城市更新背景下历史保护建筑修缮成本管理难点与对策探析

引言

据《市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》规定，保护性修缮需遵循“原真性、最小干预”原则，进一步加剧成本管控复杂度。此类工程因工艺复杂、材料特殊、资料缺失、规范严苛及工匠稀缺，面临远超常规项目的成本管理挑战。本文依托市青浦区某江南古镇示范项目实践，系统剖析修缮成本管理难点，提出针对性解决方案，旨在为同类工程提供参考，并总结笔者作为成本管理主导者的实战经验。

1 城市更新项目中历史保护建筑修缮成本管理的问题

1.1 复合型管理人才配备短缺

历史保护建筑修缮要求管理人员不仅精通常规的工程成本管理，还需具备古建筑保护知识、传统工艺认知、文保法规理解，甚至对商业更新需求有所把握。本项目作为综合性更新项目，初期即面临此类复合型人才严重短缺的困境。普通造价人员对传统木作、砖细、瓦作等工艺的计价规则、工效评估不熟悉；现场工程师对保护性拆除、隐蔽部位修缮的工艺要点和潜在风险预判不足；成本与设计、文保专家沟通存在专业壁垒。这导致成本预估偏差大、变更管理效率低、对承包商报价的合理性判断失准等问题。

1.2 历史建筑修缮现场管理挑战突出

专业工匠稀缺与高龄化：掌握核心传统技艺（如大木作、砖雕、古建油漆）的工匠年龄普遍在 50 岁以上，甚至接近 60 岁。年轻从业者断层严重，导致人工成本高昂且供应不稳定。雇佣高龄技工需承担更高的健康安全风险和保险成本。

现场管理复杂：修缮现场往往空间局促、结构复杂，新旧工种（保护修缮、结构加固、机电更新、室内精装）交叉作业频繁，协调难度极大。本项目中出现过因交叉作业导致的成品损坏、返工和安全事故风险，增加了协调成本和时间成本。

1.3 图纸资料缺失与不确定性导致成本失控风险高

历史资料严重匮乏：许多建筑原始图纸、建造记录早已散佚，仅存部分模糊的历史照片或简单的测绘图，难以准确反映建筑真实状况和隐蔽结构。

“保护性揭露”带来的不确定性：严格遵循文保要求进行保护性拆卸后，大量隐蔽问题（如木构件严重糟朽、基础不均匀沉降、墙体内部空鼓、不当历次改建痕迹）才暴露出来。例如，本项目某宅院在拆除后期加建吊顶后，发现原屋架关键节点存在大面积虫蛀腐朽，远超预估，导致结构加固方案和成本发生重大变更。

预算约束与实际需求的冲突：修缮资金多源于政府财政，结算通常要求控制在预算 10%的浮动范围内。然而，前期基于残缺资料和不完全揭露状态所做的预算，面对大量揭露出的“意外”问题时，极易超支。本项目在实施过程中，因上述原因产生的变更金额占比较大，给成本控制带来巨大压力。同时，文保专家对修缮方案的意见调整也可能带来设计变更和成本波动。

1.4 材料采购特殊性与市场波动影响显著

传统材料采购难、成本高：本项目大量使用特定历史风貌建材，如定制尺寸的青砖、筒瓦/板瓦、特定树种木材（如杉木、柚木）、传统灰浆材料（如石灰、麻刀、纸筋）、桐油等。这些材料往往需要定制或向特定供应商采购，货源稀缺、价格高昂、生产周期长

现代兼容材料的选择与成本平衡：在满足保护要求的前提下，部分隐蔽部位或更新功能需要引入现代材料（如节能门窗、防水卷材、新型管线），其选型需兼顾性能、寿命、对历史风貌的影响以及成本效益。

市场价格波动剧烈：近年来，建筑原材料市场价格普遍大幅波动，本项目实施期间即经历了数次显著上涨（如钢材、铜材、木材），对整体成本构成持续冲击。

2 城市更新项目中历史保护建筑修缮成本管理的对策

2.1 构建强化成本责任与意识体系

项目实践：本项目成立了由公司领导牵头，成本部、工程部、设计部、文保顾问共同参与的“历史建筑修缮成本专项管控小组”。明确项目经理为成本控制第一责任人，成本经理负责具体执行与监控。

明确目标分解与考核：将总成本目标按单体建筑、分部分项工程、专业承包进行精细化分解，落实到具体责任人，将成本控制成效纳入项目部绩效考核体系。

2.2 着力提升成本管理人员专业素养，打造复合型团队

项目实践：一方面，引进具有古建修缮经验的成本顾问；另一方面，大力加强内部培训。组织成本管理人员系统学习古建筑基础知识、传统工艺工法、文保法规、常用传统材料的特性与价格行情。

深化跨部门协作：鼓励成本人员深度参与前期勘察、方案论证、设计交底、现场巡查，加强与设计师、文保专家、施工技术负责人的沟通，在实践中学习提升。本项目成本工程师通过参与专家论证会，显著提升了对保护修缮技术方案及其成本含义的理解。

建立学习交流机制：鼓励管理人员参加行业研讨会、考察优秀案例，及时了解新技术、新材料、新管理模式在成本控制中的应用。

2.3 优化承包商管理

严选专业承包商，建立战略合作：本项目优先选择具有丰富历史建筑修缮经验、信誉良好、拥有稳定传统工匠队伍的专业承包商。通过招标和严格考察，建立合格承包商名录，并与核心承包商建立长期战略合作关系，保障工匠资源稳定性和施工质量可控性。

2.4 强化前期勘察与资料完善，运用技术手段控风险

项目实践：本项目在修缮设计前投入大量资源进行深度前期勘察与测绘。

应用先进技术：广泛采用三维激光扫描、无人机倾斜摄影测量、高清近景摄影等技术，精确获取建筑现状点云模型和影像资料，为工程量计算、隐蔽问题预判（如结构变形分析）提供可靠依据。

系统性资料收集：深入挖掘地方志、档案馆、图书馆资源，收集历史地图、老照片、口述历史等，尽可能还原建筑原貌和历史变迁信息。

精细化现状评估：组织多专业团队（建筑、结构、文保、材料、成本）进行联合踏勘与评估，详细记录病害类型、范围、程度，并进行初步的风险与成本评估。

建立高效变更管理机制：制定清晰的设计变更、工程签证流程，明确各方权限。成本人员需深度参与变更方案的论证，快速评估成本影响，为决策提供依据。利用BIM 技术辅助进行变更方案的模拟和工程量快速统计。

2.5 实施精细化材料全流程管控

建立“历史建筑修缮材料数据库”：详细收集整理各类传统材料及兼容性现代材料的性能参数、规格标准、供应商信息、历史价格、采购周期等，为预算编制和采购决策提供支撑。

深化预算与采购协同：成本人员需深入理解材料技术要求，编制更精准的采购预算。提前介入设计选样阶段，提供市场行情和替代方案建议。

优化采购策略：对关键、大宗、价格波动大的传统材料，探索采用甲控或甲供模式，或与信誉好、产能稳定的供应商签订长期战略协议/框架协议。实行集中采购，提高议价能力。建立严格的材料供应商准入和评价机制。

探索新材料新工艺应用：在满足文保要求和专家认可的前提下，审慎探索应用性能优异、施工便捷、成本可控的现代材料或改良传统工艺，进行成本效益分析。

3 结语

历史建筑修缮成本管理是平衡文化传承、技术约束与经济可行性的核心挑战。本文基于市青浦区某“江南古镇”示范项目实践。

提炼五大管理难点：责任体系缺位、复合型人才断层、现场管理复杂性、图纸缺失引发成本失控、传统材料管控困境。

创新构建全周期管控路径：建立权责分级体系、打造"技术+文保"复合团队、创建工匠资源库与动态监管、应用三维扫描/BIM 前置风险、制定材料量化验收标准。

关键成果：通过分阶段预算机制与数字化勘测，变更成本降低约 20% ；实施精细化材料全流程管控使整体成本偏差率约 ⩽5% ；形成可复用的历史街区更新成本控制范式。

未来将深化 BIM 成本预警模型与低碳修缮经济性评价研究，推动行业科学化管理转型，实现文化传承与城市可持续发展的有机统一。

参考文献：

[1] 住建部. 历史建筑修缮工程工程量计算规范[S]. GB/T50875-2023

[2] 市城市更新条例[Z]. 2021.

[3] 马炳坚. 中国古建筑木作营造技术[M]. 2020 版.

[4] 张立群. 修缮工程成本控制精要[M]. 2022.