老旧小区改造工程项目管理实践分析

摘要：在城市化进程不断加快的背景下，老旧小区改造项目作为城市发展过程中的一个重要环节，越来越引起社会各界的普遍关注。老旧小区大多始建于20世纪，由于历史原因这些社区在基础设施，居住环境以及社区服务上都有很多不足之处，极大地影响着居民生活质量以及社会和谐。基于此，文章分析老旧小区改造工程项目特点，探讨有效项目管理实践策略。

关键词：老旧小区；改造工程；项目管理

老旧小区既承载城市历史的记忆，又是市民居住的重要场所。但随着时间的推移，这类社区中设施老化，环境恶化的现象越来越突出，极大地影响着居民日常生活以及整个城市形象。为此，政府和社会各界纷纷投入大量资源进行老旧小区改造。但是改造的过程并不是一帆风顺的，在项目管理中遇到很多的难题，比如资金的筹集，施工的协调以及居民的交流等等。高效的项目管理对保证改造工程的顺利实施至关重要，需要管理者在掌握专业知识技能的同时，还要有较好的组织协调能力以及创新思维。

一、老旧小区改造工程项目难点

（一）协调沟通困难

陈旧小区的建设涉及多方利益主体的参与，主要有居民、物业、产权单位和相关政府部门。各方面诉求复杂多变、分歧较大，针对改造方案的拟定、资金的筹措和运用，项目的进度安排等重点问题，形成统一意见这一过程异常困难。信息传递不及时、不精准，易造成误解和矛盾，造成工程进展受阻和工期拖延【1】。

（二）安全隐患较多

小区内部建筑年久失修，结构老化严重，有的房屋会出现墙体开裂和基础沉降现象，加大改造施工时结构的安全风险。陈旧的电气线路普遍存在私拉乱接，消防设施装备不到位或者老化故障，消防通道就有被侵占的危险，一旦出现火灾，后患无穷。且地下管网条件复杂，数据缺失现象严重，在改造过程中容易导致管网断裂，漏失等事故的发生，从而影响到居民的生活，危害施工安全。

二、老旧小区改造工程项目管理实践策略

（一）细化项目计划，实施分阶段管理策略

由于老旧小区条件复杂多变，各小区建筑结构，设施状况和居民需求都不相同，需要细化项目计划【2】。在分阶段管理策略的执行过程中，需要先对改造项目做充分而深入的前期调查，对小区内的各种基础信息有一个细致的了解，其中包括建筑年代，房屋质量和基础设施布局。在此基础上，把整个改造工程分为若干个合理的，目标明确的改造阶段，例如：基础修缮，功能提升和环境优化。基础修缮阶段以房屋结构加固和水电暖管网改造为中心工作，采用先进建筑检测技术，准确定位待维修位置，采取适当的加固材料和施工工艺并严格执行建筑行业标准，以保证基础结构的牢固。功能提升阶段结合目前智能化发展趋势，提出智慧社区系统并对智能安防设施，方便停车管理系统进行规划和建设，合理安排每个工种施工顺序和时间点，并借助项目管理软件对工程进度进行实时监测，适时调整资源投入以确保每个阶段工作任务的平稳衔接和工程整体进程的高效开展。

（二）建立居民沟通机制，确保改造需求精准对接

陈旧小区居民群体呈现多样化的特征，年龄层次、生活习惯和利益诉求等方面存在差异，对需求对接提出挑战。为保证改造需求的准确衔接，要建立多渠道，全方位沟通平台。一方面，通过结合社区公告栏和小区微信群等多种线上和线下的手段，我们能够及时地发布关于改造项目的详细信息，这包括改造的具体方案、时间表以及预计的效果，从而让社区居民对项目有一个全面的了解。另一方面定期召开居民代表座谈会、邀请项目团队专业成员出席、面对面听取居民意见建议。座谈会中，使用可视化呈现手段，比如用3D模型来呈现改造小区的效果等，让住户直观地感受到改造所带来的改变，方便其更有针对性地提出要求。同时还建立专用意见反馈邮箱、电话热线等，并安排人员对居民反馈意见进行收集整理，对合理要求及时列入改造方案调整范围。另外还引进社区志愿者加入沟通协调工作中，这些志愿者对社区情况了如指掌，能更深入了解住户的所思所想，帮助项目团队和住户之间实现有效交流，保证改造需求和住户预期的高度一致。

（三）强化质量监督体系，保障改造工程质量达标

老旧小区改造过程中涉及诸多施工环节和复杂技术要求，其中任何一环存在质量问题均会影响到整个工程的效果。为建设良好的质量监督体系必须先明确质量监督标准和规范，根据国家及地方有关老旧小区改造有关质量标准并结合社区实际制定出详细质量验收细则。在建设中制定严格的质量检测制度并采用无损检测技术等先进检测设备和技术来检验建筑结构，以保证施工质量达到要求。同时加强施工原材料及构配件质量控制，每批材料都要严格进场检测，从根本上确保工程质量。建立由富有经验的工程师和质量管理人员组成的质量监督专业组，定期检查施工现场和不定期抽查施工现场情况，对查出的质量问题，要及时发出整改通知，确定整改期限和要求，并对整改执行情况进行追踪。另外还引进第三方质量评估机构对工程质量定期做出客观、公正地评价，并根据评价结果给予施工单位奖励和惩罚，以调动施工单位促进工程质量提高、保证改造工程质量完全合格的积极性。

（四）优化资源配置流程，提升项目管理效率与效益

老旧小区改造工程资源类型较多，主要有人力、物力、财力和时间，而且不同阶段的资源供给和需求都是动态变化的。为优化资源配置过程，必须先综合分析资源需求，并依据项目计划和施工方案精确地测算出每个阶段需要的各种资源的数量和时间点。在人力资源配置上，针对不同施工任务对技术的要求，对专业技术人员进行合理配置，比如安排有经验的水电工承担水电改造工程的施工任务，以保证施工人员掌握相关技能和经验等。在物力资源配置方面，运用先进设备出租管理模式，按照工程进度进行施工设备灵活出租，避免设备的闲置和浪费，也强化施工材料库存管理，利用信息化手段，实时了解物资的库存情况，保证物资供应的及时性和无积压【3】。在财力资源管理上，编制科学、合理的预算计划、精细化管理项目资金、严控各类费用支出、并通过成本效益分析来优化资金运用计划。另外，利用项目管理的关键路径法合理地安排施工顺序并对时间资源进行优化配置，以保证工程以最短的时间高效率地完工，从而最大限度地提高资源利用效率和工程效益。

三、结语

老旧小区改造工程是提升城市品质和增进民生福祉的重点措施，在项目管理实践中有着重要的现实意义和理论价值。通过克服复杂改造环境下的协调沟通和安全隐患困难，采取分阶段管理和加强质量监督的策略来优化资源配置过程，既可以促进项目的顺利实施，更可以带动城市的可持续发展。这就需要项目管理者不断创新管理模式，将专业知识和实践经验进行深度整合，在老旧小区改造项目管理领域中贡献出更加丰富的理论和实践成果，帮助城市建设向更高的层次发展。

参考文献：

[1]周慧芳，高将，王婷.BIM技术在老旧小区改造工程技术方案编制中的应用[J].建设机械技术与管理，2025，38（01）：101-104.

[2]张国杰.城市老旧小区提质改造工程难点与对策研究[J].住宅与房地产，2025，（01）：108-110.

[3]陈金书.老旧小区改造工程项目管理实践分析[J].工程建设与设计，2023，（17）：272-274.