城市更新项目中既有建筑改造的造价控制关键技术

引言：城市更新是推动城市可持续发展、提升城市品质的重要举措。在城市更新过程中，对既有建筑进行改造利用，不仅可以节约资源、减少浪费，还能保留城市的历史文化记忆。然而，既有建筑改造项目具有复杂性和不确定性，造价控制难度较大。如何在保证改造质量和功能需求的前提下，有效控制造价，成为城市更新项目中亟待解决的问题。

一、项目前期策划阶段的造价控制关键技术

1.1 深入调研与评估

在项目前期，要对既有建筑进行全面的调研和评估，包括建筑的结构状况、使用功能、周边环境等。通过专业的检测和评估手段，准确掌握建筑的实际情况，为后续的改造方案制定和造价估算提供可靠依据。例如，对于老旧建筑的结构安全性评估，可以采用无损检测技术，如超声波检测、雷达检测等，避免因结构问题导致后期造价增加。

1.2 明确改造目标与功能需求

根据城市的规划要求和业主的需求，明确既有建筑改造的目标和功能定位。不同的功能需求对建筑的结构、设备、装修等方面有不同的要求，造价也会存在较大差异。因此，在前期策划阶段，要充分沟通协调，确定合理的功能需求，避免在项目实施过程中出现功能变更，从而控制造价。

1.3 制定合理的改造方案

在充分调研和明确功能需求的基础上，制定多个可行的改造方案，并进行技术经济比较。从造价、工期、质量、环保等多个方面对方案进行评估，选择最优方案。例如，在考虑建筑外立面改造时，可以选择不同的材料和施工工艺，通过对比不同方案的成本和效果，选择性价比最高的方案。

二、设计阶段的造价控制关键技术

2.1 推行限额设计

限额设计是控制工程造价的有效手段。在设计阶段，根据前期策划阶段确定的造价目标，将投资限额分解到各个专业和分项工程，要求设计人员在满足功能需求的前提下，严格控制设计标准，优化设计方案，确保工程造价不突破限额。例如，在建筑装修设计中，对不同区域的装修标准进行限额规定，避免过度装修。

2.2 加强设计优化

组织专业人员对设计方案进行优化，从结构、设备、装修等方面寻找降低成本的可能性。例如，在结构设计方面，通过合理的结构选型和优化结构布置，减少材料用量；在设备选型方面，选择性能可靠、价格合理的设备，避免盲目追求高端设备。同时，鼓励设计人员采用新技术、新材料、新工艺，提高设计水平，降低造价。

2.3 强化设计变更管理

设计变更往往会增加工程造价，因此要加强对设计变更的管理。在设计阶段，要求设计人员提高设计质量，减少设计错误和遗漏。在项目实施过程中，严格控制设计变更，对于必须进行的设计变更，要进行充分的技术经济论证，评估变更对造价的影响，并按照规定的程序进行审批。

三、招投标阶段的造价控制关键技术

3.1 编制准确的招标工程量清单

招标工程量清单是投标报价和工程结算的重要依据，其准确性直接影响到工程造价的控制。在编制招标工程量清单时，要严格按照相关规范和标准进行，对工程量进行准确计算，对项目特征进行详细描述，避免出现漏项、错项等问题。同时，要组织专业人员对工程量清单进行审核，确保其质量。

3.2 合理确定招标控制价

招标控制价是招标人能够接受的最高投标限价，要合理确定招标控制价，既要保证工程质量和进度，又要避免投标人恶意抬高报价。在确定招标控制价时，要充分考虑市场行情、工程特点、施工难度等因素，参考类似工程的造价指标，进行科学合理的编制。

3.3 严格评标过程

在评标过程中，要严格按照招标文件规定的评标标准和方法进行，不仅要考虑投标报价，还要综合考虑投标人的技术方案、施工组织设计、企业信誉等因素。对于低于成本价的投标报价，要予以淘汰，避免因低价中标导致后期工程质量问题和造价增加。

四、施工阶段的造价控制关键技术

4.1 加强合同管理

合同是施工阶段造价控制的重要依据，要加强合同管理，明确合同双方的权利和义务，规范合同条款。在合同签订前，要对合同条款进行仔细审查，避免出现模糊不清、容易引起歧义的条款。在合同履行过程中，要严格按照合同约定执行，及时处理合同纠纷，确保工程造价得到有效控制。

4.2 控制工程变更和现场签证

工程变更和现场签证是施工阶段造价增加的主要原因之一。要加强对工程变更和现场签证的管理，建立严格的审批制度。对于工程变更，要进行充分的技术经济分析，评估变更的必要性和合理性，避免不必要的变更。对于现场签证，要及时、准确地记录签证内容，明确签证原因、数量、单价等信息，避免虚假

签证和重复签证。

4.3 优化施工组织设计

施工组织设计是指导施工的技术经济文件，优化施工组织设计可以有效降低工程造价。在施工前，要根据工程特点和现场条件，制定合理的施工方案、施工进度计划和资源配置计划。通过合理安排施工顺序、提高施工效率、减少施工浪费等措施，降低施工成本。

4.4 加强材料和设备管理

材料和设备费用占工程造价的比重较大，要加强材料和设备管理，控制材料和设备价格。在采购材料和设备时，要进行市场调研，选择质量可靠、价格合理的供应商。同时，要加强对材料和设备的验收、保管和使用管理，避免材料和设备的浪费和损坏。

五、竣工结算阶段的造价控制关键技术

5.1 严格审核竣工结算资料

竣工结算资料是编制竣工结算报告的重要依据，要严格审核竣工结算资料的真实性、完整性和准确性。对工程变更、现场签证、索赔等资料进行重点审核，确保其符合合同约定和相关规定。同时，要检查工程量计算是否准确，单价套用是否合理，费用计取是否正确。

5.2 合理处理争议问题

在竣工结算过程中，可能会出现一些争议问题，如对工程量计算、单价套用、费用计取等方面存在分歧。对于这些问题，要组织相关人员进行协商解决，必要时可以委托第三方专业机构进行鉴定。在处理争议问题时，要依据合同条款和相关法律法规，做到公平、公正、合理。

5.3 总结经验教训

竣工结算完成后，要对整个项目的造价控制情况进行总结分析，找出存在的问题和不足之处，总结经验教训。通过总结经验教训，为今后的城市更新项目中既有建筑改造的造价控制提供参考，不断提高造价管理水平。

结论

城市更新项目中既有建筑改造的造价控制是一个系统工程，涉及到项目前期策划、设计、招投标、施工和竣工结算等多个阶段。在各个阶段，要采取有效的造价控制关键技术，加强全过程造价管理，确保工程造价在合理范围内。通过科学合理的造价控制，不仅可以提高项目的经济效益，还能促进城市更新项目的顺利实施，推动城市的可持续发展。在实际工作中，要不断探索和创新造价控制方法，适应城市更新项目的发展需求。

参考文献

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