老年公寓盈利分析调查报告

随着全球人口老龄化加剧，老年人口数量不断增加，养老问题日益成为社会关注的焦点。老年公寓作为一种重要的养老服务形式，为老年人提供了居住、生活照料、医疗护理等多元化服务。然而，目前老年公寓的发展面临诸多挑战，盈利问题尤为突出 [1]。深入研究老年公寓的盈利情况，对于促进老年公寓行业的健康发展，满足日益增长的养老需求具有重要意义。本研究采用运用问卷调查法，对广西境内 30 家老年公寓发放问卷，回收有效问卷 304 份，获取老年公寓的基本信息、运营数据、成本收益等一手资料。通过访谈法，与老年公寓管理人员、从业人员、入住老人及其家属进行面对面交流，深入了解老年公寓运营过程中的实际问题和需求。数据来源包括问卷调查结果、访谈记录、相关统计年鉴以及行业数据库等。

1. 老年公寓行业发展现状

随着智能化与信息化融合，利用物联网、大数据、人工智能等技术，实现老年公寓的智能化管理和个性化服务，提升服务效率和质量。医养结合深度发展，加强与医疗机构的合作，为老年人提供更加便捷、高效的医疗服务，满足老年人日益增长的健康需求。多元化运营模式涌现，除传统的租赁模式外，会员制、PPP 模式、“养老 + 地产”模式等不断创新，以适应不同消费群体的需求 [2]。

2. 老年公寓盈利模式分析

2.1 主要盈利模式概述

租赁模式：这是最常见的盈利模式，老年公寓通过出租房间收取租金，同时提供一定的生活服务并收取相应费用。租金根据房间类型、面积、设施等因素确定，服务费用则根据服务项目和服务等级收取。

会员制模式：老年公寓向入住老人收取一定金额的会员费，会员可享受公寓提供的各种服务和设施。会员费的收取方式有一次性收取、分期收取等，会员权益包括优先入住、服务优惠、房间升级等。

“养老 + 地产”模式：房地产开发商将房地产开发与养老服务相结合，通过出售养老公寓产权或使用权获取收益，同时提供后续的养老服务并收取费用。这种模式可以快速回笼资金，但对开发商的资金实力和运营管理能力要求较高。

3 老年公寓盈利影响因素的数据分析

3.1 入住率对盈利的影响

入住率是影响老年公寓盈利的关键因素之一。根据问卷调查数据，当入住率达到 60% 时，老年公寓基本能够实现收支平衡；入住率达到 80% 以上时，盈利空间较大。以广西境内 30 家老年公寓为例，入住率与盈利情况的关系如下表所示，见表1。

通过数据分析可知，入住率每提高 10 个百分点，老年公寓的平均盈利增加约75 万元。因此，提高入住率是提升老年公寓盈利能力的重要途径。

4. 成本结构对盈利的影响

老年公寓的成本主要包括人力成本、房租或折旧费、设备采购及维护费、食材及生活用品费、营销费用等。根据调查数据，人力成本占总成本的比例最高，达到 40%-60% ；其次是房租或折旧费，占比为 20%-30% ；其他成本占比相对较小。不同成本项目对盈利的影响如下：

人力成本：人力成本的增加会直接压缩利润空间。当人力成本占总成本的比例从 40% 提高到 50% 时，老年公寓的盈利将下降约 30% 。因此，合理控制人力成本，提高员工工作效率，是降低成本、提高盈利的关键。

房租或折旧费：房租或折旧费是老年公寓的固定成本，对盈利的影响较大。位于市中心或繁华地段的老年公寓，房租较高，盈利压力相对较大；而自有房产或位于租金较低地区的老年公寓，盈利空间相对较大。

设备采购及维护费：虽然设备采购及维护费占总成本的比例相对较小，但随着老年公寓设施设备的更新换代和维护需求的增加，这部分成本也不容忽视。合理规划设备采购，加强设备维护管理，可降低设备故障率，延长设备使用寿命，减少设备采购及维护费用[3]。

5. 服务质量与收费标准对盈利的影响

服务质量是老年公寓吸引客户、提高入住率的重要因素。优质的服务可以提高客户满意度和忠诚度，从而增加口碑传播，吸引更多客户入住。同时，合理的收费标准也是影响盈利的关键。调查数据显示，服务质量高且收费标准合理的老年公寓，入住率和盈利水平均较高；而服务质量差或收费标准过高的老年公寓，入住率和盈利水平则较低。服务质量、收费标准与入住率、盈利之间的关系如下，见表 2

表2 服务质量、收费标准与入住率、盈利之间关系

6、提升老年公寓盈利能力的建议

6.1 优化运营管理

合理配置人力资源，根据老年公寓的入住人数和服务需求，科学设置岗位，避免人员冗余。加强员工培训，提高员工的专业素质和服务水平，提高工作效率。同时建立健全绩效考核机制，激励员工积极工作。加强成本控制，通过优化采购流程、与供应商建立长期合作关系等方式，降低食材、设备等采购成本；合理规划设施设备的维护和更新，延长设备使用寿命，降低维护成本；优化营销渠道，提高营销效果，降低营销费用。

6.2 创新服务内容与方式

根据老年人的需求特点和市场变化，不断创新服务内容，利用互联网、物联网等技术，打造智慧养老平台，实现服务的智能化、便捷化，提升老年人的生活质量和满意度。例如，通过智能设备实时监测老年人的健康状况，提供远程医疗服务；为老年人提供在线购物、点餐等便捷服务。

6.3 加强品牌建设与市场营销

树立品牌意识，通过提供优质的服务、打造特色的服务项目等，树立良好的品牌形象，提高老年公寓的知名度和美誉度。制定科学的市场营销策略，针对目标客户群体，开展精准营销。利用线上线下相结合的方式，拓宽营销渠道，如通过社交媒体、养老服务平台等进行线上宣传推广，举办养老服务体验活动、健康讲座等进行线下营销。

7. 结论

老年公寓行业具有广阔的发展前景，但目前盈利状况不容乐观，面临着政策支持不足、市场竞争激烈、专业人才短缺、运营管理成本高等诸多挑战。入住率、成本结构、服务质量与收费标准是影响老年公寓盈利的关键因素。不同的盈利模式各有优缺点，老年公寓应根据自身实际情况选择合适的盈利模式。

参考文献：

[1] 郑远伟. 我国城市服务型老年公寓的发展问题研究[D]. 清华大学，2023.

[2] 张勇. 武汉YY 老年公寓服务质量提升策略研究[D]. 广西师范大学，2021.

[3] 石建国 . 咸阳 YF 老年公寓项目市场定位与经济效益分析 [D]. 西安建筑科技大学 ，2020.

第一

作者简介 ： 吕思嫚， 女，2004 年 6 月，汉族，专科，学生，梧州医学高等专科学校医学技术学院。

通讯

作者简介：丁铭，女，2001 年 9 月，汉族，本科，助教，梧州医学高等专科学校护理学院，从事学生管理工作。