“四资”协同驱动下片区综合开发路径研究

片区综合开发是推动区域经济增长、实现城市功能优化和产业升级的重要举措，在经济发展、城市建设、社会民生等方面具有举足轻重的意义。随着城市化进程的加速和产业结构的深度调整，传统的片区开发模式面临诸多挑战，如土地市场低迷、资金投入不足、资产运营效率低下等问题日益凸显。因此，探索创新的片区综合开发路径迫在眉睫，在片区综合开发中，“四资”（资金、资产、资源、资本）的有效运作是推动开发项目顺利实施、实现区域可持续发展的关键。

一、挖掘土地资源价值——“四资”协同运作的基础

（一）片区规划导入产业发展

在片区规划中融入产业发展是实现产城融合的必然之举。科学且精准地将产业嵌入片区规划，能让产业与片区的空间架构、功能布局、配套设施等实现有机结合，大幅提升片区综合竞争力。一是要合理规划产业空间。根据不同产业的特点和需求，规划专门的产业园区、功能分区。对于占地较大、对环境有一定影响的制造业，规划独立的工业园区，并做好环保设施配套；对于研发型企业、创意产业等，可规划建设在环境优美、交通便利的科技园区或文创街区。同时，合理布局产业空间的上下游关系，促进企业间的便捷协作。

二是要适时引入新兴产业。密切关注全球产业发展趋势，及时引入符合未来发展方向的新兴产业，为片区发展注入新动力。在当前数字化、智能化浪潮下，积极引入人工智能、大数据、云计算、新能源、新材料等新兴产业。对于有一定科技基础和人才储备的片区，可规划建设科技产业园、创新创业基地，吸引新兴产业企业和创新团队入驻。在片区规划中谋划产业发展方向，促进产业集聚，既要立足区域优势，紧跟发展趋势，精准锚定产业方向，又要科学进行功能分区，全力促进产城融合，精心规划产业空间，从而实现产业与片区的高质量融合发展。

（二）采用“一二三级联动”的片区开发模式

传统的片区开发模式往往存在土地利用效率低、开发周期长、产业与城市发展脱节等问题，一二三级联动的片区开发模式打破了传统开发模式的局限，将土地开发、项目建设与产业运营有机结合，能够有效整合资源、提升开发效率、促进产城融合。一二三级联动开发模式在片区开发过程中，将土地一级开发、二级开发以及三级运营进行系统性整合与协同推进。土地一级开发主要包括土地征收、拆迁安置、土地平整以及基础设施建设等前期基础性工作，旨在为后续开发提供“熟地”资源。二级开发则聚焦于房地产开发、商业设施建设、产业园区打造等项目建设环节，实现土地的增值利用。三级运营是对开发完成后的区域进行整体运营管理，涵盖产业培育、商业运营、物业管理、公共服务提供等方面，确保区域持续健康发展并实现价值最大化。这三个层级相互关联、相互影响，形成一个有机的整体，共同推动片区开发目标的实现。

（三）采用“投资人+EPC”的片区开发实施模式

在国家政策收紧、地方债务增高的背景下，传统的片区开发 PPP、AOB、F+EPC 等实施模式难以持续采用，“投资人 +EPC”模式是目前政策背景和经济常态下出现的片区开发实施的新型投融建模式。政府授权的片区开发实施主体通过公开招标形式依法合规引入社会投资人 , 中标后的投资人与实施主体签署《投资合作协议》，双方组建项目公司（SPV 公司），按照《投资合作协议》约定的比例在约定时间出缴项目注册资本金。项目公司为主体参与土地竞拍，完成项目前期手续办理，公开招标施工单位，启动片区内项目建设等工作，并承担项目投融资、规划、勘察、设计、建设和移交等工作。“投资人+EPC”模式下，投资人也可联合基金、信托、证券、资管等财务投资人组成联合体投标。基金、信托、证券、资管机构负责筹资，施工企业负责建设工程，勘察设计单位负责勘察、规划设计等，各司其职，合力推动片区开发项目建设，实现从土地资源向资产的转换。

二、盘活片区资产价值——“四资”协同运作的支撑

（一）产业园区类资产：基金+REITs

传统模式下，产业园通过收取租金来逐步实现投资的回收，回收周期长、资金沉淀量大，对园区主体的财务资源占用和杠杆率形成极大的压力。在“基金 +REITs”模式下，将产业园表内资产出售给契约式基金，实现了物业销售收入和开发利润，周期大为缩短，同时通过资产证券化方式实现资产出表，在表外开发资产或并购资产，加大资金杠杆，实现表外资产规模扩张，同时实际掌握资产的控制权。运用“基金 +REITs”模式进行产业园资产证券化，吸引社会资本以股权形式介入产业园企业，参与产业园各类项目的建设和运营。同时，在“基金 +REITs”模式下，产业园还能够以较小比例股权加入产业园公共服务设施类项目投融资，对产业园特许经营和收取附带权益等项目实现资产证券化，从而解决产业园基础设施融资问题，实现产业园轻资产化和体外运作的双轮驱动发展。

（二）商业办公类资产：CMBS

围绕片区内的主导产业的上下游企业进行精准招商，通过引进头部企业，带动产业链上下游配套企业的集聚。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）作为一种创新融资工具，通过“资产打包——风险分层——信用增级——证券发行”的闭环，成功搭建起了资产与资本之间的桥梁，为商业办公类资产持有者提供了盘活存量资产、获取资金的有效途径。CMBS 实现资产到资本的转变，其核心在于将商业房地产的未来收益权转化为可交易的资本市场产品，从而实现从“重资产持有”到“轻资产运营 + 资本运作”的转型。

三、探寻资本价值增值——“四资”协同运作的核心

（一）发挥资本赋能作用，形成“科技- 产业- 金融”循环生态

以资本为纽带，设立基础设施投资基金和产业发展基金，双基金驱动，助力产业项目落地和产业发展壮大，促进产业集聚、提升产业能级。尝试以房租入股、以资源入股、以服务入股，为片区产业引入资本，补齐短板，加快发展，为核心项目引入上下游产业资源，催化核心项目产业化。通过资本的引导，资金流向新兴产业和高新技术产业，支持企业进行技术改造和设备更新，提高生产效率和产品质量。“科技 - 产业 - 金融”的循环生态能够为金融资本创造更多的投资机会和盈利空间。随着科技产业的发展，金融机构可以创新金融产品和服务模式，满足不同阶段企业的融资需求。这种双向互动不仅促进了科技产业的发展，也提升了金融服务实体经济的精准性和有效性，降低了金融风险。

（二）以资本为纽带，发展产业链金融服务。

随着大量企业入驻形成片区内产业链条，产业集聚效应逐渐显现，但也面临诸多挑战。一方面，新入驻的企业，尤其是中小企业，在项目建设、设备采购、原材料储备等环节存在大量资金需求。另一方面，产业链上下游企业之间的协同发展需要金融支持。产业链上的企业间交易频繁，但账款结算周期长、资金周转效率低等问题突出。在此背景下，以资本为纽带发展产业链金融服务，能够有效整合资源、增强产业链稳定性，实现资金的有效配置和顺畅流通。资本作为产业链的关键连接要素，通过产业链金融服务，能够精准对接产业链各环节的资金需求。核心企业凭借自身的信用优势和资本实力，借助供应链金融模式，为上下游中小企业提供应收账款融资、预付款融资等服务。从而实现产业链上下游企业的协同发展，提升整个产业链的运行效率。

四、推动资金循环流动——“四资”协同运作的关键

在生态经贸港片区的开发中，资源、资产、资本、资金的协同发展离不开资金的循环流动。资金循环流动并非简单的资金往复，而是在与其他“三资”的深度互动中，形成动态、有序的价值转化链条。资金循环犹如经济活动的“动脉”，串联起资源开发、资产形成、资本增值的各个环节，推动“四资”形成有机整体，发挥协同效应。

（一）启动资源向资产与资本的转化

片区内土地资源在未开发前难以产生经济效益，资金的初始注入是激活土地资源开发的“钥匙”，将土地资源转化为可经营的实物资产和增值的资本，实现资源向资产的第一步跨越。资金的初始注入为土地征收补偿、规划设计、“七通一平”等基础设施建设提供支撑，保障了被征收单位、各参建企业的合理利润。前期资金的投入实现了将生地变为熟地，完成资源向资产的初步转化。开发后的土地具备了招商引资的条件，吸引企业入驻投资，土地资产进一步转化为能产生持续收益的资本，实现资源价值的提升。

（二）促进资产与资本的高效联动

资产只有进入流通领域实现价值增值，才能转化为资本，而资金循环为此提供了动力。片区内的商业地产、产业园区等资产通过租赁、出售、证券化等方式实现资金回笼。例如产业园区开发完成后，通过招商引资吸引企业入驻，收取租金或出让产权获得资金，这些资金又可投入到新的园区建设或现有园区的升级改造中，形成资金循环。同时，通过发行 REITs 等金融工具，将园区资产证券化，实现资产的快速变现和资本扩张，进一步推动片区开发。资本的本质是追求增值，资金循环流动保障了资本在不同项目和领域间的流动。在片区开发中，企业或投资者将获得的收益再次投入到新的开发项目或产业培育中，实现资本的滚动发展。如某企业在入驻园区取得盈利后，将部分资金投入到新技术研发和成果转化中，生产出更具竞争力的产品，进一步扩大市场份额，获取更多收益，形成“投资 - 增值 - 再投资”的良性循环，带动片区产业升级和经济发展。

片区开发的“四资”协同运作驱动着资源、资产、资本与资金的高效循环：资源得以有序开发，资产得以优化配置，资本得以高效利用，资金得以顺畅流转。片区综合开发不再是孤立的建设行为，而是通过强化资金统筹规划、深化资产运营管理、优化资源配置效率、创新资本运作方式，构建起协同发展体系。展望未来，这种“四资”协同运作模式将应用于更多片区开发项目，持续释放其强大能量，有力推动城市的繁荣、经济的发展以及人民生活质量的提升。