《民法典》视域下居住权法律适用问题研究

一、引言

在现代社会，随着住房问题日益凸显，居住权制度的重要性愈发显著。我国《民法典》将居住权纳入物权编，以专章形式对其进行规定，这一举措顺应了社会发展需求，体现了 “住有所居” 的民生理念，对于完善我国物权体系、保障弱势群体居住权益、优化住房资源配置具有重要意义。然而，由于《民法典》对居住权的规定较为原则，在实践中如何准确适用居住权相关法律条文，仍存在诸多争议和模糊之处。深入研究居住权法律适用问题，有助于解决现实中的居住权纠纷，维护当事人的合法权益，推动居住权制度的有效实施。

二、居住权的立法背景与制度价值

2.1 立法背景

随着我国经济社会的快速发展，住房市场呈现出多样化的态势，传统的住房保障体系已难以满足人民群众日益增长的居住需求。一方面，房价的持续上涨使得部分人群购房困难，尤其是中低收入群体、老年人、离婚妇女等弱势群体，住房问题成为他们生活中的一大难题。另一方面，房屋资源的闲置与浪费现象也较为突出，如何更加高效地利用住房资源成为社会关注的焦点。在此背景下，《民法典》引入居住权制度，旨在通过法律手段平衡房屋所有权与居住权的关系，为解决居住问题提供新的思路和途径。

2.2 制度价值

保障弱势群体居住权益：居住权制度的设立为弱势群体提供了有力的居住保障。例如，老年人可以通过设立居住权，在将房屋所有权转让给子女或他人的同时，保留自己对房屋的居住权利，确保晚年生活的稳定与安宁；离婚妇女在婚姻关系解除后，若没有其他住房，可以依据居住权制度获得一定期限的房屋居住权，保障其基本的生活居住需求。

优化住房资源配置：居住权制度打破了传统的房屋所有权与使用权一体的模式，使房屋的所有权和居住权可以分离。这有利于将闲置的房屋资源充分利用起来，通过设立居住权，让有居住需求的人能够获得房屋的使用权，提高房屋的使用效率，实现住房资源的优化配置。例如，一些业主可以将闲置的房屋为他人设立居住权，获取一定的经济收益，同时满足他人的居住需求。

丰富住房保障体系：居住权制度作为一种新型的住房保障方式，与传统的公租房、廉租房等保障方式相互补充，共同构成了更加完善的住房保障体系。居住权制度的灵活性使其能够适应不同人群的多样化居住需求，为解决住房问题提供了更多的选择。

三、居住权法律适用中的主要问题

3.1 居住权主体范围的界定

《民法典》第 366 条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 但对于居住权人的主体范围，立法并未明确界定。从条文表述来看，民事主体包括自然人、法人和非法人组织，那么法人和非法人组织是否能够成为居住权人存在争议。一种观点认为，基于平等原则和私人自治，自然人、法人和非法人另一种观点则认为，居住权是为满足 “生活居住” 需要而设立，“生活居住” 仅适用于自然人，法人和非法人组织不存在 “生活居住” 需求，因此居住权人应仅限于自然人。从立法机关的权威释义以及居住权制度的价值取向来看，将居住权人限定为自然人更为合理。但在实践中，仍有部分人对这一观点存在质疑，导致在具体案件中对居住权人主体资格的认定存在分歧。

3.2 居住权客体的确定

《民法典》规定居住权的客体是 “他人的住宅”，但对于 “住宅” 的范围，法律并未作出明确解释。一般而言，商品房、经济适用房、农村宅基地上的房屋等可认定为住宅，但对于商住两用的公寓、酒店式公寓、民宿等，其是否属于居住权的客体存在争议。此外，对于设计用途并非居住的房屋，如商铺、厂房、办公楼等，在经过改造后用于居住的，能否设立居住权也缺乏明确的法律依据。不同地区、不同法院对这些问题的理解和判断标准不一，导致在实践中出现同案不同判的现象。

在实践中，经常会出现对住宅的特定部分，如某一房间、某一层等，单独设立居住权的情况。例如，在一些房屋面积较大的家庭中，业主可能会将部分房间为他人设立居住权。然而，《民法典》并未明确规定住宅的特定部分能否单独设立居住权。从物权客体特定原则来看，只要该特定部分能够明确界定，且不影响房屋整体的使用功能和安全，单独设立居住权具有一定的合理性。但在实际操作中，如何确定部分住宅设立居住权的条件和程序，以及如何保障其他部分房屋所有权人的权益，仍然是需要解决的问题。

3.3 居住权的设立与消灭规则的细化

《民法典》规定居住权可以通过合同约定和遗嘱方式设立。在以合同方式设立居住权时，虽然法律规定应当采用书面形式订立居住权合同，并对合同的一般条款进行了列举，但在实践中，对于合同的具体内容、形式要求、登记程序等方面仍存在诸多问题。例如，合同中关于居住权期限、租金、使用方式等条款的约定不明确时，如何确定双方的权利义务关系；居住权登记机构不明确，登记程序繁琐，导致当事人设立居住权的成本较高，影响了居住权制度的实际应用。以遗嘱方式设立居住权时，遗嘱的形式、效力认定以及居住权的登记时间等问题也给法律适用带来了困难。

在实践中，还存在其他可能导致居住权消灭的情形，如房屋灭失、居住权人放弃居住权、居住权被依法撤销等。对于这些情形，法律规定不够具体，在实际认定和处理时缺乏明确的标准。例如，当房屋因不可抗力等原因灭失时，居住权是否当然消灭，居住权人是否有权获得相应的补偿；居住权人违反合同约定或法律规定，严重损害房屋所有权人利益时，房屋所有权人能否依法撤销居住权，以及撤销的程序和法律后果如何，这些问题都需要进一步明确。

四、居住权法律适用问题的解决建议

4.1 明确居住权主体范围

通过立法解释或司法解释的方式，明确居住权人仅限于自然人，排除法人和非法人组织成为居住权人的可能性。这样可以避免因主体范围不明确而导致的法律适用混乱，确保居住权制度的设立目的得以实现，即保障自然人的生活居住权益。同时，在司法实践中，法官应严格按照这一规定审查居住权人的主体资格，对于不符合条件的主体主张居住权的案件，依法予以驳回。

对于同住人的权利，应在法律中明确规定，同住人不享有居住权，其居住权益来源于与居住权人的特定关系以及居住权合同的约定。居住权合同可以对同住人的范围、居住期限、权利义务等作出明确约定。在居住权人死亡或居住权期限届满等情况下，同住人的居住权益应根据合同约定和法律规定进行处理。如果合同没有约定，应根据公平原则和保护弱势群体的原则，给予同住人一定的合理期限搬离房屋，或者在符合条件的情况下，由房屋所有权人或新的居住权人给予同住人适当的补偿。

4.2 细化居住权客体规定

通过立法或司法解释，对居住权客体 “住宅” 的范围进行明确界定。可以采用列举加概括的方式，明确规定商品房、经济适用房、农村宅基地上的房屋等典型住宅属于居住权的客体范围，同时对商住两用的公寓、酒店式公寓、民宿等具有居住功能的房屋，在符合一定条件的情况下，也可认定为居住权的客体。对于设计用途并非居住但经过合法改造用于居住的房屋，应规定具体的认定标准和程序，确保其作为居住权客体的合法性和规范性。明确规定住宅的特定部分可以单独设立居住权，但需满足以下条件：该特定部分具有独立的使用功能和可分割性，不影响房屋整体的结构安全和其他部分的正常使用；设立居住权的部分应当在合同中明确约定其位置、面积、使用方式等具体内容；设立居住权应当依法办理登记手续，登记内容应包括设立居住权的部分的具体信息。在程序方面，应简化登记流程，明确登记机构的职责和权限，提高登记效率，降低当事人的设立成本。同时，为保障其他部分房屋所有权人的权益，设立居住权时应取得其他部分房屋所有权人的书面同意，并在合同中约定对其权益的保护措施。

4.3 完善居住权的设立与消灭规则

对于以合同方式设立居住权，应制定详细的合同示范文本，明确合同的必备条款和任意条款，引导当事人规范签订居住权合同。对于合同中条款约定不明确的情况，应制定相应的解释规则和补充性规定，明确双方的权利义务关系。在登记方面，应明确居住权登记机构，统一登记程序和要求，建立便捷高效的登记信息查询系统，方便当事人办理登记手续和查询居住权登记信息。对于以遗嘱方式设立居住权，应明确遗嘱的形式要求和效力认定标准，规定居住权自遗嘱生效时设立，但应当在合理期限内办理登记手续，未办理登记手续的，不得对抗善意第三人。

通过立法或司法解释，对居住权消灭的各种情形进行详细规定，明确每种情形的认定标准和法律后果。例如，当房屋因不可抗力等原因灭失时，居住权消灭，居住权人有权根据公平原则获得一定的补偿，补偿的标准和方式可由双方协商确定，协商不成的，可通过诉讼解决。当居住权人违反合同约定或法律规定，严重损害房屋所有权人利益时，房屋所有权人有权依法撤销居住权，撤销居住权应当通过诉讼方式进行，由法院根据具体情况作出判决。居住权被撤销后，居住权人应当承担相应的赔偿责任，赔偿范围包括房屋所有权人的直接损失和间接损失。

结论

《民法典》中居住权制度的设立为我国居住权益保障提供了重要的法律依据，但在法律适用过程中，仍存在诸多问题需要解决。通过明确居住权主体范围、细化居住权客体规定、完善居住权的设立与消灭规则等措施，可以有效解决居住权法律适用中的困境，促进居住权制度在司法实践中的准确运用，充分发挥其保障居住权益、优化资源配置的制度价值。同时，随着社会经济的发展和居住需求的变化，居住权制度还需要不断地进行完善和发展，以适应新的形势和挑战。在未来的立法和司法实践中，应密切关注居住权制度的运行情况，及时总结经验，不断完善相关法律法规，为人民群众的居住权益提供更加坚实的法律保障。

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