公交存量用地可开发模式种类研究综述

引言

1.1 研究背景

随着我国城市化率突破 60% ，城市土地资源日益紧张，如何高效利用存量用地成为城市可持续发展的关键问题。公交存量用地（如公交场站、枢纽、停车场等）通常位于城市核心区或交通节点，具有较高的开发价值。然而，长期以来，这些用地功能单一、利用率低，未能充分发挥其经济和社会效益。近年来，随着 TOD（Transit-Oriented Development，交通导向型开发）理念的推广，公交存量用地的综合开发逐渐受到重视。这些用地具有区位优势明显、交通便利等特点，通过科学合理的开发，不仅可以提升土地利用效率，还能优化城市空间结构，改善居民生活质量。

1.2 研究意义

公交存量用地的合理开发不仅能提升土地利用效率，还能优化城市空间结构、增强公共交通吸引力、改善居民生活质量。研究不同开发模式的适用性及实施路径，有助于指导城市规划实践，促进土地集约利用和城市高质量发展。

1.3 公交存量用地开发的主要模式

公交存量用地开发的主要模式包括交通导向型开发（TOD）、混合功能开发、公共设施配套开发和生态景观开发等。交通导向型开发（TOD）模式以公共交通站点为核心，在半径 500-800 米范围内进行高密度、混合功能的城市开发。这种模式强调步行友好环境，通过合理布局居住、商业、办公等功能，减少对小汽车的依赖。典型案例包括日本东京的新宿副中心和香港的九龙站上盖开发，这些项目成功实现了交通与土地利用的协同发展。混合功能开发模式是指在公交用地及其周边区域融合多种城市功能，如商业、办公、居住、文化等。这种模式能够提高土地利用率，创造 24 小时活力街区，同时满足居民多样化需求。上海虹桥交通枢纽的综合开发就是成功案例，将高铁、地铁、公交等多种交通方式与商业办公功能有机结合。公共设施配套开发模式主要是在公交用地中配置教育、医疗、文化等公共服务设施，提升区域公共服务水平。北京动物园交通枢纽的配套开发就采用了这种模式，在交通换乘功能基础上增加了商业和文化设施。生态景观开发模式结合绿色基础设施（如公园、绿道）进行开发，提升环境品质。典型案例包括新加坡裕廊东公交枢纽，融合垂直绿化和公共空间，打造生态友好型交通节点。广州珠江新城 APM 线站点，结合滨水景观，形成高品质城市公共空间。

1.4 各类开发模式的比较分析

从土地利用效率来看，交通导向型开发（TOD）和混合功能开发模式表现最佳，能够实现高密度、高效率的土地利用。这两种模式通常将容积率提高到 3.0-5.0，远高于单一功能开发的 1.5-2.5。在经济收益方面，混合功能开发因其功能多样性和协同效应，往往能获得最高的投资回报率，其次是交通导向型开发。公共设施配套开发虽然直接经济收益较低，但能带来显著的社会效益和周边土地增值。

在实施难度上，交通导向型开发需要复杂的多部门协调和长期规划，实施周期较长；混合功能开发面临市场需求预测和功能配比平衡的挑战；

公共设施配套开发则主要受制于政府财政投入和运营管理能力。社会效益方面，公共设施配套开发对居民生活质量改善最为直接，交通导向型开发次之，两者都能显著提升区域宜居性。环境影响上，生态景观开发模式最优，能有效改善微气候和生物多样性，而高密度开发需特别注意环境承载力问题。

2.结论：

TOD 和混合功能开发适合高密度城市核心区，经济回报高但实施复杂。

公共设施开发适合人口密集区，社会效益显著但需政府主导。

生态景观开发适合环境敏感区，长期效益突出但短期收益有限。

2.1 公交存量用地开发面临的挑战

公交存量用地开发面临多重挑战。规划协调方面，涉及国土空间规划、交通规划、产业规划等多规合一，各部门目标不一致导致实施困难。北京某公交场站改造项目就因规划冲突延迟了3 年才启动。利益分配问题突出，政府、开发商、运营商、居民等各方诉求差异大，如何平衡公共利益与商业利益是关键难点。广州某 TOD 项目曾因补偿标准争议导致居民抗议。

技术标准方面，现行规范对复合功能开发的支持不足，消防、日照等标准难以适应高密度混合开发需求。上海某枢纽上盖开发就因消防规范限制被迫降低开发强度。资金压力也是重要制约因素，特别是公益性设施占比高的项目，社会资本参与意愿低。成都某公交枢纽改造因资金缺口一度停滞。此外，交通组织、历史保护、社区融合等问题也增加了开发复杂性，需要创新解决方案。

2.2 优化公交存量用地开发的建议

为优化公交存量用地开发，首先应完善政策体系，制定专门的公交用地综合开发导则，明确各类开发模式的适用条件和激励措施。建议建立"正面清单"制度，对符合条件的项目给予容积率奖励、税费减免等优惠。其次要创新规划方法，推广"多规合一"平台应用，实行规划师负责制，加强部门协同。深圳已试点"一站式"审批机制，将审批时间缩短了 40% 。

在实施机制方面，建议建立"政府主导、市场运作、公众参与"的三方合作模式。可借鉴香港"铁路 + 物业"经验，通过土地作价入股等方式吸引社会资本。同时完善利益共享机制，设立专项基金反哺公交运营。技术层面应修订不适应复合开发的标准规范，制定差异化消防、日照等要求。推广BIM、CIM 等技术提高设计施工效率。最后要加强全过程公众参与，建立社区规划师制度，保障居民知情权和参与权，实现共建共治共享。

3 结论

公交存量用地开发是提升城市土地资源利用效率、优化空间结构的重要途径。各类开发模式各有特点和适用条件，城市应根据发展阶段、区位特征和市场需求选择合适的模式或组合。未来研究应进一步关注数字技术对开发模式的影响，探索智慧化、绿色化的发展方向。同时要加强国际经验本土化研究，建立适合中国城市特点的公交用地开发理论体系和实践指南。随着新型城镇化推进和公共交通优先战略实施，公交存量用地开发将迎来更广阔的发展空间，为城市高质量发展提供新动能。