基于全生命周期理论的大型商业建筑项目全过程造价管理研究

在经济全球化日益加深以及社会主义市场经济体制不断完善的环境下，针对大型商业建筑项目的成本控制面临着前所未有的挑战和机会。本文基于全生命周期理论，对大型商业建筑项目的全过程造价管理进行研究，旨在为提高项目投资效益和建筑安装企业的经营效益提供参考。

关键词：全生命周期理论；大型商业建筑项目；全过程造价管理

一、引言

伴随着我国经济的迅速增长，大型商业房地产项目的数量逐渐增多。这些建设项目通常涉及较大的投资、较长的施工时间以及较高的技术难度，从而对造价管理提出了更为严格的要求。传统的成本控制方法通常将重点放在建设阶段，往往忽视了项目在运营与拆除阶段的费用，从而使得全生命周期的成本显著增加。全生命周期的管理理念为这一现状带来了崭新的解决方案和思路。

二、全生命周期理论与全过程造价管理概述

2.1全生命周期理论

1970年代末期，英国提出了一种针对工程项目投资评价和成本管理的纵向控制理论，称为“全生命周期造价管理”。全生命周期造价管理是一种涵盖工程项目全部阶段的方法，旨在尽可能降低总开支，涉及从前期规划、建设阶段、运营期到后期的翻新与拆除等各个环节，且该管理系统具备审计与追踪的功能。

2.2整个生产过程的成本管理

我国的工程造价管理在20世纪80年代末和90年代初期，提出了从全面角度进行造价管理的理念与思路。该理念涵盖了从建设项目的可行性研究阶段开始，进行工程造价预测，到进行造价的预控、经济性分析、承发包价格的确定，以及建设期间资金的运用和管理，最后到实际工程造价的确认和经济效益的评估等全过程的管理措施。

三、 大型商业建筑项目全生命周期各阶段造价管理要点

大型商业建筑项目全生命周期造价管理需遵循以下关键原则：一是全过程控制，即从项目决策直至运营阶段，贯穿全生命周期开展造价管理；二是动态调整，依据项目进展和市场变化，及时对造价管理策略做出调整；三是信息化管理，借助 BIM、造价软件等工具，提升管理效率与准确性；四是团队协作，加强设计、施工、运营等各方的沟通协作，保障造价目标的实现。通过系统化的造价管理，可有效控制成本，提升项目的经济效益与社会价值。

3.1投资决策阶段

工程造价必须从投资决策阶段开始抓起。在这个阶段，需要考虑运营维护阶段的造价费用对全生命周期造价管理的影响，增加运营和维护阶段成本计算的集中度此外，还应考虑环境成本对项目的影响，生命周期的环境成本指的是在整个产品生命周期内，其对环境可能造成的负面影响与显性影响。在进行各类财务分析及社会效益评估时，必须全面考虑这些因素，以便作出科学合理的投资决策。有必要确保参与论证和研究活动的个体积累了丰富的专业知识及实践经验，以进行公正的论证。同时，信息来源需要广泛且数据应高度可靠，研究的深度与科学性也至关重要，这将有助于提升决策的有效性。策结果的准确性。

3.2设计阶段

设计阶段是控制工程造价的关键阶段。在这个阶段，应采用限额设计、方案优选等方法，确保设计方案在满足功能要求的假设尽可能降低生产成本。此外，还应从建筑全生命周期的视角出发，评估建筑物的运行和维护开支，例如选择能够节省能源的设备，并合理安排维护方案。划建筑布局等，以降低项目全生命周期的总成本。

3.3施工阶段

实施阶段是工程造价发生的主要阶段。在这个阶段，要加强对工程变更的管理，严格控制工程变更的审批程序，避免不必需要的改变导致生产成本增加。要强化施工进度及工程质量的管理，以保证项目能如期且符合标准地完成，防止由于延误或质量缺陷而导致的额外开支。同时，还需妥善处理工程的计量与款项支付，确保支付的准确性与合理性。实施风险控制、合同监督和信息管理等措施，以确保项目在预定的工期和预算范围内高质量地完成。

3.4竣工验收阶段

竣工验收阶段是对工程项目的全面检验和总结。在这个阶段，要做好竣工结算和决算工作，准确计算工程实际造价。同时，要对项目的投资效益进行评价，总结经验教训，为今后的项目提供参考。

3.5运营维护阶段

运营维护阶段是项目全生命周期中时间最长、成本最高的阶段。对运营维护成本进行严格控制，包括能源消耗、设备维修，人事管理等。比如引入智能化的能源管控系统，实时跟踪能源的使用情况，并通过采取节能措施来降低能源开支；制定系统的设备保养策略，定期对相关设施进行维护，以此延缓设备的老化并减少维修支出。根据项目的实际运作和市场需求，合理规划调整。造和更新计划。在进行改造和更新决策时，要综合考虑成本和效益，确保改造和更新后的项目能够提高运营效益，降低全生命周期造价。例如当商业建筑的部分功能区域不能满足市场需求时，进行合理的改造，但要评估改造成本与预期收益的关系。

四、基于全生命周期理论的大型商业建筑项目全过程造价管理措施

4.1建立全生命周期造价管理体系

建立健全全生命周期造价管理体系，明确各阶段的造价管理目标和责任，加强各阶段之间的沟通和协调。同时，要建立完善的造价管理制度和流程，规范造价管理行为，确保造价管理工作的顺利开展。

4.2加强信息化管理

借助信息技术，打造一个覆盖项目全生命周期的造价管理信息系统，实现对造价数据的动态监控与管理。借助信息化手段，自动化生成工程量清单、预算文件及结算报告等文档，从而减少人工失误，提升工作效率。运用大数据技术与人工智能分析历史成本信息，为项目的决策过程提供数据支持与参考。实现设计、施工、监理和业主等多个方面的紧密协作，以确保造价信息的快速传递与共享，降低信息不对称导致的成本风险。

4.3培养专业人才

全面的生命周期成本管理需要专业的人才，他们应具备相应的知识与技能。为此，必须强化造价管理相关人员的专业培训与教育，以提升其职业素养和能力水平。此外，应当吸引和培养能够理解全生命周期造价管理理念并具备相关经验的综合性人才，从而为项目的造价管理提供必要的人才支持。

4.4加强风险管理

大型商业建筑项目全生命周期中存在着各种风险，如政策风险、市场风险、技术风险等。这些风险可能会对项目的造价产生影响。因此，有必要强化对项目潜在风险的识别、评估以及管控，制订相应的应对策略，以减轻风险对项目费用的影响。

五、结论

基于全生命周期理论的大型商业建筑项目全过程造价管理是一种科学、有效的造价管理方法。通过对项目全生命周期各阶通过对成本管理的有效实施，可以在项目的整个生命周期中实现支出的降低，进而提升投资的回报率与建筑企业的营运效益。在实施过程中，应当完善全生命周期成本管理的体系，强化信息技术的运用，培养专门的人才，同时注重风险控制，确保全生命周期造价管理工作的有效推进。展。

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