“以房养老”法律风险的应对策略

摘要：“以房养老”作为一种创新的养老模式，其核心在于将老年人的房产资源作为依托，借助反向抵押贷款等手段，为其提供养老金支持。然而，在实际运作过程中，该模式面临着一系列法律风险，诸如产权归属问题、金融机构的风险管理能力及经营能力短板等。本文从专业的法律视角出发，深入剖析了“以房养老”模式可能遭遇的法律风险，并针对这些问题，提出了相应的解决策略，具体包括加强相关法律法规的制定与完善、健全金融监管体系、加大对公益法律服务的支持力度等。通过对比分析国内外相关实践案例，本文旨在为“以房养老”模式的稳健发展提供有价值的参考。

关键词：房产养老；法律风险；公益法律援助；金融监管；产权问题

一、引言

随着我国人口老龄化形势的不断严峻，传统的养老服务体系已难以满足持续增长的养老需求。在此背景下，“以房养老”作为一种创新的养老服务模式应运而生。然而，该模式在实施过程中遭遇了诸多法律风险及挑战，包括房屋产权归属问题、金融机构的风险管理能力欠缺及经营能力不足等。

二、“以房养老”模式的定义与运作机制

（一）以房养老”概述

“以房养老”是指老年人将自己拥有的房产抵押给金融机构，后者将基于房屋的价值、老年人的年龄以及预期寿命等多个因素进行全面评估，随后定期向老年人支付养老金或提供相应的养老服务。一旦老年人离世，金融机构将获得房产的处置权，用以抵偿之前提供的贷款[1]。

（二）法律风险分析

“以房养老”模式在执行过程中遭遇的主要法律风险包括：

1.产权问题：由于历史和现实的多重因素，我国的房地产市场存在产权界定不清晰、权属关系模糊等难题，这为实施“以房养老”政策带来了显著的法律挑战。

2.金融机构风险管理与经营能力不足：在“以房养老”业务领域，一些金融机构表现出风险管理与经营能力的不足，这增加了业务的潜在风险。

3.法律法规不健全：我国现行的法律法规对于“以房养老”模式的规范和支撑尚不充分，这使得该业务的开展缺乏坚实的法律基础和保障。

三、国内外实践情况

（一）国外实践

经过数十年的发展，“以房养老”在西方国家已经演变成一种成熟的融资机制，并且作为一种有效的补充养老手段被广泛接受。美国、英国、法国、日本等国家都建立了完善的“以房养老”体系。

1.美国经验

自20世纪80年代起，美国便开始积极推广住房反向抵押贷款业务。1987年，美国政府颁布了《国家住房法案》，并由联邦住房管理局提供担保，这一举措显著推动了住房反向抵押贷款市场的繁荣发展。据数据统计，截至2023年底，大约有100万美国老年人通过住房反向抵押贷款获得了养老金。这种模式在美国得到了广泛的应用，并建立起了一个相对完善的法律框架[7]。

2.英国经验

在20世纪60年代中期，英国推出了基于房产价值释放机制的住房反向抵押贷款产品。尽管该产品初期面临若干挑战，但英国政府随后增强了对其的支持，推出了新型房产释放计划，并强化了对相关企业的监管措施。目前，英国的住房反向抵押贷款市场已取得较为良好的发展态势[8]。

（二）国内实践

自2003年起，中国着手对“以房养老”模式进行探索。2005年，部分城市和地区启动了多种形式的“以房养老”试点工作。2015年，幸福人寿推出的保险产品“幸福房来宝”，标志着保险行业主导的“以房养老”模式正式落地实施。至2019年4月，该保险产品已累计承保194单，涉及133户家庭，平均每月向每户家庭发放养老金接近8000元。

目前，"以房养老"模式仍处于探索与试验阶段。。当前面临的主要问题包括房屋产权及继承权制度之间的冲突、产品风险防范与处置机制的缺失，以及金融机构在风险管理能力和经营能力方面的不足。截至2024年6月，仅有少数保险公司推出了“以房养老”保险产品，且市场规模较小[6]。

四、“以房养老”的法律风险

在“以房养老”计划的推行中，涉及了包括房产评估、抵押、出售和资金监管在内的多个法律程序，这导致了潜在的法律风险。

（一）土地所有权期限问题

中国的法律规定了各类建设用地使用权的使用年限，其中住宅用地的使用权年限为70年。这一规定导致房屋所有者对房屋享有的所有权是无限期的，而对房屋享有的土地使用权却只有70年。若70年产权到期后，用于抵押的房产需要有偿续期，则续期费用将是一个巨大的、难以预料的风险。

（二）房产产权问题

1.小产权房、经济适用房

在城市中，小产权房和经济适用房等产权不完整或法律地位模糊的房产，为实施“以房养老”模式带来了诸多挑战。这些房产的产权界定不明确，导致金融机构在评估其价值时遭遇难题。据初步统计，截至2024年，中国的小产权房数量已超过7000万套，约占城镇住房总量的10%。

2.农村私有房产

农村私有房产的产权问题较为复杂。依据《土地管理法》，宅基地以及自留地、自留山均为农民集体所有，农民有权无偿、无限期地获取宅基地并建设房屋。但是，宅基地使用权不允许抵押，这为在农村实施“以房养老”模式带来了重大的法律挑战。

（三）金融机构风险管理能力

金融机构在“以房养老”中面临诸多风险，如房价波动风险、老年人寿命风险等。若金融机构风险管理能力不足，可能导致业务停滞或破产，给老年人造成重大损失。

1.房价波动风险

房地产市场的价格波动对“以房养老”模式产生了显著影响。一旦房价下跌，金融机构便可能遭遇贷款违约的风险。根据国家统计局的数据显示，2024年上半年，在中国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有31个，而同比下降的城市则有39个。

2.老年人寿命风险

“以房养老”的贷款期限往往较为漫长，老年人寿命的不可预测性也给金融机构带来了潜在风险。如果老年人的寿命超出预期，金融机构可能需要支付更多的养老金。

（四）传统观念与机构信任风险

1.传统观念

在中国，传统的观念认为子女是老年生活的保障，因此，老年人将房产抵押给金融机构的做法，在心理上往往难以被接受，同时也会给子女带来不小的心理负担。

2.机构信任风险

“以房养老”涉及的抵押周期较长，目前在中国，成熟的商业模式和完善的法律体系尚未建立，这影响了对老年人权益的保障。老年人对金融机构的信任度普遍较低，这进一步增加了”以房养老”模式推广的难度。

五、真实数据分析与案例支持

（一）数据分析

老年人口数据：截至2023年底，我国60周岁及以上老年人口已达2.8亿，占总人口的近20%。预计到2050年前后，老年人口数将达到峰值的4.87亿，占总人口的34.9%[4]。

非法集资案件：最高人民检察院数据显示，2023年全国检察机关起诉养老领域非法集资犯罪1932人，2024年1月至6月起诉343人，表明养老领域非法集资犯罪依然严峻，需加强法律监管[2]。

房屋养老金制度：据测算，房屋养老金一年将释放出1300亿的资金规模，若按3%的比例进行计算，对房屋检测、智能设备和数字化业务、房屋维修管理和服务等行业将带来约39亿元/年的市场机会[2]。

（二）案例支持

近年来，多地发生了“以房养老”领域的非法集资和诈骗案件。例如，某不法分子利用“养老旅游”之名，吸引老年人参加公司组织的旅游活动，并通过精心筛选目标群体、建立客户池等方式，推销高风险理财产品。最终，该不法分子共向全国20余万名集资参与人非法吸收资金100亿余元。这一案例充分暴露了“以房养老”领域存在的法律风险。通过公益法律服务的介入和法律援助机制的建立，可以有效遏制此类案件的发生，保护老年人的合法权益[5]。

六、应对策略

（一）完善法律制度

1.明确产权归属

政府应加速完善相关法律法规，明确房产产权归属，为“以房养老”提供坚实的法律保障。例如，可以制定并实施相关政策，明确小产权房、经济适用房等不同类型的房产产权归属及其处置方式。

2.延长产权期限

建议将住宅用地的使用期限调整至与房产所有权的年限相等，并且可以考虑推出相关政策来明确产权到期后的续签事宜。例如，可以设立一个机制，使得产权到期后能够自动续签，同时续签费用应当设定为较低或无需支付[10]。

（二）加强金融支持

1.建立风险补偿机制

政府应当构建风险补偿机制，以对金融机构在开展“以房养老”业务过程中可能遭遇的风险进行相应的补偿。例如，设立一个专门的基金，用以弥补金融机构因房价波动或老年人寿命不确定性等因素所导致的损失。

2.推动金融创新

鼓励金融机构创新金融产品，提升风险管理能力，为“以房养老”模式提供更多样化的融资方案。例如，可以开发以房产价值为基础的养老理财产品、养老信托产品等[9]。

（三）推动产品创新

1.开发多样化产品

金融机构需增强产品研发的投入，推出多元化的“以房养老”金融工具，以适应不同老年群体的养老需求。例如，可以构思具有不同期限和利率的贷款方案，以及与房产价值挂钩的养老保险产品等[3]。

2.优化产品设计

为了优化产品设计并降低老年人贷款违约的风险，我们可以采取一些措施，比如设定合适的贷款期限和灵活的还款方式，以确保老年人在贷款期间能够顺利地按时偿还贷款。

（四）加强公益法律服务

1.扩大法律援助范围

将“以房养老”纳入法律援助的范畴，为老年人群体提供法律咨询、法律援助等公益法律服务。例如，可以设立专门的法律援助机构，为老年人提供免费的法律咨询和代理服务。

2.加强法律宣传

强化法律普及工作，增进老年人对“以房养老”模式的了解和信任。例如，利用电视、广播、网络等多种媒体渠道，广泛传播“以房养老”模式的益处及其实例成功故事。

（五）加强监管与风险防范

1.建立监管机制

政府应当构建“以房养老”监管体系，以确保金融机构在该领域的业务运作得到适当的监督与管理。为此，可以考虑成立一个专门的监管机构，负责对金融机构的资格认证、业务执行情况等进行详尽的审查和持续的监督。

2.加强风险防范

强化“以房养老”业务的风险管理和预警体系构建，确保能够及时识别并化解潜在风险。例如，建议设立风险预警系统，对房价波动、老年人预期寿命等关键风险因素进行持续监控和提前警示。

七、国内外对比分析

通过对比分析国内外在“以房养老”方面的实践经验及法律风险应对策略，能够为我国“以房养老”模式的发展提供有价值的参考。

（一）法律法规方面

美国在“以房养老”方面有着较为完善的法律法规体系，为住房反向抵押贷款的发展提供了有力的法律保障。相比之下，我国在“以房养老”方面的法律法规尚不完善，存在诸多制度障碍和法律空白。因此，我国应当加快完善相关法律法规体系，为“以房养老”提供法律保障。

（二）资金支持方面

美国在“以房养老”方面有着较为充足的资金支持，包括政府补贴、金融机构贷款等多种方式。而我国在“以房养老”方面的资金支持相对不足，主要依赖于老年人的自有房产。因此，我国应当加大对“以房养老”的资金支持力度，包括政府补贴、税收优惠等多种方式，提高老年人的养老资金水平。

八、个人观点阐述

我认为“以房养老”模式是我国解决养老问题的有效策略之一。然而，在推进过程中，我们不得不面对一系列法律风险和挑战。通过加强法制建设、完善金融监管体系以及增强公益法律服务的支持，我们能够有效地应对这些风险和挑战，促进“以房养老”模式的稳健发展。此外，持续探索和创新“以房养老”的新方法和路径，对于满足不同老年人的养老需求至关重要。因此，我们必须从多个角度出发，强化风险预防和应对措施。

一、我们需强化法律法规的构建工作，完善与“以房养老”模式相关的法律框架体系。通过精确界定房屋产权、抵押、出售等相关环节的法律规定，为“以房养老”模式的实施提供坚实的法律支撑。此外，还需加大对相关法律法规的宣传力度，普及法律知识，以增强老年人的法律意识，提升其维护自身权益的能力。

二、我们需强化对“以房养老”资金监管的力度。通过建立并完善资金监管机制，以保障资金的安全使用及合规运作。与此同时，亦需加强对金融机构及中介机构的监督与管理，以规范其经营行为，并提升服务质量。

三、我们必须强化对“以房养老”服务体系的建设与管理。为此，将设立专业的评估机构、金融机构及中介机构等，旨在为老年人提供更加专业、高效且安全的“以房养老”服务。同时，亦需加大对服务人员的培训与管理力度，以期提升其专业素养与服务意识。

四、我们应当进一步加大对公益法律服务的发展与扶持力度，以确保更多需要帮助的人能够获得法律援助。具体而言，我们可以通过创建专门的法律援助机构，为那些经济条件较差或处于弱势地位的人群提供法律帮助。同时，我们还可以组织各类法律咨询活动，邀请专业律师为公众提供面对面的咨询服务，尤其是针对老年人群体，帮助他们解决在日常生活中可能遇到的法律问题。此外，我们还应当进一步强化对公益法律服务的宣传推广及普及工作，通过各种媒体渠道，如电视、广播、报纸和网络等，广泛传播法律知识，提高公众的法律意识。特别是针对老年人，我们可以通过举办讲座、发放宣传册等形式，帮助他们了解和掌握基本的法律知识，从而提升他们的法律素养与维权能力。只有这样，我们才能更好地保障老年人的合法权益，构建一个更加公正和谐的社会。

九、结论

“以房养老”作为一种创新的养老模式，展现出巨大的潜力和广阔的发展前景。然而，在推进过程中，我们同样需要认真对待其可能遭遇的法律风险和挑战。通过强化法律法规的制定、资金的监管、服务系统的构建以及公益法律服务的成长与支持，我们能够有效地应对这些风险和挑战，促进“以房养老”模式的健康持续发展。

随着人口老龄化趋势的加剧以及养老需求的持续上升，"以房养老"模式预计将会吸引更多关注并获得更广泛的支持。同时，我们有必要持续探索和创新"以房养老"的新策略和新途径，以满足不同老年群体的多样化养老需求。例如，可以考虑将"以房养老"与社区服务、健康管理等其他领域进行融合，旨在为老年人提供更为全面和便捷的养老服务。

此外，我们还需进一步强化对“以房养老”概念的推广与普及，以提升老年人对此的认知水平和参与热情。通过组织讲座、展览、咨询服务等活动，使老年人更深入地掌握“以房养老”的运作原理及风险规避策略，从而增强他们的法律意识和自我保护能力。

“以房养老”作为一种创新的养老模式，拥有广阔的发展潜力和深远的社会影响。我们需从多个维度出发，强化风险预防和应对措施，促进其健康持续发展，为老年群体提供更优质、更便捷的养老服务。

参考文献：

[1]《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第二百四十一条、第三百九十四条。

[2]最高人民检察院发布办理养老领域非法集资案件有关情况（2024年）。

[3]中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（2018年）

[4]中国老龄化社会发展报告2024，全国老龄工作委员会办公室，发布时间：2024年8月。

[5]检察日报北京8月7日电，记者戴佳，2023年至2024年6月检察机关起诉养老领域非法集资犯罪案件情况。

[6]中国房地产市场发展报告2024，中国指数研究院，发布时间：2024年7月。

[7]美国住房反向抵押贷款（HECM）项目研究.

[8]英国房产价值释放机制（Equity Release）研究.

[9]基于国情的以房养老保险业务路径设计. 现代城市， 2021年第002期.