判定为D级危房，83栋被评定为C级危房。街巷狭窄，通行条件差，车辆难以正常通行，存在严重的房屋结构安全隐患与消防安全隐患。该区域系市级挂牌督办的重大火灾隐患经营性自建房集中区域。占地面积达24.46亩其中，规划道路用地为13.19亩、绿化用地为7.64亩、居住用地为2.62亩。不仅如此，该片区公共活动场所匮乏，消防设施等基础配套设施以及便民服务设施严重短缺，宜居程度较低需要亟待改善。片区内房屋布局杂乱无章，基础设施陈旧老化。违建行为时有发生，无证经营现象屡见不鲜。人员构成复杂，车辆与物品随意停放。整体状况与省会主城区应有的形象严重不符需要亟待改善。

4.2以原址为基，推动沙湖村区统筹重建工作

针对沙湖村片区问题，天心区委、区政府由区委副书记、统战部部长厉波任项目指挥长，组织人员对173栋、179户房屋，围绕房屋安全、产权等深入摸排，逐户民意调查，召开居户代表大会商讨重建方案。经分析，片区症结在于土地规划结构差，私搭乱建占公共空间，房屋毗连不满足消防要求，“四原”重建无法解决问题。天心区经60余次易稿，提出政府主导、公司主建、居民主体，统一规划、原地重建的统筹重建模式。因前期筹备工作扎实推进，始终秉持问题导向原则，针对沙湖村片区危房隐患、配套缺失、布局杂乱等突出问题深入调研分析，制定切实可行方案，此举措赢得了居民的广泛拥护与支持 。

4.3全市范围内率先推行

2019年起，天心区推进198个老旧小区改造，涉及众多居民楼与住户。但老城部分老旧小区房屋年久成危房，改造无法根本解决安居问题。为此，天心区系统性推进危房改造，对集中成片危旧房屋优先棚改征收，能打捆的纳入城市更新，近3年完成238栋改造。针对零星危旧房屋，采用“原址统筹重建”，拆旧建新、优化结构、完善配套。城南路街道里仁坡2、3、4栋D级危房改造项目，作为全市首个危房重建典型案例，于去年8月正式启动房屋腾空工作并开工建设。历经紧张施工，今年2月顺利实现主体结构封顶，预计今年8月完成交房，交付居民使用。96户居民在原址完成动迁安置，顺利喜迁新居，切实改善居住条件，新增厨卫，生活品质显著提升。

4.4探索“委托代办”

在危旧房屋改造工作中，天心区严格秉持“政府统筹、业主负责”的原则。针对纯公房及独栋私房的改造任务，相关部门通过紧密协调、高效组织，使得改造工作得以平稳、顺利推进。然而，对于异产毗连以及公私房屋相互夹杂的这类建筑，由于涉及众多业主，各方诉求存在较大分歧，且缺乏能够有效统筹协调的牵头主体，导致产权人在自主推进重建工作时，面临重重困难，进展举步维艰。鉴于此，天心区创新性地探索出“委托代办”模式。在充分尊重居民意愿的前提下，由属地街道负责组织产权人进行协商沟通，产权人以书面形式全权委托街道代为办理楼栋危房重建相关事宜，涵盖从项目申报、规划设计到工程建设等各个环节，确保重建工作有序推进。该模式精准定位了重建工作的核心统筹主体与产权人代表，有效打破此前因沟通不畅、职责不明导致的工作推进壁垒，极大提升了各方沟通协作效率以及整体工作效能，为项目稳步推进奠定坚实基础。

4.5搭建专项平台破解“资金与投入”难题

在过往的危房改造工作中，资金来源主要依赖“业主自筹资金与政府政策奖补资金相结合”的模式，同时借助老旧小区改造项目所提供的配套支持，以此推动改造工程的开展。然而，天心城区危房住户中，经济困难群体占比较大，近四成属于低保户、特困人员家庭以及低收入家庭。这些家庭经济负担能力极为有限，导致其参与危房改造的积极性受到显著影响。在危房改造资金筹措难题前，天心区积极作为，搭建“爱心天心”慈善帮扶平台。遵循“财政注资、区属企业捐献、社会企事业单位捐赠、行业部门募集、机关党员干部带头捐”的“五个一点”思路，广泛开展慈善募集活动，设立专项慈善资金池，助力危房改造工作。

5.结语：

综上所述，本研究将不断探索和和创新，为城中村改造设计提供更加全面和深入的指导和支持，为城市的可持续发展贡献力量。

参考文献：

[1]辛逸轩.城市更新行动下的“城中村”改造设计研究——以琶洲村为例[J].美与时代（城市版），2024，（07）：40-42.

[2]莫思飞，姜轻舟.城中村建筑改造的克制与自由——杂交楼改造设计[J].建筑学报，2024，（07）：72-75.

[3]刘卓昊.文创产业为导向的城中村适应性改造设计研究[D].西安建筑科技大学，2023.