试论房地产企业财会管理风险与应对措施

引言：我国房地产企业普遍采取“滚动开发”式的重资产经营模式，但在当前国内外经济形势下，该模式的实施受到了多方面的制约，导致企业的运营成本和风险与日俱增[1]。财会管理风险是企业在运行过程中要面临的必要风险，房地产企业由于具有资金密集型特征，且房地产项目的整体开发周期长、资金回笼慢，市场的波动性也相对较大，更容易受到财会管理风险的不良影响。一旦发生财会管理风险，企业很可能陷入资金链断裂风险，运营被迫中止，影响较小的情况下，也容易发生成本控制失效，利润空间遭到压缩的问题。因此，对企业面临的财会管理风险进行识别和分析，并制定财会管理风险的应对措施具有重要意义，是保证企业运行稳定的关键举措。

一、房地产企业财会管理风险

（一）投资风险

投资风险是房地产企业面临的常见财会管理风险之一，由于房地产活动受到国家政策的影响较多，因此当房地产供需关系和国家政策发生变化的情况下，房地产企业的投资行为可能会引起投资风险。房地产企业的投资对象主要以工程项目与地块为主，而该类投资项目均具有投资金额大、建设规模大、开发周期长等特点，且在发展前期，缺乏变现能力，使得房地产企业需要承担一定投资风险[2]。具体来说，房地产企业面临的主要投资风险为土地购置风险、项目回报风险、资金回报风险与投资决策失误风险。土地购置风险带来的后果主要为土地贬值、土地无效开发。项目回报风险是指项目在长周期运行情况下，受到需求下降、政策调控等影响，导致项目盈利能力降低的风险。资金汇报风险是指企业在房地产项目资金回笼周期内所承担的资金占用成本与机会成本，在此期间如资金链管理不善，则容易发生资金链断裂问题。投资决策失误则是由于投资失败而导致的亏损现象。

（二）现金管理风险

现金管理风险是房地产企业面临的核心风险问题。由于资金需求量大且资金回笼周期较长，特别是在前期开发阶段，大量的资金会被用于土地购置、工程建设等内容，此时销售收入则较为滞后，现金流一旦管控不到位，整个企业的现金流资金链就可能发生断裂，造成企业经营中断风险。在房地产企业的经营过程中，企业如果出现资金调度和预算管理问题，可能会导致资金的使用效率较为低下，项目的整体进度、项目的盈利能力都会受到影响。当企业急于处理项目融资问题时，如某一项目的融资渠道较为有限，或是外部融资环境较为紧张，企业可能会选择接受高利率融资，不仅增加了企业的财务成本，也容易造成企业的现金管理风险。此外，在项目经营过程中，随着外部环境的变化，如政策变化影响、市场波动因素影响等都可能会导致项目盈利销售款发生延迟，进而对企业的现金流产生影响。

（三）成本控制风险

成本问题是制约房地产企业发展的关键问题，房地产企业的成本控制涉及多个环节，包括但不限于土地、人工、建筑等内容。具体来说，成本风险控制主要包括建筑材料成本风险、人工成本风险、施工成本风险、销售成本风险等。建筑材料风险主要受市场供需情况的影响，其风险来源为采购。人工成本风险来自房地产项目过程中的施工工人、管理人力以及人力成本控制，在这些方面控制不当，企业的运营成本会急剧增加。施工成本是房地产项目施工过程中产生的具体问题，如设计变更导致施工成本增加，工期延误导致成本增加等，极容易发生“三超”问题，项目的盈利能力大大降低。销售风险问题来自企业为销售房地产项目而提高营销投入，导致营销费用占比过高，影响到房地产项目的整体利润。

（四）税务合规风险

房地产企业的经营内容复杂，在税务上通常会涉及多种税种，如土地增值税、增值税、企业所得税等，近年来房地产行业的内外部环境变化频繁，更容易面临税务合规性风险。例如当外部政策环境发生变化时，企业没有及时认识到税务的变化情况，导致税

务处理不及时引发风险。或是企业本身没有对税务问题制定合理的税务合规计划，导致税负增加。

二、房地产企业财会管理风险应对措施

（一）完善财务管理风险机制

为使风险防范更为高效，民营房地产企业需注重财务管理，应从资金储备、利润分配、成本费用等角度着眼分析风险，对风险的判断更加直观，使民营房地产企业可在管理中“直击要害”，关注风险最可能出现的环节、项目、领域并聚合管理资源，达到有针对性地防范发展风险的目的[3]。完善财务管理风险机制需从风险预警体系的建立入手，设定企业的财会管理风险预警指标，并通过加强内部控制来避免财务发生管理漏洞问题。还要定期对企业财会管理进行风险评估，对于一些表现较为突出的风险问题，设计相应的风险应急处理预案。

（二）加强资金预测与管理

为保证现金能够在较长的资金回笼周期中，企业的资金链运行良好，要加强对财会的资金预测与管理。首先，要根据房地产企业当前的运行状况，每个项目的开发周期与销售情况设计规定的资金流入与流出预算，以此来合理安排资金的具体使用策略。其次，要对企业的资金流建立动态监控机制，追踪每一笔资金的使用情况，及时发现资金流动中的缺口问题，采取相应的解决办法。第三，要根据企业当前的运行情况，企业项目的需求情况对融资渠道进行合理配置，保证企业的融资来源合理、融资利率合理，以降低企业的融资成本。最后，还要加强对应收账款的管理，保证现金流的充足与稳定，提高资金的使用效率。

（三）提高成本控制有效性

成本控制是提高企业盈利能力的关键，为提高成本控制的有效性，应当建立十分健全的成本核算体系，通过房地产项目的各个环节成本构成进行精细化核算，为精细化的成本控制提供合理的数据支持。并且要通过优化采购和供应链管理来保证建筑材料等相关采购成本得到有效控制，降低企业的项目采购成本，建立起良好的供应商关系，将企业建材成本支出控制在合理范围内。还应通过与施工单位的合作，加强合同管理、施工进度管理与质量监督管理，降低项目施工成本。

（四）强化税务合规管理

税务合规管理应从集中的财会管理中专门提取出来，为税务合规管理建立专门的税务合规管理团队。团队内应具备专业税务管理人员，熟知房地产行业相关的税收政策，参与房地产企业的税务合规计划制定与外部环境政策研究。税务管理团队还要加强对税务的系统性管理，对税务的申报和缴纳流程进行详细规定，避免发生税务违规问题。管理中心应放在税务合规计划制定方面，根据政策情况和企业运行情况，尽可能合理地利用税收优惠政策降低企业的税务负担。

三、总结语

房地产企业的运行风险较大，其中主要风险集中在财会管理方面，如投资风险、现金管理风险、成本控制风险、税务合规风险等，房地产企业应当积极通过完善财务管理风险机制、加强现金预测与管理、提高成本控制有效性、强化税务合规管理等方式加强对财会风险的管理和应对，提高企业项目的营收利润，促进企业的良性发展。

参考文献：

[1]牛天勇,李晓婉.房地产企业轻资产运营模式的风险识别与防范[J].建筑经济,2019,40(8):107-110.

[2]陈甜甜.房地产企业财会管理风险与应对措施[J].市场瞭望,2023,(18):93-95.

[3]余 其 东. 探 析 民 营房 地 产 企 业 财 务 管理 现 状 与 发 展 [J]. 全 国 流 通经济,2021(36):120-122.