小区业主停车位权属研究

摘要 ：改革开放后，随着我国社会经济的快速发展和城市化进程的不断推进，居民车辆保有数量的增加是我国经济增长的保持的一个缩影。由于历史欠账较多而新增需求持续快速增长，使交通堵塞和停车难的问题屡见不鲜。《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释>等27类民事类司法解决的决定》同步施行，意图对车位纠纷予以规制，但二者在内容上承继《物权法》与相关司法解释的规定，并未对小区停车位权属作出明确规定，并在过程中出现了诸多问题。因此，有必要分析停车位权属的立法现状并提出完善建议。

关键词：住宅小区停车位；建筑物区分所有权；所有权归属

1.研究背景

党中央、国务院高度重视城市停车问题，基于当前发展状况，将加强停车设施建设提高到了前所未有的新高度。去年11月，习近平总书记在《国家中长期经济社会上发展战略若干重大问题》一文中明确提出“在城市旧城和老旧小区改造，地下管网、停车场建设，托幼、养老、家政、教育、医疗服务方面都有巨大需求和发展空间。”去年7月30日中共中央政治局会议上，明确将城市停车场纳入补短板工程。今年的《政府工作报告》也再次将其列入建设重点之一。

根据最新数据显示，我国汽车保有量已经超过了4.3亿辆，新能源汽车数量也超过了1800万辆。这一数据的背后，不仅反映了我国经济实力的提升，也反映了我国人民生活水平的提高和消费观念的转变。机动车为人们带了便利的同时，也带给了我们许多问题。机动车数量的增长，为我国的交通带来了巨大的压力，很多城市都采取了限牌措施。随着私人小汽车快速进入家庭，因住宅小区停车位权属问题产生的矛盾屡见不鲜，如何在保障市民出行需求的同时，有效地解决小区业主停车需求也是当前城市交通管理面临的一个重要问题。我国《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释>等27件民事类司法解释的决定》同步施行，但对于住宅小区停车位权属未作出实质性调整。从中国裁判文书网收录的案件数量可得知，不仅关于停车位权属纠纷案件数量大幅度增长，而且相似的案件却有着不同的判决结果，因此，需要完善法律与相关制度的设立。

2.小区停车位权属基本理论

2.1停车位概念

停车位是指开发商在建设小区之初就已经在小区配套设施中加以规划，专门为停放机动车预留的位置，通常以划线的方式圈定的开放式的场所。[ 谢帅. 论我国住宅小区停车位的所有权归属[D].安徽大学，2020.]车库指的是封闭的、在构造上具有物理意义的墙壁，满足专有部分的构造和利用上独立性的实质要件，由开发商拥有其权属，用以停放机动车的附属建筑物。相较于停车位，车库的权属问题已经达成共识，通过开发商出售之后办理产权登记所有权便转移给业主。

2.2停车位的分类

仅就目前我国小区停车位而言，类型较为复杂、形式较为多样，没有统一的分类标准，全国各地的法规也就停车位的类型出台了不同的分类办法，如《北京市居住小区机动车停车管理办法》（2004年）第2条条例规定，将居民停车位划分为地面停车场、路边划线停车位、地下和独立车库等等。

地面停车位是不在建设规划之内，为满足停车位需求，在小区内公共道路或其他共有场地建造的车位，主要以露天地面停车位为主，小区业主对公共用地是有权属的，属于全体业主共有。

地下停车位位于地下一层或者基层，依据是否具有人防工程的性质，分为人防停车位和非人防停车位；对人防地下停车位，我国《中华人民共和国防空法》明确规定属于国家所有，但属于建设单位投资并建造的人防车位，坚持“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，由建设单位取得使用收益权。

2.3关于停车位权属的不同学说争议

2.3.1登记所有说

登记所有说认为，停车位的所有权应当以权属登记证书上登记的内容作为判断依据，登记是谁的，谁即是所有权人。[ 邓光达，钟声.论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[J].西南民族大学学报（人文社科版），2005（04）：95-98.]此种学说体现了登记制度的公信力，承认了停车位的物权属性，但仍有争议。首先我国有大部分停车位至今仍未进行任何权属登记，在这种学说下，未登记的停车位很难确定其权利归属。其次登记是对所有权的最终确认，政府作出的不动产登记决定的公信力确定权属本身并无不妥，但登记结果是以物权的取得方式作为基础而作出的，登记是结果而并非原因，用结果决定原因，在逻辑上是不能自洽的。因此这种学说具有局限性。

2.3.2容积率说

以刘阅春、王亚西为代表的观点是根据计入容积率与否作为判断小区停车位权属的依据。[ 刘阅春.住宅小区地下车位的归属界定研究[J].学术论坛，2012，35（02）：96-101.]计入容积率的停车位分摊相应的土地使用份额，可以办理产权证书；反之不分摊土地使用份额，不能办理产权证书，不属于专有部分，表明停车位所占土地使用权已随房屋转移而分摊由业主享有，所有权归业主共有。

2.3.3开发商所有说

王利明认为开发商作为住宅小区的建设主体，应取得停车位的初始所有权。[ 王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006（05）：76-86.]张思宇认为开发商因建造行为原始取得其所有权，停车位与商品房的权属没有必然联系，其具有独立产权。[ 张思宇.论住宅小区停车位、车库的权利归属[J].河南工程学院学报（社会科学版），2016，31（02）：24-28.]这两种观点都有一定局限性，前者不能解决停车位的继受取得问题，在实际交易过程中，无法判断停车位的权属。后者虽一定程度上弥补了前者的不足，但是停车位与小区的关系是密不可分的，依画线而定的地面停车位很难界定。

2.3.4业主所有说

金凤认为在出售小区的全部房产时，建设单位取得的土地使用权已经随着房屋所有权的转移而被转移，业主因购买商品房而自然获得停车位的处分权，不需要单独购买或付费使用。王利明认为停车位是建筑物区分所有权的内容，附属于专有部分而存在，开发商应当为业主提供停车场所，并由法律直接规定归业主所有，而不应通过约定归业主所有的方式。

3.我国现有法律规定分析

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。关于“约定归属”，我国学者持不同的观点。王利明教授认为，法律约定归属的确定权属的方式是解决停车位权属问题的最佳方案，其根据意思自治、市场经济要求、停车位的高效利用管理以及面对社会上出现的停车需求大于供给的情况下，约定归属的方式更有利于刺激开发商建设停车位的角度，肯定了法律约定归属的合理性和可行性。

结语

作为汽车保有量名列前茅的国家，我国因城市土地资源的有限性和对土地资源需求的增加产生的矛盾愈加明显，由此产生对有关停车位的问题无法避免，小区停车位权属的纠纷主要是由多种因素造成的，社会层面是由于停车位资源紧张；制度层面是由于我国尚未建立的统一完善的登记制度；法律层面是由于权属规则不足。因此，有必要完善小区停车位权属纠纷相关的确权规则。

参考文献

[1]程啸.不动产登记法研究[M].法律出版社，2011：59

[2]杨遂全.物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正[J].法学，2011，（08）：127-132.