新时期农村土地资源管理与土地利用问题的研究理论分析

引言

农村土地资源作为我国农业生产与乡村发展的重要物质基础，其重要性不言而喻。在新的发展形势下，农村土地资源管理与利用也暴露出一些值得关注的问题。在产权方面，尽管 “三权分置” 改革取得了一定成效，但承包权与经营权的边界仍有待进一步明晰，部分地区由于产权界定不够清晰，在经营权流转过程中出现了一些纠纷。鉴于此，本文尝试引入四大经典理论构建分析框架，通过理论与实践相结合的方式，深入探讨新时期农村土地管理与利用中的关键问题，探索优化路径，以期为农村土地资源的科学管理与可持续利用提供有益参考。

1 新时期农村土地资源管理与利用的核心理论基础

1.1 可持续发展理论

可持续发展理论自 1987 年《我们共同的未来》提出后，其 “在满足当代人需求的同时，不损害后代人满足其需求的能力” 的核心思想，在新时期农村土地管理中通过 “耕地保护、生态安全、经济发展” 的协同得以体现。在生态利用上，农村土地兼具生产与生态功能，推广 “稻渔共生”“轮作休耕” 等生态农业模式，不仅能提升土地产出，还可改善土壤环境，2024 年全国 5000 多万亩生态农业试点显示，土壤有机质含量平均提升 0.2 个百分点，碳汇能力提升 5% 。此外，在乡村产业发展进程中，秉持可持续发展理念，强调产业用地规模需与资源承载力适配，如设施农业用地严禁占用永久基本农田，乡村旅游项目建筑密度控制在 ⩽15% ，以此避免土地过度开发与浪费。

1.2 产权理论

科斯提出的产权理论，核心观点为 “清晰的产权界定是资源高效配置的前提”，其涵盖 “所有权、使用权、收益权、处分权” 等核心要素。在新时期农村土地产权制度改革 “三权分置”的框架下，该理论对解决 “流转纠纷、权益侵占” 等问题具有重要指导意义：明确农村土地集体所有权的行使主体，避免 “主体虚位”；赋予承包权 “长期稳定” 的物权地位（如第二轮土地承包到期后再延长 30 年），2024年全国农村土地承包经营权确权登记率达 98% ，从法律层面强化其产权边界；规范经营权的流转，明确其流转范围、期限与收益分配（如流转期限不得超过承包期的剩余年限，流转收益 70% 以上归承包农户），某省通过明确产权边界，2023 年农村土地流转纠纷率较 2020 年下降45% 。

1.3 地租地价理论

马克思提出的地租地价理论认为，土地价格由地租资本化形成，受供需关系、区位条件、用途管制等因素影响。在新时期农村土地要素市场化改革，如集体经营性建设用地入市、宅基地有偿退出等进程中，该理论成为解决 “价格扭曲、收益分配不均” 问题的重要依托。其中，绝对地租作为土地所有者凭借所有权获得的收益，通过 “耕地保护补偿机制” 实现合理分配，像国家对永久基本农田的承包农户给予每亩每年 100 - 300 元的补偿，将耕地的 “社会价值”（粮食安全）转化为农户直接收益，2024 年全国耕地保护补偿资金规模超 500 亿元；级差地租源于土地区位与质量差异，要求土地流转价格与区位条件相匹配；对于农村稀缺土地资源产生的垄断地租，则需通过市场化机制实现价值变现。

2 理论指导下的新时期农村土地管理与利用优化路径

2.1 基于产权理论

细化三权分置权责：制定《农村土地三权分置实施细则》，明确经营权可转租、抵押但不得改变土地用途，期限最长不超过承包期剩余年限，收益分配中农户占比不低于 80% ；同时赋予村集体经济组织独立法人资格，明确其作为集体所有权行使主体在集体土地入市决策、收益分配方案制定等方面的权责，减少政府干预。

完善宅基地产权权能：扩大宅基地使用权流转范围，允许本集体经济组织以外的农业经营主体（如合作社、企业）租赁宅基地发展乡村旅游、养老等产业；开展宅基地抵押试点，在风险可控前提下，允许宅基地使用权作为抵押物获得贷款，以盘活闲置宅基地，目标在 2027 年使全国农村宅基地盘活率超 30% 。

2.2 基于可持续发展理论

在新时期农村土地资源管理与利用优化中，可通过构建耕地 “数量 + 质量 + 产能” 三位一体保护体系与推广生态农业模式实现。一方面，严格耕地用途管制，划定 “耕地保护红线” 与 “永久基本农田控制线”，杜绝非粮化与非农化行为，违规即 “一票否决”；同时推进高标准农田建设，目标 2027 年全国高标准农田面积超 15 亿亩，提升土壤有机质含量；还要推动耕地连片经营，预计 2027 年全国农村土地连片经营率超 50% 。另一方面，推广 “稻渔共生、轮作休耕、有机种植”等生态农业模式，目标 2027 年化肥农药使用量较 2024 年下降 10% ，并建立耕地生态补偿机制，对采用生态种植的农户每亩每年给予 200-500元补偿，调动农户生态保护积极性。

2.3 基于城乡融合理论：打破要素壁垒，实现双向流动

在完善集体经营性建设用地入市制度方面，需打破城乡土地用途限制，允许集体经营性建设用地用于保障性住房的房地产开发，达成“同权同价”，同时优化增值收益分配机制，将政府税费占比控制在20% 以下，集体与农户分配占比提升至 80% 以上，其中农户占比不低于 60% 。在吸引人才与资本下乡上，一方面延长土地流转期限至最长20 年，并通过 “流转合同备案 + 区块链存证” 保障产权稳定，以吸引城市资本长期投资；另一方面建立 “城乡人才双向流动机制”，对到农村投资的城市人才给予土地流转补贴、税收优惠，目标是在 2027 年实现农村土地长期投资项目占比超 50% 。

2.4 基于可持续发展与地租地价理论

在新时期农村土地资源管理与利用优化中，可通过构建生态产品价值实现机制与建立差异化生态补偿机制推动可持续发展。在生态产品价值实现方面，一是完善农村土地碳汇交易制度，将耕地、林地碳汇纳入全国碳交易市场，目标在 2027 年使农村土地碳汇交易规模超 500 亿元，让农户从中获益；二是发展生态旅游与康养产业，在生态敏感区划定 “生态旅游允许区”，控制建筑密度 ⩽10% 的开发强度，实现生态保护与经济收益双赢。在生态补偿机制构建上，一方面按土地生态价值差异制定补偿标准；另一方面推动 “生态补偿资金直达农户”，防止村集体截留，力争 2027 年实现农村生态补偿覆盖超 60% 的农户 。

结束语

在新时期农村土地资源管理与利用领域，三大目标 —— 保障粮食安全、维护生态安全、推动乡村振兴之间的协调发展至关重要，而可持续发展、产权、地租地价及城乡融合等理论的综合运用，为实现这一平衡提供了重要思路。在实践过程中，产权制度的改革创新或可激发土地资源活力，严格的耕地保护措施有助于筑牢粮食安全与生态安全防线，顺畅的要素流动体系对缩小城乡差距或有积极意义，合理的生态补偿机制则可能更好地保障农户利益。如此，农村土地在乡村振兴战略推进和国家发展大局中的基础作用有望得到进一步发挥，“粮安天下、生态宜居、农民富裕” 的农村发展愿景也将更具实现的可能。

参考文献

[1] 徐业征 . 新时期农村土地资源利用与管理的提升路径 [J]. 新农民 ,2024(34):16- 18.

[2] 王力 . 新时期加强农村土地资源利用与管理的策略 [J]. 当代农机 ,2023(05):88,90.