铁路企业涉土地房屋纠纷的实践与深度思考：风险防范与长效治理

土地与房屋作为铁路企业的重要资产，其租赁、合作经营开发活动已成为引发法律诉争的高风险领域。这些纠纷不仅数量频发，且往往涉及巨额经济利益，对企业的正常运营、资产安全乃至可持续发展构成严峻挑战。如何系统性地防范法律风险，有效维护企业合法权益，保障经济运行的良性循环，已成为铁路运输企业当前面临的核心课题。本文在深入剖析现状、根源的基础上，提出构建全链条风险防控与主动维权体系的策略建议。

一、土地、房产纠纷现状透视：复杂性与高风险并存当前铁路土地管理与出租实践中，纠纷呈现出显著的复杂性与高风险特征

合同期满拒不腾退成常态：大量土地借用合同到期后，承租人普遍采取拖延、抵赖甚至强占策略，拒绝返还土地。即使铁路企业诉诸法律，侵权方常以“土地附着物价值巨大”、“生产经营损失惨重”等为由提出远超原始租金收益的天价索赔，使铁路企业陷入“租金微薄、赔偿天价”的被动局面。

维权成本高昂且周期漫长：诉讼程序固有的时间成本、经济成本（律师费、鉴定费、执行费等）以及执行难问题，极大削弱了铁路企业的维权意愿与效果。侵权者往往利用此点，长期非法占用牟利。

非法侵占与违法建设交织：纠纷往往不是单纯的占用，而是伴随着侵权人自行建造永久性建筑、构筑物，或铁路单位早期管理不规范时默许建设的固定设施。这些地上物的存在，使得简单的腾退要求变得异常复杂，侵权人据此索要高额补偿，成为纠纷解决的“死结”。

历史遗留问题包袱沉重：1982 年《国家建设征用土地条例》实施前，铁路土地管理长期处于粗放状态，缺乏专业管理队伍和完善的登记制度，导致大量铁路沿线土地权属不清、界址不明，被沿线单位、居民长期占用，成为纠纷滋生的历史温床。

二、纠纷根源深挖：多维因素叠加共振

1.历史欠账与管理薄弱（历史遗留问题）：

早期土地管理意识淡薄，制度缺失，导致大量土地在无规范手续或记录不清的情况下被占用，确权难度大。

土地档案管理不健全，地籍资料散失或记载不清，为后续维权举证带来根本性困难。

“重建设、轻管理”的传统思维，对土地资产的价值认识不足，专业管理力量投入长期不足。

2.利益驱动与契约精神缺失（合同到期拒不腾退）：

核心驱动在于巨大的经济利益，尤其位于城市核心区、交通枢纽等优越区位的土地房产，潜在开发价值巨大，驱使承租方/合作方不惜违约强占。

部分铁路单位在土地出租/合作时风险意识不强，合同条款设计不严谨（如对地上物处置、续约条件、违约责任约定模糊），未能充分遵循市场原则评估风险溢价，为后续纠纷埋下伏笔。

3.维权困境助长侵权气焰（非法强行侵占）：

诉讼程序耗时长、成本高、结果不确定，使得部分土地管理单位倾向于采取“谈判”、“发告知书”等柔性手段，威慑力不足。

地方保护主义或复杂的人际关系网络，有时使得执法、司法环境对铁路维权不利。

4.地上物权属与处置难题（非法构筑固定建筑物）：

侵权人自行建造或经模糊同意后建造的永久性建筑，其权属、价值认定成为核心争议点。侵权人往往以巨额“投资”为由索要远高于实际价值或合同预期的补偿。

三、构建主动维权与风险防控体系：系统性解决方案

针对上述痛点，铁路企业亟需转变思路，从被动应诉转向主动维权，从碎片化管理转向全链条风险防控：

1.强化前端风控，筑牢制度防火墙：

深化可行性论证，杜绝“三重一大”形式化：对土地房屋租赁、合作开发项目，必须进行穿透式、实质性的可行性研究。重点评估合作方资信、项目合规性、市场风险、法律风险（特别是地上物处置、退出机制）、收益与成本（含潜在纠纷成本）。严把决策关，防止“走过场”。引入独立第三方评估机制，提升论证专业性。

合同管理精细化、标准化：制定覆盖土地房屋租赁、合作开发全生命周期的标准合同范本。核心条款必须明确：租赁/合作期限、用途限制、租金/收益分配机制、地上物权属归属及期满处置方案（明确拆除、补偿或无补偿收回）、双方权利义务、详尽的违约责任（包括高额逾期占用费、强制拆除权、律师费承担等）、争议解决方式。重大合同强制法律审核。

强化尽职调查：对合作方进行全面深入的资信、履约能力、涉诉情况调查。对目标地块进行详尽的权属核查、现场勘查（记录现状）、历史沿革调查，充分暴露潜在风险点。

2.健全动态监管与预警机制：

推行资产信息化管理：建立覆盖全域的铁路土地房屋 GIS 信息系统，集成地籍信息、合同信息、现场影像、巡查记录、风险等级等，实现资产状态可视化、可追踪。

常态化巡查与台账管理：落实属地巡查责任，利用无人机、智能监控等技术手段提升效率。建立详细的侵权问题台账，动态更新（侵权人、位置、面积、性质、时间、程度、处置难点、进展等），作为主动维权的基础数据库。

风险分级预警：根据合同履行情况、巡查发现的问题、外部环境变化（如政策调整、合作方经营异常），对资产进行风险分级（红、橙、黄、蓝），制定差异化应对预案。

3.提升侵权现场处置能力：

建立快速反应机制：制定清晰的《土地房产侵权事件现场处置预案》，明确报告流程、现场人员职责（制止、取证、沟通）、所需装备（记录仪、相机、测量工具）。

证据为王：现场人员首要任务是全面、规范固定证据：多角度拍照录像（全景、局部、侵权人/物）、现场勘验笔录（各方签字）、证人证言、物证收集。确保证据链完整、有效。

即时权利主张：在现场或紧随其后，立即向侵权主体发出正式、规范的《停止侵害通知书》或《律师函》，明确侵权事实、法律依据、具体要求（停止侵害、限期腾退、恢复原状、赔偿损失等）及法律后果。保留送达凭证。

4.深化多元协作，破解执行难题：

强化府路联动，推动联合执法：主动对接属地政府（自然资源、住建、城管、公安、乡镇街道等），建立常态化沟通协调机制（联席会议、联络员制度）。积极将铁路土地保护纳入地方综合治理、城市更新、环境整治等大盘子中，争取政策与执法支持。对重大、复杂侵权案件，推动开展多部门联合执法行动，形成合力。

探索引入专业力量：对于涉及复杂法律问题或执行障碍的案件，可考虑引入专业的资产保护或法律执行机构协助。

5.常态化开展土地房产专项清理整治：

“一案一策”精准治理：对每个侵权案件进行深度剖析，综合考虑法律手段（诉讼、仲裁）、行政手段（举报、申请强制执行）、协商谈判、经济手段（合理补偿引导）等多种途径的成本、效果和可行性，选择最优或组合方案。对“钉子户”要敢于并善于运用法律武器。

整治与利用、管护并重：

严防二次侵占：对已收回的闲置土地房产，立即采取物理隔离（设置围挡、护网、围墙）和日常巡查措施。

改善环境与临时利用：同步整治收回土地上的“脏乱差”问题（清运垃圾、平整场地）。探索短期、低成本的临时利用方式（如绿化、作为临时材料堆放场、与地方政府合作建设临时便民设施/停车场），既能防止侵占，又可产生微薄收益或社会效益，提升管理动力。

长远规划盘活：将收回的土地纳入企业资产盘活整体规划，根据区位、条件，研究合规高效的开发利用路径，变“包袱”为资源。

结语：向管理要效益，以法治护根基

铁路土地房屋纠纷的治理，绝非一时之功，而是一项需要持之以恒、系统推进的战略工程。它深刻考验着企业的治理能力、风控水平和法治思维。铁路企业必须彻底转变“重经营轻管理、重使用轻维权”的传统观念，将土地房屋资产管理提升到保障企业核心竞争力和可持续发展的战略高度。