房地产企业破产优先权分配的实现路径

前言

受市场环境变化及多因素影响，房企破产日益增多。其破产程序中，优先权顺位的合理分配不仅关乎各方债权人切身利益，更对社会稳定、经济秩序维护及法治公平正义彰显意义深远，故深入探究该问题极具现实价值。

一、房企破产案中破产债权顺位的法律规定

房企破产案因债权人多、法律关系交叉复杂，办案难度较高。其涉及消费性购房优先权（简称购房优先权）、建设工程价款优先权（简称建工优先权）、有特定财产担保债权（简称有担优先权）、职工债权、税收债权和普通债权，其中三类优先债权因针对同一财产，权利实现交叉，进一步增加债权审查与分配难度。

（一）债权优先顺位的基本原则

《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第一百一十三条 1 规定，破产财产的清偿顺序为：破产费用、共益债务、职工债权、税收债权和普通债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。《破产法》为基础规范，明确了部分房企破产案件中债权的基本的受偿顺序原则，但仍需结合其他法律规定才能全面清晰其他类型债权的优先顺位。

（二）购房优先权的法律规定

何为购房优先权？依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其需满足：查封前签合法购房合同、所购房屋用于居住且买受人在对应区域无其他住房、已付房款超 50% 。《九民纪要》进一步明确“无其他住房”的认定范围为同一设区市或县级市。实践中，虽查证存在技术难度，但消费性购房户未付足 50% 房款却愿补款的，仍可按该顺位处理；非消费性购房户则结合申报情况、家庭人数等视情认定。

（三）其他优先权及优先冲突的法律规定

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，购房优先权优先于建工优先权，建工优先权优先于抵押权。以《破产法》为基础，结合上述司法解释，房企破产债权优先顺位为：购房优先权、建工优先权、有担优先权（抵押权）、职工债权、税收债权、普通债权。

二、优先权冲突的法律关系辨析

为了更好地理解上述优先权冲突，笔者以一个案例展开：某房地产公司破产财产为 100 套住房，现状房屋为50 万元/套。破产债权情况为：1.消费性购房优先权所对应房屋有80 套；2.在建工程抵押权为2000 万元，对案涉整个项目设定；3.建筑工程价款优先权3000 万元。上述案例中，存在以下优先债权的冲突：

（一）购房优先权与建工优先权、抵押权冲突

上述 80 套房屋业主的权利与施工单位享有的建设工程价款 3000 万元的权利存在冲突，该冲突体现在施工单位投入的“人材物机”已物化在这 80 套房屋上，也就是建工优先权部分需要通过拍卖变卖80套房屋来实现。

购房优先权和建筑工程价款优先权二者均是优先权利，但是根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，法律的天平更倾向于保护购房者的居住权益。因此，建工优先权和抵押权均劣后于购房优先权。在上述案例中，在 80 套房屋只能满足于购房优先权时，建工优先权和抵押权将无法通过80 套房屋实现自己的优先权。作为建工优先权人和抵押权人，在破产案件中为了实现自身权利最大化，应该更为关注购房优先权是否成立，只有限制购房优先权被滥用扩大，才能守护住可优先的物。

（二）抵押权和建设工程价款优先权冲突

在讨论二者优先权冲突前，我们要知道在房企案件中存在不同的抵押权，抵押权通常有两类：对土地使用权享有优先受偿权、对在建工程享有优先权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定，建工优先权应优先于抵押权。但笔者认为该规定仅为大原则，且仅限地上建筑物部分，即建工优先权优先于在建工程的抵押权。

核心冲突在于建工优先权是否及于土地使用权。实践中，管理人处理该冲突有两种做法：第一种是 “房地一体，整体优先”，即在建工程遵循房地一体原则，建设工程价款优先权及于土地使用权；第二种是 “房地分别对应，分别优先受偿”，即工程价款可优先范围不包含土地使用权的价值。笔者认同第二种观点，因建设工程价款是施工人投入并物化到建设工程的价值，法律保护该优先权的核心是保障劳动者工资及劳动报酬，而劳动者投入的价值与成本并未实质转化到工程占用的土地使用权中。

（三）建设工程价款优先权之间的冲突

在房企案件中，往往存在多个不同的施工主体均主张建工优先权的情况。为更好理解，我们将前面的案例进一步明确为：破产财产为 1#楼，20 层，每层 5 套，共计100 套房屋。购房优先权所对应80套，剩余 20 套变现价款为 1000 万元。建筑工程价款3000 万元。其中，消防单位施工 6-20 层，优先权500 万；土建单位施工（含基础）1-20 层，优先权2000 万；水电气1-20 层，优先权500 万元。从案例来看，在同一财产上存在多个建工优先权。这时候考验管理人的不是如何确认债权的问题，而是在财产不足以覆盖建设工程价款总额时，如何公平地完成建工优先权人之间的分配问题。

三、管理人面临优先权分配的难点或困境

（一）法律适用的复杂性

房企优先权分配涉多部法规及司法解释，不同情形下适用存在交叉与模糊。如消费性购房认定标准，各地、各级法院理解有差异，管理人难握统一尺度；处理建工优先权与抵押权冲突时，法律条文解释适用需结合个案权衡，不同案件中管理人处理规则或有差异。法律适用的复杂性给管理人制定优先权分配方案带来巨大挑战。

（二）事实认定的困难

在确定各类优先权的范围与有效性时，事实认定工作艰巨。对于消费购房人，判断其购房目的是否为自住、购房款支付的真实来源与去向、是否存在恶意串通损害其他债权人利益等情况，需要深入细致的调查核实，但相关证据收集与甄别难度较大；对于建工优先权方面，准确核算工程价款数额、确定工程是否竣工验收合格、是否存在违法转包分包、不同阶段工程界面及价值等影响优先权效力的事实，需要专业的工程知识与财务审计能力，管理人往往缺乏专业知识和经验，导致事实认定困难。

（三）利益平衡的挑战

房企优先权分配涉多部法规及司法解释，适用常存交叉模糊。如消费性购房认定标准，各地各级法院理解有差异，管理人难握统一尺度；处理建工优先权与抵押权冲突时，需结合个案权衡条文解释适用，不同案件处理规则或不同。此复杂性给管理人制定优先权分配方案带来巨大挑战。

（四）资产处置的难题

房企破产财产主要为房产、土地使用权，处置受市场、政策等多因素制约。优先权冲突下，资产处置挑战更突出：为保障购房人优先权需预留特定房产或购房款，却可能影响处置效率与收益；设有抵押与建工优先权的房产，拍卖变卖时需协调各方就处置方式、价款分配达成一致，否则易生法律纠纷与执行障碍；且楼市波动让资产价值评估难精准，进一步增加处置方案制定与实施难度。

四、实现房企优先权公平分配的路径

为了更清晰地推演管理人如何实现各类优先权公平分配，笔者仍然将通过上述所提到案例来进行演示。具体路径如下：

（一）严格适用购房优先权相关法律规定

由于购房优先权要优先于建工优先权和抵押权，一旦购房优先权增多，建工优先权和抵押权可优先的物将减少。因此，管理人应该避免购房优先权的扩大适用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《九民纪要》，购房优先权保护的是居住类的生存权。在办理房企破产案件中，管理人应以居住为目的进行判断，核实购房款支付的真实性与完整性、调查购房者名下房产数量、家庭人口结构、购房合同约定用途等多方面因素，最终全面综合确定是否属于购房优先权。

很多案例中，管理人变相地将房地产开发企业所代收的大修基金、契税和违约金等纳入购房优先权，实质上损害了建工优先权人和抵押权人的利益。

（二）建设工程价款优先权和抵押权冲突之解决

1.建设工程价款优先权不及于土地使用权价值

笔者在前文中已表达认为建工优先权不及于土地使用权的价值，同时，笔者也认为“房地一体”应当理解为针对的是处置环节，而不是将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对 房地一并处分，但应当对权利人分别进行保护。因此，在建工优先权和抵押权发生冲突时，笔者认为应该遵循“一体处置、分别受偿”的原则，具体操作方法为“分开评估、一并变现，比例受偿”，具体内容为“该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额2”。

因此，在资产评估阶段，管理人应要求评估机构对在建工程或不动产应将地上建筑物和土地使用权进行分开评估，或者将建筑物和土地使用权占不动产价值比例评估出来。在在建工程或不动产变现和以物抵债时，以各自占总价值比例来确定受偿金额。

2.工程价款优先范围是否应对应建筑物具体部位

在解决了建工优先权不及于土地使用权价值后，笔者又要提一个问题：80 套房屋对应建工优先权是否可以在剩余20 套房屋中享有优先受偿？

方法一：相对精准优先，区分建筑物具体对应的工程价款优先权

案例：破产财产100 套房屋，现状房屋50 万元/套。购房优先权分配了房屋 80 套。建筑工程价款3000 万元，其中，80 套房屋对应的工程款为2500 万，20 套对应的工程款是 500 万。

这个案例是建立在能够区分出总的建筑工程价款优先权在不同状态房屋状态上所对应的具体可优先的金额，在管理人确认为要交付给购房优先权人的房屋对应部分的建工优先权金额，就不能在其他财产享有优先权了。当然，有人会提出，这只是理论上的数据，管理人没必要区分得这么细。如果前后是不同的施工单位施工的话，以这样的思路去区分就显得有必要了。

方法二：按照整体优先，不再细致区分可优先的部位

如果能理解方法一的话，方法二就很好理解了，就是把建工程优先权和对享有优先受偿的物看成一个整体，不去详细区分物的不同部位所对应的优先受偿权金额。

（三）建设工程价款优先权之间的冲突分配

回到上面的案例：房企破产财产为1#楼，20 层，每层5 套，共计100 套房屋。购房优先权所对应80 套，剩余20 套变现价款为 1000 万元。建筑工程价款 3000 万元。其中，消防单位施工了 6-20 层，工程优先权 500 万；土建施工单位施工（含基础）1-20 层，工程优先权 2000 万；水电气1-20 层，工程优先权500 万元。请问三家施工单位如何实现各自的优先权？

笔者在办理房企破产案件过程中，通常有两种做法：第一种按照每家施工单位未领工程比例确定最终受偿金额的比例；第二种对应修建部位，再按比例优先。

第一种做法具体计算过程为：消防： （500 万/3000 万） 万；土建： （2000万/3000 万） =667 万；水电气： 1000Ts （500 万/3000 万） =167π 。

第二种做法具体计算过程为：

最终计算结果为：消防施工单位可优先受偿的金额83 万，土建施工单位可优先受偿的金额733 万，水电气施工单位可优先受偿的金额183 万。

前期基础工程施工方与后期主体工程施工方在房企破产时均要求优先受偿。此时，优先权的确定需综合考量各施工方合同签订的时间先后、工程竣工交付情况、是否存在工程质量争议导致价款扣减等因素。若前期施工方因工程质量问题被要求整改但未完成，而后期施工方已按约完成全部施工任务，在确定优先权顺位时则需对两者的权益进行谨慎权衡与合理分配，以确保建工优先权的分配公平公正且符合法律规定与实际工程情况。

上述内容阐述优先权受偿顺位，笔者旨在探究构建一个层次分明、兼顾各方利益且符合社会公平正义理念的破产债权清偿体系。

结论

房企优先权顺位分配是一个充满挑战与复杂性的系统性工程，涉及法律规定的进一步解读、优先权冲突的妥善化解、管理人职能的有效发挥以及各方利益的平衡协调等多方面内容。通过对破产债权法律规定与受偿顺位的深入剖析、优先权冲突法律关系的细致辨析、管理人面临困境与应对策略的全面阐述，可知构建科学合理、公平公正且具有可操作性的优先权顺位分配机制对于房企破产案件的顺利清算、债权人权益的有效保障、房地产市场的健康稳定以及社会经济秩序的平稳运行均有着极为重要的意义。

注释：

1.《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。

2. 来自浙江省高级人民法院发布的《执行中处理建