房地产企业资金链风险及应对策略

引言

房地产行业在我国经济体系中占据着重要位置，行业涉及多产业，对社会就业财政收入及经济增长等方面产生着较大影响。然而随着社会发展需要，房地产在市场经济及政府政策性调控的作用下，良好的资金链是企业持续良性运行的基础保障。一旦出现资金断裂等现象 ，房产项目将面临停滞、债务违约等多种不良影响，同时不利于社会安定。为此，本文针对从房地产资金链风险入手，探讨其可能存在的风险及应对措施，进而为房地产企业的可持续化发展提供参考。

一、房地产企业资金链风险

房地产企业资金链风险是多方面的这包括但不限于融资、投资与销售回款等三方面。从融资方面来说，当前银行信贷政策和贷款的审批越来越紧越来越严，这意味着企业从银行获取贷款将会更加困难，另外债券市场和股权融资也面临着诸多限制，融资成本不断上升，还有部分企业过度依赖高成本的非标准化融资，导致企业的财务负担和融资风险越来越严重。此外，房地产投资周期长、金额大且不确定性高，一旦企业对市场形势的判断出现错误导致企业投资不合适的项目或盲目拿地，等到市场发生变化，企业投资的项目便可能成为滞销项目使资金难以回笼，增加资金链断裂的风险。除此之外，因限购、限贷等政策的出台降低人们对房屋的购买需求，使项目销售受到严重影响销售回款出现困难。

二、房地产企业资金链风险的应对策略

（一）优化资金结构，降低财务风险

房地产企业应不断优化企业资金结构，进而降低财务风险。从融资角度来看，企业可通过债券等、股权融资、资产证券化等方式创新融资方式，加强融资能力，保障企业资金流健康有序发展。如发行企业债、公司债吸纳社会零散资金融入。另外，还可以通过优化企业股权结构实现资产有效利用，减少不良资产，进一步提高资金流动性。与此同时，企业还可通过与金融结构进行合作，创新供应链金融或房地产信托基金等新型业务，不断拓展企业融资途径。在拓展创新的基础上还应确保企业项目开发周期及资金回笼的科学合理性，针对债务长短期比例进行科学配置，避免企业因为债务集中到期产生偿债压力。基于此房地产企业还应密切关注行业市场利率变化，能够实现利率低位融资，进而减少利息的支出，为企业资金使用效率提升奠定基础，促进企业财务的稳健性发展。

（二）严格项目选择，降低投资风险

房地产投资的领域风险无处不在，但是严格按照项目选择的流程进行能够有效的规避投资风险，因此在进行投资决策之前，企业要对市场的经济发展情况、政策背景以及人口迁移等因素都要进行详细的调研，要充分研究分析市场需求点、市场竞争态势以及国家的经济政策走向。例如，企业通过对不同区域的供需状况进行分析，发现新兴产业发展快速的聚集区由于人才的不断流入住房需求逐渐上升的势头一直呈现上扬的态势；对房价将来的走势要充分考虑土地开发成本以及当前项目的周边在售楼盘的价格等因素确定项目的定房价点；对客户类型也要深入了解，购买产品是重金投入的小户型经济适用住房还是注重生活质量改善的舒适型住宅。只有把握好以上要点的研判和分析才能在众多的项目中筛选出市场与需求以及利润兼具的优质项目，投资以市场需求旺盛、价位适中的板块作为开发对象，有效降低投资的风险。企业的评估还需要对项目的投资规模大小和开发期间以及未来产品的售卖趋势以及项目成本和收益多个层面上进行综合考虑，只有经过充分评估并且确认是可行的才能进行投资开发。

（三）加强销售管理，提高销售回款率

企业要想保证资金链健康和稳定，除了要保证销售管理更加完善、促进销售回款外，更为重要的是加强房地产企业的销售管理，采取系列营销策略促进产品销售。房地产企业要根据各地区、不同群体消费者的消费能力和消费习惯制定产品销售计划，如有购房能力、购买欲望很强的刚需客户，房地产企业可以通过提供总价较低的小户型房产，并提供多样化的付款方式等开展销售；但是对于为了提升居住水平、改善居住环境的高消费客户，房地产企业可以为这部分客户提供购房帮助的时候，可以选取较为高档的房产以及大户型和高品质的房产，同时提供更为优质的居住配套，并且采用线上线下相结合的立体化模式来提高这些人群的销售率。此外，房地产企业还要定期对销售人员展开相关产品培训工作，让他们在实际的产品销售工作中可以准确、快速地解答客户提出的疑问及难题，增加客户交易的购买量和成功率，提升企业的销售转化率。针对延迟缴纳款项的潜在客户，销售人员要及时采取电话告知或拜访等方式敦促客户履行应有的销售款项支付义务。此外，房地产企业要在回款管理方面进行不断优化，可以通过编制最为合理的销售回款流程和规定、建立回款时间节点以及销售对象责任人等形式来尽快、高效地完成房产销售回款，并且持续加强与各房产企业和客户的沟通，这样既可以在销售合同结束后有效实现财务回款，又可以为后续房地产企业楼盘的开发运作提供充分的运营资金保障。

结束语

总之房地产企业资金链风险是一个复杂而严峻的问题，若想使企业保持健康持续的发展就必须要深刻认识到房地产企业资金链风险的重要性，并对企业资金可能存在的风险进行深入的研究和分析，提出采取有效的应对策略如优化资金结构、严格项目选择和加强销售管理等措施降低资金链风险，进而保障企业的稳健运营。同时，政府也应加强宏观调控，完善房地产市场的政策体系从而促进房地产市场的平稳健康发展，为房地产企业创造良好的发展环境。只有这样，房地产企业才能在激烈的市场竞争中实现可持续发展，为国民经济的增长做出更大的贡献。

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