房屋建筑项目中合同管理的风险点识别与应对策略

房屋建筑项目作为典型的大型工程，资金密集、周期长，合同作为项目各方权责的法律基础，其管理水平直接影响工程进度、质量和投资效益。近年来，合同纠纷频发成为建筑行业面临的普遍问题，合同管理中的漏洞、执行中的偏差以及争议处理机制的不完善，均可能引发项目风险乃至法律纠纷。提高合同管理的规范性和预见性，已成为工程项目管理实践中的重要课题。

一、房屋建筑项目合同管理的特点与风险成因分析

（一）合同管理在建筑项目中的重要性

在房屋建筑项目中，合同不仅是法律文件，更是项目执行全过程的管理依据。它规定了项目的实施范围、工期、造价、质量、安全等核心要素 [1]。合同管理的优劣直接影响各方权益的实现，尤其是在工程变更、工期延误、材料涨价等问题出现时，合同成为追责与索赔的依据。因此，建立完善、明确、具可操作性的合同体系，是确保项目稳步推进的基础。

（二）房屋建筑项目的特点

房屋建筑项目通常具有如下特征：一是项目周期长，常见中高层住宅项目建设周期为 18~36 个月，需跨越多个财政年度，受宏观经济政策影响显著；二是组织结构复杂，项目通常涉及建设单位、设计单位、施工总包、分包商、监理、供应商等多个主体，易产生协调障碍；三是外部环境不确定性强，如施工期间政策调整、劳动力市场波动、原材料价格变动等，都可能对合同履行构成直接冲击。

（三）合同风险产生的主要原因

合同风险的根本原因在于信息不对称和履约机制的不完善。首先，在前期招投标阶段，甲乙双方常因技术交底不清、项目描述不细导致对工程量、施工条件认知偏差，造成合同条款无法完全覆盖实际施工需要。其次，合同文本编制存在经验不足或模板套用的现象，未能根据具体项目特点制定针对性条款，造成合同执行中解释不一致、争议频发。此外，建筑项目合同履行周期长，政策法规的更新、经济形势变化、材料价格波动等均可能导致原合同失效或变更需要，若缺乏调整机制，将加剧履约风险。

二、房屋建筑项目合同管理中的主要风险点识别

（一）合同制定阶段的风险点

合同制定阶段是项目合同管理风险控制的第一道防线，若此阶段失误，后期风险难以有效管控 [2]。首先，合同条款模糊是常见问题。例如，在约定施工范围时未明确“包干内容”与“除外事项”，导致后期施工单位以合同未明确为由提出签证增加工程量。其次，施工技术要求描述不严谨，如在基础处理条款中仅注明“按规范施工”，未明确具体桩型、施工参数（如成孔深度、灌注方式），在执行中产生巨大技术分歧。再者，项目权责划分不明确亦为风险根源，例如对设计变更审批流程未设定时间节点，致使设计单位反复拖延，影响总进度。最后，政策、不可抗力等因素未写入风险分担机制，面对如 2022 年后的钢材价格波动、限电政策等现象，施工方无据主张调价，项目资金链受限。

（二）合同履行阶段的风险点

在合同履行过程中，工程变更频繁是主要风险之一。以市政配套工程为例，常因市政单位方案调整导致变更，如未在合同中设定变更审批流程、单价调整方式（如定额价、市场价 + 下浮），将导致造价争议。材料采购方面，由于部分建筑材料如水泥、钢筋、铝模板、保温板材价格波动幅度大，若合同未明确风险分担机制，施工单位将面临履约成本不可控的问题。此外，付款条件设计不当亦是风险集中点。如常见的“完成某节点支付 XX% ”条件设定模糊，未明确验收标准、支付时限，导致支付滞后、施工单位资金周转困难。工期管理方面，合同中缺乏延误责任判定细则与免责条件界定（如因市政接口未通造成误工），使得总包与分包之间易产生纠纷。

（三）合同争议与索赔阶段的风险点

进入合同争议或索赔阶段，施工单位往往面临证据不足问题。一方面资料整理不规范，如现场签证、进度报表、工程变更指令等未形成闭环，导致索赔难以成立；另一方面，对索赔依据条款理解不一致，如未明确哪些变更属于“有权索赔事项”，最终演变为仲裁或诉讼。争议解决流程不清、缺乏时限控制，也加剧问题。例如未在合同中设定争议调解时间上限与处理机构，导致分歧长期悬而未决。此外，缺乏专职合同管理员和法律顾问，也是施工企业弱势的原因之一，特别是中小型施工单位在合同谈判和执行层面缺乏专业支撑，易在合同博弈中处于下风。

三、房屋建筑合同管理风险的应对策略

（一）完善合同条款与前期准备机制

提高合同起草质量的前提是深度分析项目风险点并与技术方案同步。应建立“法律 + 技术 + 成本”三位一体的合同审查机制，聘请专业法律顾问审核合同草案，重点明确工期节点（如以日历日计、合理设定天气因素缓冲期）、验收依据（细化施工成果交付要求、审批流程与责任部门）、计价方式（固定总价、单价合同、成本加酬金方式等），确保合同具有可执行性和抗争议能力。同时，在招投标阶段就工程范围、地勘资料、隐蔽工程内容及接口协调事项进行充分披露，确保各方对工程实际情况有清晰认知，减少合同签署后的“灰区工程”与履约歧义。

（二）加强合同履行阶段的全过程管理

应在合同履行阶段引入项目管理信息系统（PMIS），实现合同进度、成本、质量的实时数据跟踪、动态分析与预警响应 [3]。对关键工序设置合同履约节点，如“主体结构完成”、“外立面封闭”等，关联支付条件与风险评估机制，确保履约过程透明、受控。对施工变更、现场签证实行线上审批流程，设立时间节点控制，如“变更指令下发后 5 日内完成报价确认与反馈”。此外，应加强与分包商、供应商之间的合同管理，采用背靠背合同，确保条款一致性与法律效力统一，避免主合同与分包合同之间的逻辑冲突与责任模糊。

（三）健全合同争议解决与索赔机制

首先应建立完备的资料归档系统，包括现场影像、电子签证单、会议纪要、邮件往来、施工日志等内容，确保信息闭环，形成完整、可追溯的索赔证据链。其次，在合同中应明确争议处理流程，例如：争议发生后由项目管理团队与对方指定代表协商处理，若 10 日内无法达成一致，则提交项目公司法务组介入，必要时提交仲裁机构审理。对于索赔事项，建议设置“不可抗力索赔”、“工程量超差索赔”、“设计变更索赔”三类标准模板，明确主张的前提条件、关键证据与成本计算逻辑。争议处理方式宜优先采用调解、专家评审等非诉手段，降低司法成本和时间损耗。

总结：

房屋建筑项目的合同管理贯穿于项目全过程，风险控制尤为关键。只有在合同制定、履行及争议处理各阶段加强风险识别与管理，构建规范、可操作的合同体系，并提升管理人员的专业能力，才能有效减少纠纷，保障项目顺利实施。随着建筑行业管理水平的不断提升，科学的合同管理将成为项目成功的重要支撑力量。

参考文献：

[1] 陈丹 . 关于房屋建筑工程项目管理的问题及对策 [J]. 中国建筑装饰装修 ,2021,(07):184-185.

[2] 陆浩 .A 公司 S 房屋建筑项目合同管理研究 [D]. 哈尔滨工业大学 ,2022.006475.

[3] 张 海 霞 . 建 筑 企 业 合 同 风 险 管 理 探 讨 [J]. 行 政 事 业 资 产 与 财务 ,2024,(09):123-125.