青岛市旅游度假区土地利用与房地产开发的协同发展研究

摘要：研究聚焦青岛市旅游度假区，探究土地利用与房地产开发的协同发展。经对典型度假区实地调研、数据分析，明晰土地利用具自然景观与功能区多样特点，房地产开发业态多元。但协同中暴露出规划协调性不足、生态环境压力增大等问题。为此，提出优化土地规划、强化政策引导等策略，力求化解困境，推动度假区土地与房产可持续协同，实现综合效益最大化。

关键词：青岛市旅游度假区；土地利用；房地产开发；协同发展

1.引言

党的二十大报告明确提出，要推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。这为旅游度假区的可持续发展指明了方向。在新时代背景下，如何实现旅游度假区土地利用与房地产开发的协同发展，成为摆在我们面前的重要课题。

为了深入剖析青岛市旅游度假区土地利用现状与房地产开发模式，明确两者之间的相互关系和影响机制，并且找出当前土地利用与房地产开发协同发展中存在的问题，提出针对性的解决方案，以提升青岛市旅游度假区的综合竞争力。本文将以青岛市旅游度假区为研究对象，深入分析其土地利用与房地产开发的现状及存在的问题。通过实地调研、数据分析等方法，探讨实现两者协同发展的策略和路径。具体内容包括青岛市旅游度假区土地利用规划分析、房地产开发模式研究以及提出相应的政策建议等。

在旅游度假区的发展进程中，土地利用规划与房地产开发至关重要。国内研究表明，土地利用规划是区域可持续发展的关键，既要注重生态保护、环境建设，也要兼顾经济与社会效益。房地产开发能推动地方经济，带动就业、提升区域形象，吸引游客与投资，毛素素（2024）还实证滨海景观对青岛房地产增值显著，为规划提供新视角。国外方面，Naixia Mou（2019）为度假区土地利用与房地产开发给出包括旅游基础设施、服务设施规划及生态保护要求等实施建议，为行业实践提供多元参考。

2.青岛市旅游度假区现状分析

2.1 土地利用类型

青岛市旅游度假区内土地利用类型多样，包括建设用地、农用地、林地、水域等。其中，建设用地主要集中在旅游服务设施、酒店、度假村、商业街区等区域；农用地部分用于观光农业、采摘园等旅游项目；林地和水域为旅游度假区提供了优美的自然景观背景。

2.2 土地利用布局

在布局上，旅游度假区一般遵循功能分区原则，如核心游览区、度假酒店区、休闲娱乐区、生态保护区等。[1]但部分度假区存在功能分区不够合理的情况，导致各功能区之间相互干扰或衔接不畅。例如，一些酒店与商业设施距离过远，影响游客消费体验；而部分生态保护区周边存在违规建设现象，对生态环境造成潜在威胁。

2.3 土地利用强度

土地利用强度方面，不同度假区差异较大。一些成熟的度假区由于开发较早，土地利用强度较高，建筑密度和容积率较大，但也面临着空间拥挤、公共空间不足等问题；而一些新开发的度假区则土地利用强度较低，存在土地闲置或开发效率低下的情况。[2]

3.青岛市旅游度假区房地产开发现状

3.1 房地产开发现状

近年来，青岛市旅游度假区房地产开发势头迅猛，规模持续扩张，各类住宅、酒店式公寓、别墅等项目如雨后春笋般涌现。青岛市坐拥 6 个国家级、省级旅游度假区，包括石老人国家级旅游度假区等。其中，田横岛省级旅游度假区自蓝色硅谷核心区设立后，依托东部海岸线与温泉优势，结合自身规划，引得碧桂园、中海等房企纷至沓来，重点打造 “养生”“旅游” 主题的普通高端住宅。烨蓝东湖郡、路劲水悦新城等项目也相继落地，房价亲民，涵盖高层、小高层、花园洋房及别墅多种类型。西海岸新区的灵山湾、琅琊台、凤凰岛三大省级度假区，自西海岸经济新区成立之际，凭借得天独厚的山海美景，吸引金泽儒家、西海景苑等大批项目入驻，产品业态丰富，从高层到多层、洋房乃至别墅一应俱全，全方位满足不同需求。[3]

3.2 房地产产品类型

如今，青岛市旅游度假区房地产产品日益多元，除传统住宅、商业地产，还涌现出特色度假酒店、康养地产、文旅地产等新型业态。如石老人国家级旅游度假区打造的康养度假社区，区位优势显著，规划面积 10.8 平方公里，集山海美景与宜人气候于一体。区内划分六大旅游功能区，尽显滨海特色，海水浴场、海水乐园配备丰富娱乐设施，还有高尔夫、沙排等活动场地，构成立体娱乐框架。但与此同时，部分房地产产品陷入同质化困境，未找准独特定位，在市场中竞争力不足，亟待创新与差异化发展，以契合游客多元需求。

4. 青岛市旅游度假区土地利用与房地产开发协同发展存在的问题

4.1规划协调性不足

土地利用规划与房地产开发规划之间缺乏有效的衔接和协调。土地利用规划往往侧重于宏观的土地功能布局和资源保护，而对房地产开发的具体需求和市场变化考虑不够充分；房地产开发规划则更多地关注项目的经济效益和市场定位，容易忽视土地资源的可持续利用和生态环境保护，导致两者在实施过程中出现矛盾和冲突。

4.2土地资源浪费与低效利用

一方面，部分房地产开发项目为追求大规模和高档次，盲目圈地，造成大量土地闲置和浪费；另一方面，一些已开发的土地由于缺乏科学合理的规划和运营管理，土地利用效率低下，如部分商业地产项目由于配套设施不完善、人气不足，导致经营困难，土地价值未能得到充分体现。

4.3生态环境压力增大

房地产开发过程中的大规模土地平整、建筑施工以及后期运营产生的污水、垃圾等，对旅游度假区的生态环境造成了较大压力。一些度假区内的自然水系、湿地等生态敏感区域遭到破坏，生物多样性受到威胁，严重影响了旅游度假区的可持续发展。

4.4房地产市场波动风险

旅游度假区房地产市场受旅游市场季节性波动、宏观经济形势、政策调控等因素影响较大。房地产开发过度依赖旅游市场，缺乏多元化的产业支撑，一旦旅游市场出现不景气或政策调整，房地产市场容易出现波动，如房价下跌、空置率上升等，给投资者和开发商带来较大风险，也影响了土地资源的稳定利用。

5.青岛市旅游度假区土地利用与房地产开发协同发展对策

5.1优化土地利用规划

强化土地、旅游、房地产三规划衔接协调，编制考量度假区定位、市场供需等因素，精准锚定土地用途、功能分区与开发强度，设立动态调整机制，顺应发展灵活优化，保障资源合理利用与开发有序推进。

5.2加强土地供应管理

依度假区实际与市场消化力，合理管控土地供应规模、节奏，优先保障旅游关联用地，多元供应提升配置效率。严管出让合同，杜绝土地闲置、低效，确保每寸土地高效利用。

5.3 强化生态保护与修复

出台严苛生态法规，开发全程落实环评，配套环保设施确保达标排放。大力修复废弃矿山、退化海滩，重焕生态生机。同时开展生态教育，唤醒全民生态保护意识，营造全社会共同参与生态保护的良好氛围。

5.4完善房地产市场监管机制

构建全方位监管体系，覆盖开发、销售、运营全程，严惩虚假宣传、违规销售等乱象，稳定房价、严控波动。健全信息披露，提升透明度，引导理性购房，守护市场平稳健康。

参考文献：

[1]王莉琴，石培华，张毓利，等. 国家全域旅游示范区旅游经济网络演化及驱动因素 [J]. 干旱区资源与环境， 2023， 37 （11）： 182-190.

[2]毛素素.滨海景观对房地产的增值评估[D]：云南财经大学;2024.

[3]胡泉.青岛市旅游市场监管模式优化研究[D].青岛大学，2021.

作者简介：张海宁，山东青岛人，2004.9-，本科在读，土地资源管理专业。