城市更新环境下老旧城区更新改造技术研究

引言

随着人们对居住场所的要求逐渐提高，城市的更新和改造活动日益频繁。城市更新的目的在于通过对老旧城区进行系统的改造与更新，提升整体环境容量与质量。老旧城区指的是建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅城区（含单栋住宅楼）。随着我国的城镇化水平不断提升，人民群众的住房观念已从“有房住”逐渐向“住好房”转变，而老旧城区普遍存在设施老旧、居住环境差等问题，人们期盼拥有更为舒适安全的居住条件。

1 老旧城区更新改造的必要性

城市作为人类文明进步的结晶，已成为人类社会经济发展的重要载体。现代城市不应该仅仅成为一个地区的经济、政治、科技、文化中心，还应为居民提供合适的生活环境。中国城市化进程不断加快，城市人口持续增长，功能需求日益提升，为中国现代城市建设与发展带来诸多挑战。一方面城市规模和新区建设日益扩大，另一方面城区随之出现了老化现象。这些问题表现为老旧城区基础设施水平普遍不高、布局不尽合理、生活环境恶化、区域功能不完善、传统风貌式微等，已逐渐不能满足现阶段社会经济的发展要求。

2 当前老旧城区改造面临的现实困境

2.1 融资机制困难

老旧住宅区的升级改造对于提升居民生活水平和维护社会稳定至关重要，但在实践中却面临诸多挑战。以广州市实施的“微改造”计划为例，其资金几乎完全来源于公共财政拨款。由于资金的匮乏，旧城改造项目质量和效果受到制约，难以实现预期的目标。这种情况反映了过度依赖政府资金可能导致项目无法满足实际需求，也凸显了引入多元化融资渠道的重要性。大多数城市在推进老旧社区更新的过程中，普遍缺乏有效的政策激励机制和完善的金融支持体系。由于此类项目通常需要巨额的初始投资、漫长的投资回收周期，且收益相对较低，私人资本参与的积极性明显不足，加之老旧城区内老年人口比例较高，租房现象普遍，居民对付费服务接受度低等因素，进一步加剧了居民自筹资金的不理想局面。

2.2 缺乏长效运维机制

重改造轻运维、长效运维机制短缺，是老旧城区改造完成后的普遍现象。一方面，新增智能设施、健身设施等，缺乏明确的运维主体和运维管理机制，导致责任划分存在分歧，部分设施因维护不及时缩短使用寿命。另一方面，长效机制的短缺，导致运维资金来源有限，仅依靠物业费和广告位等租金收益，不仅难以满足设施更新换代的需求，也无法实现设施的长期运维需求。

3 推动老旧城区更新改造的方案策略

3.1 落实保留改造与开发目标

从以往很多城区更新改造项目的发展现状看，收到改造理念以及建设方向等客观因素的影响，导致其改造过程当中对于城市内部既有土地资源、建筑资源以及景观资源的利用率往往较为有限，更新改造项目成为了大规模重建项目，一方面增加了改造更新过程当中的成本支出乃至于财政层面的压力，另一方面还影响了老旧城区改造过程当中的可持续发展。因此，为了积极推动老旧城区更新改造工作的顺利开展，有关团队以及建设部门应当积极落实保留改造与开发目标，在有限资源的基础上针对城市老旧城区进行持续性改造与建设，严格控制城区更新改造过程当中相关建筑设施的建设速度以及城市环境下可建设用地的面积变化情况，使城市环境下的土地资源存量得到有效保障。另外，随着时间的不断推移，传统的全面拆除与重新建设的更新模式还需要支出大规模的改造拆迁费用，导致地方财政压力不断扩大，影响了城市环境当中的建设与发展。而积极落实保留改造与开发目标，则能够及时调整以往扩张式的城市发展模式与发展策略，使城市更新建设的重点得以从速度转变为质量，全面提升城市发展活力与生命力，盘活老旧城区既有设施资源，促进城市的持续性发展。

3.2 统筹规划改造区域

老旧居住区的改造升级，其核心目标是以高效的空间资源利用与整合策略，全面提升区域的环境品质。此类工程应当超越社区内部设施现代化提升的范畴，如基础设施的改良、建筑立面的更新及公共服务设施的完善等，延伸至更广阔的城市公共领域。具体而言，改造项目应致力于增加城市绿化覆盖率、优化城市交通网络体系、增强社区间的协同互动等多个层面，从而实现城市功能和人居环境的整体提升。从宏观规划的角度出发，老旧城区改造应探索片区化策略，将目标区域内的所有居住区及其周边环境视为一个有机整体，重新布局其功能结构，从而打破各居住区之间的物理界限和功能壁垒，创造出既连贯又统一的生活空间体系，这不仅能有效提高整个区域的居住条件和服务水平，还能促进不同居民群体间的相互理解和沟通，进一步增强整个片区的社会凝聚力和发展潜力。

3.3 扩宽资金来源渠道

老旧城区点多面广、改造需求大、改造利润低、周期长、资金缺口大，目前主要的资金来源都是政府财政拨款，但囿于政府财力有限，仅仅依靠财政资金“输血式”改造难以完全满足，因此需要撬动社会资本、拓宽资金来源渠道，才能更好地满足城区改造中更高层次的需要和改造后的维护管理需求，促进老旧城区可持续发展。（1）鼓励社会资本参与改造治理。社会资本的参与可以提高改造的效率和专业化水平，对接续、高效、高质推进老旧城区改造具有重要作用，因此从政府层面需要鼓励社会资本参与改造治理。一是完善政策法规，通过税费减免、特许经营等方式，给予参与老旧城区改造的企业更大优惠政策，合理保障社会资本投资回报和长期运营权益，吸引更多社会资本参与老旧城区改造和运营；二是加大金融支持，通过设立老旧城区改造专项基金等方式，鼓励金融机构为老旧城区改造项目和相关主体提供低息融资贷款。此外，通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，吸引更多的社会力量投资参与到老旧城区的改造治理中来。（2）适度的商业化开发。适度的商业化开发有助于收支平衡，保证城市更新的可持续性。本着“谁投资、谁受益”的原则，对老旧城区资产进行梳理与清查，积极盘活现有闲置存量资源，引入商业管理企业，增强城区自身“造血”能力。

结束语

综上所述，作为城市发展进程当中的关键一环，积极推进老旧城区更新改造工作对于提升城市整体质量，保障居民生活体验具有关键性作用。有关规划团队应当从实际出发，深刻把握当地的自然环境与人文特色，同时推动历史文化传承保护与城市现代化建设的同步化发展，进而更好地实现老旧城区更新改造的相关目标。

参考文献：

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