房地产经济管理在城乡危房整治中的实践与优化研究

一、引言

城乡危房是威胁居民生命财产 阻碍城乡高质量发展的重要隐患。据不完全统计，我国城乡现存危房数量庞大，且随着时间推移与 化进程加速的背景下，城乡住房存量规模持续扩大，部分建 后期维护不足等因素，结构安全性不断下降，逐渐演变为危 影响城乡整体风貌与空间布局，成为制约城乡建设可持续发展 融合经济学、管理学、社会学等多学科知识的综合性学科，在调控 面发挥着关键作用。将房地产经济管理的理论与方法应用于城 量、推动经济社会协调发展具有重要的现实意义。

二、房地产经济管理在城乡危房整治中的理论基础

（一）房地产经济管理的概念与内涵

房地产经济管理是以经济学和管理学理论为基石，对房地产经济活动实施计划、组织、指挥、协调与控制的综合性管理。其内涵丰富，涵盖宏观、中观和微观三个层面。在宏观层面，政府主要通过财政政策、货币政策、产业政策等手段，对房地产市场进行调控。例如，通过调整土地出让金、税收政策影响房地产开发成本，利用信贷政策调节市场供需关系，以此引导房地产行业健康、稳定发展。中观层面侧重于区域房地产市场的规划与管理，包括科学制定土地利用规划，合理布局房地产开发项目，协调区域内房地产市场的供需平衡，促进区域经济与房地产市场的协同发展。微观层面则聚焦于房地产企业的运营管理，涵盖项目策划、成本控制、市场营销等多个环节。企业通过精准的市场定位、合理的成本预算、有效的营销策略，实现经济效益最大化。

（二）城乡危房整治的理论依据

城乡危房整治以公共产品理论和可持续发展理论为重要支撑。公共产品理论认为，危房整治具有明显的公共产品属性，尤其是农村危房改造，关乎广大居民的基本居住安全，属于社会公共服务范畴。在这一过程中，政府需发挥主导作用，承担起提供公共服务的责任，通过制定政策、投入资金等方式，推动危房整治工作开展。可持续发展理论要求危房整治在经济、社会和环境三个维度实现协调发展。在经济维度，要合理控制整治成本，提高资金使用效率；社会维度需保障居民的合法权益，满足居民的居住需求，促进社会公平与稳定；环境维度则强调在整治过程中注重生态保护，采用绿色环保的建筑材料与施工技术，减少对环境的破坏，实现整治工作与生态环境的和谐共生。（三）房地产经济管理与城乡危房整治的关系

房地产经济管理与城乡危房整治紧密相连、相互促进。 一方面，房地产经济管理为城乡危房整治提供了全方位的支持。政策支持上，通过制定土地 、金融等 造有利的政策环境；资金保障方面，整合财政资金、社会资本等多种渠道， 整治 调配手段则能有效整合土地、人力、技术等资源，保障整治工作顺利推 的问题，如政策执行不到位、资金使用效率低、资源配置不合理等， 房地 提供了现实依据。这些问题促使房地产经济管理不断优化管理模式、改进管理方法，从而推动整个领域的发展与进步。

三、房地产经济管理在城乡危房整治中的实践分析

（一）政策制定与执行

在城乡危房整治中，房地产经济管理相关政策构建起整治工作的制度框架。在土地征收补偿政策方面，政府明确规定了征收范围、补偿标准和安置方式。

在政策执行过程中，各级政府建立了跨部门协调机制。住房和城乡建设部门负责危房鉴定、规划设计与施工监管；财政部门保障资金的筹集与拨付；自然资源部门负责 地规划与审批。各部门明确职责分工，加强协作配合。同时，通过官方网站、新闻媒体、社区宣传等多种渠道，加强政策宣传与解读，提高居民对危房整治政策的知晓度和配合度，为整治工作营造良好的社会氛围。

（二）资金管理与调配

资金是城市危旧房整治工作得以顺利推进的核心要素，其来源呈现多元化格局，主要包括国家补贴、业主筹，以及在地方财政具备相应财力时提供的补贴支持。

在资金筹集环节，国家补贴占据重要地位，这部分资金主要用于保障危旧房整治中的基本民生需求，充分体现政府在公共服务领域的责任担当，为危旧房整治工作奠定坚实的资金基础。拆除新建危旧房资金中，业主自筹是不可或缺的组成部分。业主根据自身房屋的实际情况，承担一定比例的费用，这既增强了业主对房屋整治的参与感，也在一定程度上缓解了资金压力。而地方财政补贴则因各地经济发展水平和财政收支状况的差异而有所不同。在经济发达、财政实力雄厚的地区，地方财政能够依据实际情况，给予危旧房整治一定比例的补贴，与国家补贴、业主自筹资金共同发力，加快整治进程；但在一些经济欠发达地区，地方财政可能受限于收支矛盾，难以提供补贴，此时就更需要通过合理规划和整合其他资金来源，确保整治工作顺利开展。

在资金分配方面，为实现资金的精准使用，提高资金使用效益， 需依据危旧房的危险等级、所在区域的人口密度以及房屋面积等多方面因素，构建科学合理的资金分配模型。对于危险等级高、严重威胁居民生命财产安全的危旧房，优先加大资金投入，确保及时消除安全隐患；针对人口密度大、居住人员众多的区域，考虑到整治工作的复杂性和紧迫性，在资金分配上给予适当倾斜；同时，根据房屋面积大小，合理确定资金拨付额度，保证每一笔资金都用在刀刃上，切实提升危旧房整治的质量和效率。

（三）资源整合与利用

房地产经济管理在整合土地、人力、技术等资源方面发挥重要作用。土地资源上，通过合理规划调整，将危房拆除后的土地进行重新开发利用。在城市中，部分土地用于建设公共设施，如公园、学校、医院等，提升城市公共服务水平；或建设保障性住房，解决中低收入群体的住房问题。在农村，将闲置土地进行复垦，用于农业生产或发展乡村旅游等产业，提高土地利用效率。

人力资源方面，组织建筑、结构、规划等领域的专业技术人员成立专家团队，开展危房鉴定、设计和施工管理工作。同时，加强对基层工作人员的培训，通过举办培训班、线上课程等方式，提升其业务能力和服务水平，确保整治工作的专业性和规范性。技术资源领域，积极推广新型建筑材料和施工技术。如装配式建筑技术，具有施工周期短、质量稳定、节能环保等优势；绿色节能技术，可降低建筑能耗，减少对环境的影响。通过技术推广应用，提高整治质量和效率，降低整治成本。

在湖南，危旧房整治资源整合利用因地制宜。以长沙、郴州为例，2020 年起长沙已完成 1993 栋（约 68万㎡）改造，惠及 1.18 万户。面对“共识难、筹资难、合规难”，长沙创新整合路径：

资金整合：构建“业主自筹 + 财政奖补 + 社会参与”模式，市区两级已拨付奖补 9732.28 万元，雨花区湘农桥项目采用“政府补贴 + 居民出资 + 市场运作”模式成示范。人力协同：长沙通过“三讲”宣讲凝聚居民共识，引入专业机构检测，组建 43 人专家团队，保障改造科学推进。湖南多维度资源整合显著提升居住环境，为全国危旧房整治提供经验。

土地利用：长沙天心区天剑社区沙湖片区以“政府主导、公司主建、居民主体”模式，完成 16 栋 D 级、83 栋 C 级危房重建。

土地利用：郴州拆除危旧房 1100 万㎡，腾出 900 万㎡土地，建成“四小园”等设施 1 万余处；

材料循环：郴州用老物件建 1074 处文化设施，各地改造项目评估利用原有建材，降本减废。

四、房地产经济管理在城乡危房整治中存在的问题

（一）政策层面

部分危房整治政策在制定时缺乏充分调研与论证，未能充分考虑城乡差异和实际需求。城市与农村在经济发展水平、居住习惯、土地性质等方面存在显著差异，但现有政策往往采用“一刀切”的方式，导致政策与实际情况脱节。例如，农村危房改造政策中，对房屋面积、建筑风格的规定与农民实际需求不符，影响政策执行效果。政策执行监督机制不完善，缺乏有效的监督考核指标和问责机制，存在监管漏洞，使得部分地区政策落实不到位，出现虚报冒领补贴、违规操作等现象。此外，不同部门制定的政策之间缺乏有效协调，存在内容冲突、执行标准不统一等问题。如自然资源部门的土地规划政策与住房和城乡建设部门的建设标准政策不一致，导致整治工作推进困难，削弱了政策的权威性和有效性。

（二）资金层面

资金短缺是城乡危房整治面临的突出难题。政府财政资金受限于经济发展水平和财政收支状况，难以满足大规模整治需求。尤其在经济欠发达地区，财政资金紧张，危房整治资金缺口较大。社会资本因投资回报周期长、风险较高等因素，参与积极性不高。目前，社会资本参与危房整治主要集中在商业开发价值较高的区域，对于偏远农村、老旧城区等项目，社会资本参与度较低，导致融资渠道相对单一。​ 现有的资金管理模式存在缺陷，资金使用效率低下。部分地区存在资金闲置现象，未能及时投入到整治项目中；同时，资金挪用、截留等问题时有发生。资金监管机制不健全，缺乏对资金使用全过程的有效监督，资金使用透明度低，难以确保资金专款专用，严重影响了危房整治工作的顺利开展。

（三）资源配置层面

土地资源配置缺乏科学规划，存在部分地区土地闲置与危房集中区域用地紧张并存的矛盾。在城市中，一些老旧城区危房密集，但由于土地产权复杂、规划调整困难等原因，难以进行大规模改造；而部分新开发区域，土地闲置现象突出。农村地区也存在类似问题，宅基地闲置与危房改造用地需求无法满足的情况同时存在。

人力资源配置不均衡，专业技术人员短缺，尤其是在农村和偏远地区，专业的建筑设计、施工管理人才匮乏。基层工作人员业务能力不足，对政策理解不深、执行不到位，影响整治工作的质量和效率。技术资源推广应用缓慢，新型建筑技术和材料虽然具有诸多优势，但由于成本较高、施工人员技术不熟练、推广体系不完善等原因，难以在危房整治中广泛应用，导致整治工作仍以传统方式为主，效率低下，质量难以保证。资源整合过程中，部门间信息沟通不畅，协作机制不健全，缺乏统一的协调管理平台，导致资源浪费和重复建设，无法实现资源的优化配置和高效利用。

五、房地产经济管理在城乡危房整治中的优化策略

（一）完善政策体系

优化政策制定流程，在政策出台前，开展深入的实地调研，广泛征求居民、企业、专家等各方意见，充分考虑城乡差异和实际需求，提高政策的科学性和前瞻性。建立政策协调机制，加强部门间的沟通协作，定期召开政策协调会议，对涉及多部门的政策进行统一梳理和调整，确保政策内容和执行标准的一致性。

健全政策执行监督机制，制定详细的监督考核指标体系，对政策执行过程进行全程监督。建立责任追究制度，对政策执行不力、违规操作的单位和个人进行严肃问责，确保政策有效落实。同时，建立政策反馈机制，通过设立意见箱、开展问卷调查、建立线上反馈平台等方式，及时收集政策实施效果和居民反馈意见，根据实际情况动态调整和完善政策，提高政策的适应性和有效性。

（二）创新资金管理模式

拓宽融资渠道，制定更加优惠的政策，吸引社会资本参与。例如，对参与危房整治的社会资本给予税收减免、财政补贴、项目优先权等政策支持，降低投资风险，提高投资回报率。探索发行专项债券、设立产业基金、开展资产证券化等多元化融资方式，丰富资金来源。

创新资金监管方式，利用大数据、区块链等信息化技术，建立资金监管平台，实现对资金使用的实时监控，提高资金使用透明度。资金拨付采用“按进度拨付” 绩效挂钩”相结合的方式，根据项目进度和资金使用效果进行资金拨付，确保资金专款专用。建立科学的资金绩效评价体系， 从资金使用效率、项目实施效果、社会效益等多个维度，对资金使用效果进行量化评估，依据评估结果优化资金分配方案，提高资金使用效率。加强与金融机构合作，根据危房整治项目的特点和需求，开发多样化金融产品，如长期低息贷款、风险分担基金等，满足项目不同阶段的资金需求。

（三）优化资源配置

运用现代管理技术，如地理信息系统（GIS）、大数据分析等，建立科学的资源配置规划体系。加强土地资源统筹管理，对城乡土地进行全面梳理和评估，制定合理的土地利用规划，优化土地利用结构。对于危房集中区域，优先安排土地指标，保障整治项目用地需求；对闲置土地进行盘活利用，提高土地利用效率。

加强人力资源建设，加大专业技术人员培养力 通过与高校、 科研机构合作，开设相关专业课程和培训项目，培养一批熟悉危 遇和职业发展空间，吸引优秀人才投身危房整治 流活动，提升其业务能力和服务水平。 加快新 技术培训、现场示范等活动，加强技术指导和服务 鼓励企业和居民采用新型技术和材料。 完善资 强部门间协作配合。建立统一的协调管理机构， 合与利用，提高城乡危房整治工作的整体效能。

六、结语

未来，随着城乡建设不断推进，房地产经济管理在城乡危房整治中的作用将愈发重要。后续研究可进一步结合人工智能、物联网等新技术，深入探索房地产经济管理在城乡危房整治中的创新应用模式。例如，利用智能监测技术实现危房动态预警，通过物联网技术优化资源调配和施工管理。同时，加强实证研究，通过大量的案例分析和数据分析，验证优化策略的实际效果，为城乡危房整治工作提供更具针对性和可操作性的建议，推动我国城乡建设事业迈向更高质量发展阶段。

参考文献：

[1] 宋丛丛 . 房地产经济现存问题及可持续发展策略研究 [J]. 乡镇企业导报 , 2025, (04): 54-56.

[2] 谭若诗 , 曾婷 . 新时期房地产企业融资困境及应对措施分析 [J]. 市场周刊 , 2025, 38 (01): 6-9.

[3] 聂玲玲 . 新经济形势下房地产成本管理的问题及策略研究 [J]. 中国产经 , 2024, (16): 149-151.

[4] 王亚丹 . 房地产企业财务管理优化策略 [J]. 投资与合作 , 2022, (06): 34-36.

[5] 白慧琴 . 房地产经济管理存在的问题与优化建议之研究 [J]. 现代经济信息 , 2018, (16): 380.<