老旧小区改造项目全生命周期成本分析与资金平衡策略

一、引言

随着城市化进程的加快，老旧小区设施老化、居住环境差等问题日益凸显，严重影响居民生活质量和城市形象。老旧小区改造作为城市更新的重要内容，对于改善居民居住条件、完善城市功能、促进社会和谐具有重要意义。然而，老旧小区改造项目涉及面广、工程量大，全生命周期成本高昂，且资金来源单一、筹措困难，资金平衡问题成为制约项目推进的关键因素。

二、老旧小区改造项目全生命周期成本分析

2.1 前期规划成本

前期规划阶段是老旧小区改造项目的基础，该阶段成本主要包括项目调研、规划设计、可行性研究等费用。项目调研需投入人力、物力对老旧小区的建筑现状、基础设施、居民需求等进行全面调查，以准确掌握改造需求；规划设计环节，聘请专业设计团队进行改造方案设计，包括建筑外观改造、基础设施升级、公共空间优化等，设计费用通常根据项目规模和复杂程度而定；可行性研究则需对项目的技术可行性、经济合理性进行分析论证，编制可行性研究报告，也会产生相应费用。

2.2 施工建设成本

施工建设阶段是老旧小区改造成本投入的主要阶段，成本构成复杂。建筑改造方面，涉及房屋主体结构加固、外立面修缮、屋面防水处理等工程，材料和人工费用占比较大；基础设施改造包括供水、排水、供电、供气、通信等管网更新，道路硬化、停车位增设等，这些工程施工难度大，对材料和施工工艺要求高，成本较高；公共设施建设如绿化景观提升、健身设施安装、社区服务中心建设等，也需要大量资金投入。此外，施工过程中可能因设计变更、不可预见因素导致成本增加。

2.3 运营维护成本

老旧小区改造完成后的运营维护阶段成本同样不容忽视。物业服务费是运营维护成本的重要组成部分，用于小区的日常保洁、绿化养护、设施设备维修等；公共设施设备的更新换代费用，如电梯更换、监控系统升级等，随着时间推移也将成为较大的支出；此外，社区管理和服务费用，包括社区活动组织、居民纠纷调解等，也会产生一定成本。

三、老旧小区改造项目资金筹措难点

3.1 资金来源单一

目前，老旧小区改造项目资金主要依赖政府财政投入，社会资本参与度较低。政府财政资金虽然在一定程度上保障了项目的启动，但随着改造项目数量的增加和规模的扩大，财政压力逐渐增大，难以满足所有老旧小区改造的资金需求。而由于老旧小区改造项目投资回报周期长、收益不明确等原因，社会资本对参与改造项目积极性不高，导致资金来源渠道狭窄。

3.2 居民出资意愿低

老旧小区居民大多为中低收入群体，经济承受能力有限。虽然老旧小区改造能提升居民居住环境和房屋价值，但居民对改造的长期效益认识不足，短期内难以看到明显回报，且部分居民对改造费用分摊方式存在疑虑，导致居民出资意愿较低，难以筹集到足够的资金用于改造项目。

3.3 资金监管难度大

老旧小区改造项目资金涉及多方主体，包括政府、社会资本、居民等，资金使用环节多、流程复杂。在资金管理过程中，容易出现资金挪用、滥用等问题，而目前缺乏完善的资金监管机制，难以对资金使用情况进行有效监督，影响资金使用效率和安全性。

四、老旧小区改造项目资金平衡策略

4.1 加大政府资金支持力度

政府应将老旧小区改造纳入财政预算，设立专项改造资金，加大对老旧小区改造的资金投入。同时，积极争取上级政府的专项资金支持，整合各类与城市更新相关的资金，集中用于老旧小区改造项目。此外，政府可通过财政补贴、税收优惠等政策，引导社会资本参与老旧小区改造，如对参与改造的企业给予税收减免，对投资改造项目的社会资本提供财政贴息等。

4.2 吸引社会资本参与

创新投融资模式，采用 PPP（政府和社会资本合作）、BOT（建设 - 运营 - 移交）等模式，吸引社会资本参与老旧小区改造。明确社会资本在项目中的收益分配机制，如通过赋予社会资本一定期限的小区广告经营权、停车位收费权等，保障社会资本的合理回报。同时，建立健全风险分担机制，政府和社会资本按照风险共担原则，合理分担项目建设和运营过程中的风险，降低社会资本投资风险，提高其参与积极性。

4.3 提高居民出资积极性

加强对老旧小区改造政策的宣传，通过社区宣传、入户讲解等方式，向居民普及改造的意义、内容和效益，提高居民对改造项目的认识和认同感。制定合理的居民出资方案，根据居民的经济状况和房屋面积等因素，科学确定费用分摊比例，并提供多样化的出资方式，如一次性缴纳、分期支付等，减轻居民经济压力。此外，设立居民改造基金，鼓励居民自愿捐赠，对积极参与出资的居民给予一定的奖励和优惠政策，提高居民出资积极性。

4.4 强化资金监管

建立健全老旧小区改造项目资金监管制度，明确各监管主体的职责和权限，加强对资金筹集、使用、分配等环节的全过程监管。引入第三方审计机构，定期对项目资金使用情况进行审计，确保资金使用合法合规、公开透明。利用信息化手段，搭建资金监管平台，实现对资金流向的实时监控，及时发现和纠正资金使用中的问题，提高资金使用效率。

五、实际案例分析

5.1 案例概况

一个建于90 年代的老旧小区，位于市中心，占地4.2 万平方米，有15栋楼和 860 户居民。小区面临建筑破损、管网老化等问题。改造项目总投资2800 万元，采用多元化资金平衡策略。

5.2 资金平衡策略应用

政府争取中央财政资金 800 万元，地方配套 600 万元，并给予建筑企业税收优惠。通过PPP 模式，吸引社会资本1000 万元，换取商业广告牌和停车场经营权。居民按面积出资，共筹集 200 万元。建立监管小组和线上监管平台，确保资金透明使用。

5.3 应用效果

多元化资金策略确保了改造项目资金，10 个月内完成。改造包括外立面翻新、管网改造、道路硬化、停车位增设和绿化提升。居住环境改善，房屋估值提升 12% ，居民满意度 92‰ 。社会资本通过经营预计年均收益120万元，实现多方共赢。

六、结论

老旧小区改造项目全生命周期成本分析是制定资金平衡策略的基础，通过对前期规划、施工建设、运营维护等阶段成本的详细分析，能够明确成本构成和资金需求。针对资金筹措难点，采取加大政府资金支持力度、吸引社会资本参与、提高居民出资积极性、强化资金监管等多元化资金平衡策略，可有效解决老旧小区改造项目资金问题。在未来老旧小区改造工作中，应进一步完善成本分析方法和资金平衡策略，推动老旧小区改造项目可持续发展，提升城市居民生活品质。

参考文献

[1]马洪营.工程建设项目全生命周期成本优化与价值管理集成模型研究[J].砖瓦,2025,(05):136-138.

[2]赵秀红.S 县老旧小区改造项目全生命周期风险管理研究[D].内蒙古科技大学,2023.

[3]徐伟,李志鹏,闫雪萌,等.BIM 在建筑全生命周期成本管控中的应用研究——以富华公馆小区为例[J].建筑经济,2023,44(06):65-72.