乡村振兴下的农村房地一体不动产确权登记研究

城乡发展不平衡与农村土地权益保障不充分，始终是我国经济社会转型过程中的突出矛盾。自2013 年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出“赋予农民更多财产权利”以来，农村不动产登记制度逐步从城乡分治转向统一管理。然而，受制于历史遗留的权属争议、登记成本过高、技术标准不统一及基层治理能力薄弱等现实约束，农村房地一体登记仍面临推进缓慢、区域差异显著等问题。尤其在乡村振兴战略强调“产业兴旺、生态宜居”的目标导向下，如何通过高效的确权登记盘活农村“沉睡资产”，已成为衔接土地制度改革与乡村可持续发展的核心议题。

一、乡村振兴下的农村房地一体不动产确权登记的难点

（一）历史权属资料缺失与登记基础薄弱

农村地区长期存在土地管理不规范现象，早期宅基地分配多为口头约定或简单书面记录，部分地契因年代久远出现字迹褪色、纸张破损问题，加之农户对产权变更缺乏登记意识，因继承、分家形成的实际占有人与原始登记人不符情况普遍存在，而基层档案保管条件有限导致原始证明材料散失严重，核查过程中常面临无权威依据确认权属来源的困境，需要依赖邻里证言等间接证据进行补证，不仅增加工作复杂度，更埋下后续产权争议隐患[1]。

（二）测绘技术适配性与实施成本矛盾

农村房屋形态多样且分布零散，传统人工测绘效率低下难以满足全域覆盖需求，采用无人机航测等新技术又受制于山区信号弱、植被遮挡等自然条件限制，测绘精度易受影响，同时现有技术规范对农村特色建筑如夯土房、坡屋顶房屋的测量标准缺乏针对性条款，测绘人员常需凭经验调整操作方式，导致不同区域数据可比性降低，而高精度测绘设备投入与专业人才培训成本远超基层财政承受能力，制约技术推广深度。

（三）复杂权属关系调处机制缺失

宅基地流转、离婚析产或代际继承等场景中，民间分家协议与法律规定常存在冲突，非集体经济组织成员通过私下交易占有农房、多子女家庭产权分配争议等情形缺乏明确处置依据，调解过程需兼顾法律刚性要求与乡土人情现实，但因缺乏专门仲裁机构和标准化调处流程，基层工作人员常陷入反复协调却无法形成有效法律文书的被动局面，直接影响整村确权工作进度。

（四）基层资源供给与执行能力不足

乡镇登记机构普遍面临编制压缩与专业人才流失问题，现有人员对不动产登记政策理解存在偏差，难以精准处理房屋翻扩建认定、权属边界争议等专业问题，县级财政配套资金紧张导致外业调查、档案数字化等环节经费短缺，同时农村留守老人沟通效率低、外出务工人员返乡配合成本高等现实因素，迫使部分区域采取简化登记程序的操作方式，可能引发确权结果的法律瑕疵风险。

二、乡村振兴下的农村房地一体不动产确权登记的优化策略

（一）构建历史权属证据补充与协同认定机制

针对农村地区普遍存在的权源材料缺失问题，探索建立由自然资源部门主导、村委会协同参与的权属追溯体系。通过系统梳理集体土地台账、历年税费缴纳记录及家庭户籍档案等辅助证据链，结合村民代表大会集体决议形式对无争议权属进行公示确认，同时设立县乡两级档案抢救专项经费。对破损地契实施数字化修复与云端备份，为长期未登记的农房提供多元化确权路径，降低因证据不足导致的登记阻滞风险，具体实施过程中需重点整合基层档案管理资源，建立跨部门的历史资料联合检索通道。

（二）研发适配乡村场景的低成本测绘技术体系

开发轻量化移动测绘终端并制定农村特色建筑测绘地方标准，整合无人机倾斜摄影与人工校核的混合工作模式，针对山区信号盲区研发离线采集与后期差分修正技术。通过省级平台统一采购测绘设备建立县域共享租赁机制，组织本地青年参与技术培训形成常态化人才储备，重点突破不规则建筑体积计算、林木遮挡区域图像解析等技术瓶颈，实现精度与成本的最优平衡，实际操作中应优先建立区域性典型农房三维模型数据库。为夯土房、石砌屋等特殊结构提供标准化测量参照基准，针对信号薄弱区域推行无人机航测与地面控制点布设的协同作业方案，通过开发具备边缘计算能力的便携式测绘仪降低外业数据预处理复杂度，同步构建测绘成果县域交叉检验机制，利用省级云平台对测绘数据进行智能比对与拓扑纠错，最大限度消除因操作差异导致的技术误差。

（三）建立法律框架下的乡土纠纷分层调处模式

在乡镇司法所设立不动产纠纷专门窗口，构建"村级调解初审-乡镇法律复核-县级行政裁定"三级联审机制，编制农村常见权属争议处置指南并引入乡贤参事会制度。对非集体成员受让农房等敏感问题明确"历史成因分析 有偿退出补偿"处置原则，开发在线调解平台支持外出务工人员远程举证，通过司法确认程序赋予调解协议强制执行力，缩短权属争议处置周期。重点完善集体经济组织成员资格认定细则，建立包含户籍轨迹、土地承包关系与义务履行情况的综合判定体系，针对外嫁女权益保护等特殊情形设立专项确权通道。开发权属争议案例电子库支持基层工作人员参照类似案件处置经验，建立调解结果公示备案制度与异议申诉快速响应机制，通过法院派驻专员定期巡回指导提升乡镇法律复核的专业权威性，确保乡土习惯与成文法在实践层面的有机融合。

（四）强化基层执行能力的资源整合与流程再造

推行县域不动产登记中心垂直管理乡镇站所模式，采取政府购买服务补充专业测绘与法律人才缺口，建立财政资金与乡村振兴专项债协同投入机制保障设备更新，开发简易版登记APP 支持驻村工作人员现场录入。针对留守老人设计方言语音引导系统与代办服务网络，同步构建县乡村三级质量管控体系，通过交叉审核与区块链存证技术防范登记瑕疵风险。具体实施需重点优化驻村工作流程，将权籍调查与材料收集环节前置至村委会集中办理，利用农闲时节组织流动登记服务站开展批量受理，建立外出务工人员预约登记与远程授权制度降低返乡成本，开发权属调查电子围栏技术防止相邻宗地录入重叠。通过省级监管平台实时监测登记质量指标并自动预警异常数据，最终形成“前端简易采集-中端专业审核-后端智能监管”的全链条闭环管理体系[2]。

总结

综上所述，作为农村沉睡资产盘活、集体经济组织要素释放的有效抓手，不动产统一登记方式开展房地一体农村宅基地确权登记的作用愈加凸显，未来研究需进一步追踪三权分置改革与确权登记的联动效应，探索数字化登记平台与乡村治理体系的深度融合路径，尤其关注跨区域政策执行差异的量化评估，以及区块链、人工智能技术在产权保护中的应用边界，为完善具有中国特色的农村土地产权制度提供持续的理论创新与实践参照。

参考文献

[1]马庆毅. 农村房地一体不动产确权登记现状及优化策略 [J]. 住宅与房地产， 2024， （21）： 104-106.

[2]屈金超. 农村房地一体不动产确权登记问题及对策研究 [J]. 山西农经， 2024， （12）： 145-147.