上海老城厢旧城改建工程 露香园

1. 项目概况

露香园项目，位于上海市黄浦区老城厢历史风貌保护区，北临人民路、东临河南南路、南临锦昼路、西临露香园路。整个项目用地约5.76 公顷，

2. 地块特征

上海市最大、边界最清晰的风貌保护区，占地19.2 公顷，是老城厢最典型、保存最好的石库门里弄群。

3. 四大组团

东：风貌组团窗口；南：公共文化组团；西：风貌恢复组团；北：城市风貌协调组团。

从北到南依次分为A、B、C1、D1、C2、D2 共计6 个地块。

各地块地上建筑类型分列如下。

A 地块，高层住宅，主力房型 4 房 3 厅，房型面积段从 278 平方米到 490 平方米，高层住宅底部设置四层商业裙房大底盘。

B 地块，高层住宅，房型包括3 房2 厅、4 房2 厅，房型面积段从164 平方米到249 平方米，高层住宅底部架空，用作社区活动，1# 楼裙房东部设置便利店，2# 楼和 3# 楼裙房西侧设置沿街一层商铺，地块东北角设置一栋 5层楼公寓式酒店。

C1 地块，历史风貌建筑“开明里”，地上 13 栋石库门风格联排多层住宅组成 2 个组团，南侧沿街设置 2层商铺。

C2 地块，原为“开明东里”，地上 7 排石库门风格多层联排住宅，东侧沿河南南路、南侧沿大境路设置一层商铺。

D1 地块内部划分为东西2 个分地块，西侧用地布置多层联排住宅，并在北侧沿大境路设置3 层商业楼；东侧用地布置2 栋高层住宅，底部设置4 层社区配套设施用房。

D2 地块中间有市政道路方浜中路沿东西走向穿越，内部划分为 4 个小地块。其中，方浜中路以北，西侧幼儿园用地和东侧商业用地之间，存在慈修庵和梨园公所。方浜中路以南，中间存有城市公园用地，其东侧由西向东依次由历史保护建筑南市区图书馆、公租房和底部社区配套服务设施用房组成。

露香园二期项目建设，受限于老城厢既有市政基础设施条件限制，整体用地环境条件紧张，同时需要保留、更新部分历史保护建筑，因此规划设计和建设实施中存在诸多难点，也因此得以产生针对性的解决方案，可供城市更新建设同行参考，以下分别展开论述。

4. 地下车库统筹规划设计、分期实施

老城厢旧城改建，受到紧张的用地条件 地块地上建筑容量较大，相应所需的停车需求较大，而其本身地块地下室 决本地块地上建筑本身需要的停车数量，而其它个 要求，因此设计初始，就考虑6 个地块地下车库统筹 车库之间均设有连通车道，这样，某个地块自身下方车库内停 ，可通过在相邻地块设置车位来弥补数量缺口，从而达到整体平衡， 建车位指标要求

根据《上海市工程建设项目配建机动车停车场（库）审核操作手册》（2021 版），停车数大于等于 700 辆或区域相邻地块地下车库连通并统筹考虑地下车库出入口设置数量时，进行交通服务水平评价，确定地下车库出入口数量。

北部A/B/C1/C2 四个地块设置整体联通大型地下车库，地下停车位总计设置1294 个，设置4 个地库出入口，出入口车道数量8 条，满足规范要求。

南部 D1/D2 两个地块设置整体联通大型地下车库，停车位总计 547 个，设置 3 个地库出入口，出入口车道数量5 条，满足规范要求。

5. 用地环境条件紧张，消防登高场地利用用地周边市政道路路面设置

因项目位于老城厢历史风貌保护区，上位规划条件对于规划新建建筑物贴用地红线的贴现率有一定要求，导致高层住宅楼所需的消防登高扑救场地无法在本身用地红线内设置，设计考虑借用用地周边市政道路路面设置消防登高场地，并经过消防专家评审。

具体实施情况，B 地块利用北 分范围做高层住宅的消防登高场地。D1 地块利用北侧大境路部分路 高场地。A 地块，利用北侧福佑路和西侧旧仓街 L 形转角范围路面和南 商 做为消防登高场地。D2 地块利用南侧昼锦路部分路面做消防登高场地。

6.D1 地块中心 露香池 项目中心文化品牌标杆

阐述设计理念、实施技术措施、和旧城改建理念相关的重点说明

露香池景观区位于 D1 地块中心位置，南北两端均朝向城市道路开放公共空间，北侧朝大境路开放，南侧朝阜春街开放。南北两端均为开放式人行出入口。露香池景观区设置石境广场、阜春山馆、分鸥亭、碧漪堂、露香阁、曲梁朱栏、独苑轩、映月广场、归家

大堂、别墅里弄。

北侧入口广场引导通往露香池；中心露香池做为空间视觉中心；西侧以舒展的假山秀石作为景观背景，同时提供视线遮挡，确保西侧多层别墅区的私密性；东侧露香泉作为底层商业和住宅大堂的视觉中心；南侧下沉亲水平台提供空间的转换，丰富露香池视觉层次；东侧和高层裙房之间设置仿古木构架长廊，分隔露香池和露香泉，南北方向延伸空间。

露香池和东侧高层住宅塔楼裙房之间，设置消防车道。

以大境路、狮子街、昼锦路、 由北往南依次为D1 地块、D2 地块，在这片范围内， 避 放空间，以D1 地块露香池北入 所的人行步道、D2 地块中心城 间界面宽度依次为 18.6 米、 城市道路内向融合）、“园”（露香 （D1 地块多层联排别墅住宅 行空间。在设计理念上，从露香园文化 （初遇）、池境（渐进）、观堂（沉浸）、 绣影（陶醉）、鱼跃（欣然）、庭光（畅快）、望 愉 整 的露香新园体验动线。

7.C1 地块地上建筑整体保留，平移回迁原位，修缮更新

C1 地块原有里弄开明里，属于历史保护建筑。按照露香园二期整体规划建设，先将地上各栋历史保留住宅楼平移到开明东里地块临时放置，然后施工 C1 地块新建地下室（地下一层设置住宅地下室，地下二层设车库），待 C1 地块维护及上部顶部完成后，再从开明东里地块平移回迁回原位，各楼栋地上建筑外立面按照历保建筑风貌要求进行修缮，内部重新设计成户型面积从 250 平方米到 400 平方米不等的多层联排住宅，以适应现代生活。

本地块内的建筑由于风貌保护 询报告 ，住宅建筑分为两个组团，南侧沿街商业作为一栋独立建筑 组团之间的防火间距不小于6m，局部小于 6m 处采用防火墙 于 4m 处设置防火墙分隔方式补强处理。由于保护 满足 4m 的要求，根据建筑立面的要求，采取控 方式，满足防火技术标准和指南的相关间距要求；对于不满足2m 间 通过设置防火墙以满足规范要求。

8.C2 地块 按里弄建筑风貌设置多层联排住宅，并设置沿街商业。

C2 地块按历史风貌做全新建筑设计，内部规划清晰规整的主弄和支弄结构，每户设置前庭后院，内部巷道尺度宜人，从外部城市空间到住宅首层入户庭院的过程中，形成通行空间尺度的层级变化，增强户主的归属感。

9.D2 地块 历保建筑和新建筑并存

D2 地块位于露香园二期整体范围的南边，其用地尚又划分为多个小地块，每个小地块的规划指标均各不相同，各小地块下方地下室为一个整体的地下两层车库，和用地红线上下重叠的车位均无产权。

D2 地块用地中心南侧，现存一栋保留历史建筑，原为强华纸栈、南市区老图书馆，2 层砖木结构，

现存院落格局保存完整，保存有精美的门头、墙面装饰，具有较高的历史价值和艺术价值。实施方案采用拆除复建，对重点部位整体卸解保护，待其地下空间施工完成后，原址原貌恢复。

其形制为东西两侧厢房、南北两进天井庭院，中间从南往北依次排列两个厅堂（前厅后堂？），带有砖雕装饰的清水红砖外墙，门窗洞口带有装饰线条，外围窗户均设木制百页窗，朝向内天井设有木格落地门窗扇，门窗构件尺寸较为细致，具有一定的保护价值。现存建筑外墙和结构均呈现不同程度的老化损坏，且墙体出现倾斜。历保要求维持现有外墙清水砖直接外露肌理，因此做内保温。对于朝内倾斜的墙体，则先在其内侧加做层从上到下的水泥砂浆垂直找平层，起到从内部稳定支撑的作用；对于朝外倾斜的墙体，则采用在上部设置拉结构造来阻止墙体进一步朝外倾斜。对现有建筑的平移，需提前将建筑整体临时加固，使用钢框架构件，相当于给老建筑穿上一套增强外骨骼。

10. 露香园二期历史风貌评估和整体保护更新策略

根据现场的详细勘查和价值评估，结合历史研究的成果，得出以下结

（1）区域肌理和历史道路

区域原有丰富的肌理类型和众多历史街巷是露香园片区的重要历史特征，在保留和保护现有开明里、慈修庵和梨园公所等历史建筑的基础上，新建建筑延续里弄式、合院式和少量公馆式肌理类型，遵照历史尺度，复原一定的历史街巷。

（2）C1 地块开明里：

作为区域内保存相对完好的里弄建筑群，开明里的价值主要体现在两个方面：

①外市内里的格局，居住、商业、服务建筑均保存完好，主弄支弄结构完整，较好的展现了 20 世纪初华界新式里弄的特点，具有一定的历史价值和科学价值。②历史建筑本体，集中体现在开明里建筑的石库门院墙、建筑南立面和东西立面，具有一定的历史价值和艺术价值，承载了重要的城市空间记忆，也具有一定的社会文化价值。

开明里的保护更新策略着重保护和延续开明里这两方面的价值，以文物的标准进行修缮。但考虑到建筑主体皆是砖木结构，经历了 90 多年的时间，建筑内部结构已经不能满足当下生活要求，建筑外观也因不同时期的加改建遭到相当的破坏。因此，实施方案以卸解保护、风貌复建的方式进行。

（3）其他历史建筑：

D2 地块在方浜路南侧保留历史建筑强华纸栈、南市区老图书馆，其价值突出体现在其合院式建筑格局和局部精美的西式建筑装饰（门头、柱子等），且曾作为南市区图书馆，具有一定的社会文化价值，本次实施方案拟采用卸解保护、风貌复建的方式。

D2 地块在方浜路北侧和D1 地块之间的慈修庵、梨园公所: 对其紧邻地块的外立面进行保护修缮。

D1 地块露香园：是露香园项目整体的历史文化源头，将露香园的历史要素结合进D1 地块景观设计。