房产测量规范面积测算应用之我见

2000 年 8 月 1 日《房产测量规范》(GB/T 17896.1- 2000 ) (以下简称《测量规范》)颁布施行，对我国的房产测量得规范化、标准化起到了重要作用。但是，随着经济社会的发展，以及与之相关的技术标准的修订，使得在应用房产测量规范面积测算时，由于相关标准的规定不一致，引起的纠纷不断。如何正确选择技术标准是依法、公正、科学规范商品房销售行为和化解商品房销售面积纠纷的关键所在。

一、房产测量规范面积计算的有关规定

（1）《房产测量规范》规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2．20m以上（含 2．20m）的永久性建筑；房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算；房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积；房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定；房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋建筑面积测算的有关规定：计算全部建筑面积的范围；计算一半建筑面积的范围；不计算建筑面积的范围。测量规范附录B（提示的附录）提示了成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；还提示了套内房屋使用面积计算、套内墙体面积计算、套内阳台建筑面积计算，以及共有建筑面积的分摊（包括共有建筑面积的计算方法和分摊方法）。

（2）建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房［2002］74 号）要求按照《住宅设计规范》进行计算。

二、关于《房产测量规范》面积测算有关问题

（1）《房产测量规范》的附录B是提示的附录。根据标准化工作指南、标准化工作导则、标准编写规定的原理和标准化常识，提示的附录是用来给出附加信息，帮助理解标准内容，以便正确掌握和使用标准的可供参考的附录；它不是应包含要求。提示的附录是标准的资料性补充要素，一般是用来给出示例或者参考文献。本标准的规则性条款不写在提示的附录之中；提示的附录中的规则性条款是相关规范性文件或者标准的规定。

（2）《房产测量规范》第8 章规定了房产面积测算的内容和房屋建筑面积测算的有关规定，附录B（提示的附录）提示了成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊。仅仅依据《房产测量规范》第8 章房屋面积测算虽然规定了阳台面积计算，但是计算不出成套房屋面积的，因为它不包含套内墙体面积和公用建筑面积分摊规则，因为它不包含套内墙体面积和公用建筑面积分摊规则；要计算出成套房屋建筑面积必须参照附录 B，也就是参照其他相关规范性文件或者标准的规定。

（3）仔细对比可以看出，《房产测量规范》附录B 就是引自《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和《建筑工程建筑面积计算规范》的相关规定。应用附录B（提示的附录）中的规则性条款实质上相当于应用《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和《建筑工程建筑面积计算规范》的有关规定，而不是应用本标准。

（4）《房产测量规范》（GB／T17986.1－2000）中，2.引用标准：下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。一般而言，标准编制依据的法规政策和引用的技术标准被修订时，都应探讨使用最新版本的可能性。

（5）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）条文说明：我国的《建筑面积计算规则》是在20 世纪70 年代依据前苏联的做法结合我国的情况制订的。1982 年国家经委基本建设办公室(82)经基设字 58 号印发了《建筑面积计算规则》是对20 世纪70 年代制订的《建筑面积计算规则》的修订。目前，建设部和国家质量技术监督局颁发的《房产测量规范》的房产面积计算，以及《住宅设计规范》中有关面积的计算，均依据的是《建筑面积计算规则》。因此，对原《建筑面积计算规则》予以修订。考虑到《建筑面积计算规则》的重要作用，此次将修订的《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》。

（6）《房产测量规范》的房产面积计算的依据是《建筑工程建筑面积计算规范》。根据标准化工作原理，《建筑工程建筑面积计算规范》修改了，《房产测量规范》的房产面积计算理应随之修改；在其未修改之前房屋面积计算应该参照最新的《建筑工程建筑面积计算规范》。

（7）依据《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》计算的房屋面积不一致可能产生一些问题。比如：买房者与卖房者、业主与物业之间的纠纷；封闭阳台和拆封阳台产生面积变更问题；业主自行封闭阳台的行政管理问题；政府老旧小区改造封闭阳台和加外墙保温层的面积变更问题；依据《建筑工程建筑面积计算规范》规划批准的小区容积率和依据《房产测量规范》实测得到的小区容积率不一致的行政监管问题等。

三、关于房屋建筑面积及其计算的相关规定

（1）《商品房销售管理办法》规定商品房销售面积按照建筑面积计算。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑工程建筑面积计算规范》进行计算。

（2）查询科普中国•科学百科“建筑面积”一词可知：“在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑工程建筑面积计算规范》”。在现行的标准中，是《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）对“建筑面积”一词进行定义的，该规范规定了建筑面积计算规则。一般意义上，按照“建筑面积”计算就意味着按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定进行计算。

（3）在现行的法规政策和技术标准中，只有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》对套内墙体面积和公用建筑面积分摊作出规定，舍此，则商品房销售面积计算中套内墙体面积和公用建筑面积分摊无政策和标准依据。

四、房产测量规范面积测算应用建议

（1）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。建设全过程是指从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的过程。《住宅设计规范》，适用于全国城镇新建、改建和扩建住宅的建筑设计。《房产测量规范》，规定了城镇房产测量的内容与基本要求；适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量；房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

实践中，规划采用《建筑工程建筑面积计算规范》；设计采用《住宅设计规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》；建造采用《建筑工程建筑面积计算规范》；测绘有采用《房产测量规范》的，也有采用《建筑工程建筑面积计算规范》的；商品房销售面积计算有采用《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及《建筑工程建筑面积计算规范》，也有采用《房产测量规范》的。

（2）从法理上讲，规范性文件的价值位阶高于推荐性技术标准。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》是住建部规范性文件。《住宅设计规范》《建筑工程建筑面积计算规范》《房产测量规范》，有关阳台面积计算的条款也都不是强制性条款。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，建筑面积应按国家现行《建筑工程建筑面积计算规范》进行计算；《建筑工程建筑面积计算规范》在建筑面积计算方面等同于规范性文件、具有了技术性法规的性质。

（3）从房屋阳台面积计算标准的修订过程看。2005 年之前，相关房屋阳台面积计算标准是一致的，均是依据《建筑工程建筑面积计算规范》。2005 年《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005）修订；2011 年《住宅设计规范》修订时，阳台面积计算依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005）进行修订；2013 年《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013）再次修订，修订的主要技术内容：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；修订了阳台的面积计算规定；修订了外保温层的面积计算规定；增加了门廊的面积计算规定；增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。可以看出，《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013）是目前最新的，也较科学合理的。

综上所述：从《建筑工程建筑面积计算规范》《住宅设计规范》《房产测量规范》的制定目的和之间的相互关系以及科学合理性上考虑，建议：房屋面积计算标准统一为《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)。

参考文献

[1]建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知（建房［1995］517 号），1995

[2]GB / T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》，2005

[3]GB / T50353—2013 《建筑工程建筑面积计算规范》，2013

[4]GB/T 17986 . 1 - 2000《房产测量规范 》，2000

[5]关于执行《关于规范阳台建筑面积计算的规定》的通知（杭规发〔2007〕458 号），2007 年 12 月

[6]彭金辉等.对“房产测量规范”修订的建议.地理空间信息，2014 年10 月

[7]巫宇新.房产测量规范在各地方实际应用中的差异.测绘与空间地理信息，2013 年 7 月

[87]GB 50096-2011《住宅设计规范》，2011

[9]建筑面积.科普中国·科学百科. https://baike.baidu.com/item/%E5%BB%BA%E7%AD%91%E9%9D%A2%E7%A7%AF?forcehttps=1%3Ffr%3Dkg_hanyu

[10]提示的附录.百度百科. https://baike.baidu.com/item/%E6%8F%90%E7% A4%BA%E9%99%84%E5%BD%95/3567120?sefr=sebtn

[11]GB/T 1.1-2020《标准化工作导则—标准化文件的结构和起草规则》，2020

[12]GB/T 20001.5-2017《标准编写规则—第 5 部分：规范标准》，2017

[13]王忠敏.《标准化基础知识实用教程》.中国标准出版社，2010