有效控制房地产开发项目的工程造价

引言：在房地产市场由高速增长向高质量发展转变、行业竞争加剧、利润空间被挤压的背景下，工程造价控制成为房地产企业核心竞争力之一。工程造价的有效控制并不是单纯降低成本，它是在确保工程质量，安全与进度的基础上，运用科学方法与手段对工程全周期成本进行合理计划，准确控制，达到资源最优配置。但是很多房地产开发项目由于没有一套系统的控制体系以及行之有效的执行措施而造成造价失控，从而影响了项目经济效益以及市场竞争力。所以，对房地产开发项目工程造价如何进行有效地控制进行研究是非常有实际意义的。

1. 在房地产开发项目中，每个阶段都是控制工程造价的重点

1.1 在投资决策阶段

投资决策阶段为工程造价控制之源，对于整个工程的造价具有决定作用。这一阶段需要完成工程的选址，建设规模的确定，开发方案的比选和投资估算的准备。投资估算是否准确是进行后续造价控制的依据，需要考虑土地出让金，前期工程费，建安工程费，基础设施费，公共配套设施费，管理费和财务费等因素、销售费和预备费的考虑，综合市场调研数据以及类似工程的经验，以免估算偏差过大而造成后续造价的失控。

1.2 在设计阶段

在工程造价控制中，设计阶段起到了至关重要的作用，其对整体造价的影响可能超过 70% 。在此阶段采用优化设计方案的方法可以有效地降低成本，具体步骤为方案设计，初步设计以及施工图设计三部分。方案设计阶段要开展多方案比选工作，优先考虑成本合理，工艺成熟，同时满足项目功能及定位要求。

1.3 在招投标阶段

在招投标阶段，通过市场竞争机制来选择适当的承包单位及供应商对工程的合同价格有着直接的影响。这一阶段需要编制标准招标文件，对工程范围，计价方式，质量标准，工期要求以及合同条款进行明确，以便于公平竞争以及后续合同管理。编制工程量清单要准确、齐全，以免清单漏项、误算而引起造价纠纷。评标过程中需要全面考虑报价，技术实力和企业信誉，切忌简单低价中标的情况下忽略工程质量，还要通过合同条款对工程变更，价款调整和违约责任进行明确规定，降低后续索赔的风险。

1.4 在施工阶段

施工阶段是工程造价真正产生的主要时期，是动态控制关键时期。这一阶段需要严格按合同及设计文件安排建设，并注重对工程变更，现场签证及材料价格等方面的管控。工程变更需要执行严格的审批流程并评估其对造价、工期等方面的影响，以免发生无谓的更改；现场签证应及时准确并经监理单位与建设单位联合认定，杜绝虚假签证、重复计费等。

1.5 在竣工结算阶段

竣工结算阶段作为工程造价控制过程中的最后一个阶段，需要对工程实际支出情况进行最终核算。这一阶段要根据合同，竣工图纸，设计变更和现场签证，严格把关施工单位报送的结算报告，验证工程量计算是否正确，套价是否合理，费用计取是否合规。要着重检查隐蔽工程的验收记录，材料价差的调整，规费及税金的计取，切忌高估冒算，以保证结算金额如实地反映工程的实际成本。

2. 房地产开发项目中工程造价控制方面的一些问题

2.1 控制理念滞后

一些房地产企业在工程造价控制认识上出现偏差，重视施工阶段成本削减而忽视决策及设计阶段源头控制，造成了“亡羊补牢”的被动控制。有些企业把造价控制与压缩成本划等号，忽略了项目质量与功能需求，会因为质量问题而造成返工费用或者因为功能缺陷而影响项目销售与运营收益。

2.2 缺乏全周期的控制机制

工程造价控制在整个项目周期中缺少协同机制，各个阶段的工作联系不够紧密。如决策阶段投资估算和设计阶段概算相脱节、设计阶段图纸不符合施工需求等，造成造价控制目标落地难。各个部门间信息传递不够及时，比如成本部门和设计部门之间没有进行有效的沟通等，都会发生设计方案超过造价限额。

2.3 合同管理不够规范

合同条款不够严密，内容不够完善，是造价失控普遍存在的原因。一些项目合同在工程变更计价方式，风险划分和违约责任方面规定含糊，致使施工阶段争议频繁。在合同履行期间没有进行有效跟踪和管理，承包单位违约情况处理不当，给工程增加额外费用。

2.4 专业人才储备不充足

工程造价控制要求具有全周期管理能力及专业知识，但是一些企业造价人员只善于在单一阶段计价，对工程整体流程及市场动态掌握不足。在新材料，新工艺，新政策层出不穷的情况下，一些人知识更新落后，很难处理好繁杂的造价控制。

3. 对房地产开发项目中工程造价进行有效管控的策略

3.1 建立全周期的造价控制体系

我们坚持“全周期，全过程”的造价管理哲学，确保在项目的决策、设计、招标投标、施工和竣工结算的每一个环节都实施严格的控制。建立跨部门协同机制以强化成本，设计，工程和营销部门之间的沟通与合作，保证每个环节造价目标的一致性。

3.2 加强设计阶段源头控制等

设计阶段在造价控制中处于首要地位，要多措并举对其进行优化。引入设计招标制度，以竞争方式挑选有实力和有经验的设计单位；本文介绍了价值工程的基本原理，对各个设计要素进行性价比分析，去除不必要的作用，减少成本，同时满足项目功能要求；严格实行限额设计，投资估算要分解为各个专业设计，控制指标要明确，超过限额时需要重新审定和审批；强化设计交底及图纸会审工作，组织建设、监理、成本等部门参加，发现设计中存在的问题及时进行整改。

3.3 规范招投标和合同管理工作

改进招投标流程，保证招标过程的公开，公平，公正。制定准确的工程量清单及招标文件，厘清计价规则及合同边界。评标中运用综合评估法综合考虑报价，技术方案及企业信誉等因素，规避了低价中标所产生的质量风险。强化合同管理，在订立合同之前组织专业人员对条款进行严格审查，着重对工程变更，价款调整，结算方式和违约责任进行界定；在签署合同之后，需要建立详细的合同台账，以追踪合同的执行状况，并对任何变更或索赔事宜进行及时处理。

3.4 强化施工阶段动态控制

在施工阶段需要进行动态造价管理，经常比较实际成本和计划成本之间的偏离情况，并适时采取纠偏措施。建立项目的变更审批制度，要求变更申请必须经过成本部门的审查和管理层的批准才能执行，对重大的变更需要进行可行性再评估；对现场签证的管理要规范，签证的内容要齐全，要有足够的依据，要有影像资料的附注，以免事后补签证。

结束语

在房地产开发项目中对工程造价进行有效管控是一个系统工程，这就要求企业在每个环节都要建立全周期管控理念并加强关键环节管理，解决目前观念落后，机制缺失，管理不规范。通过构建全周期的控制体系，加强设计源头的管控，规范招投标和合同管理，强化施工动态管控以及提高人才素养的策略，本发明可实现工程造价精准控制，确保工程质量与进度，同时尽可能降低成本，促进工程经济效益与市场竞争力。

参考文献

[1] 乐嘉栋等编, 建设项目投资管理同济大学出版社

[2] 柯洪, 工程造价计价与控制, 北京; 同济大学出版社