民法典背景下居住权制度在“以房养老”中的适用与完善

一、居住权制度与“以房养老”的内在契合性

根据《民法典》第366 条规定，居住权是指自然人依据合同约定或遗嘱，对他人所有的住宅及其附属设施享有占有、使用的用益物权，且该权利旨在满足权利人生活居住的需要。居住权具有人身专属性、客体特定性、权能限定性等特征，其核心价值在于保障特定主体的基本居住需求，实现住宅资源的“所有权与使用权”分离。

“以房养老”是老年人以自有住宅为核心资产，通过市场化手段实现资产价值转化，换取养老资金或服务的模式。其核心需求在于：一是保障居住安全，老年人在转化房产价值后，仍需稳定的居住场所直至终老；二是实现资产变现，将房产这一“沉睡资产”转化为持续的养老现金流，补充养老费用；三是规避权利风险，避免因房产处置导致所有权丧失后，老年人面临“无房可住”的困境。

居住权制度通过“所有权与使用权分离”的设计，恰好匹配“以房养老”的核心需求：一方面，老年人可将住宅所有权转让或抵押给金融机构、养老机构等主体，换取养老资金或服务；另一方面，通过设立居住权，老年人保留对住宅的占有、使用权，直至死亡时居住权消灭，彻底解决“以房养老”中“卖房失居”的核心痛点。相较于传统的房屋租赁、抵押等模式，居住权作为物权，具有对抗第三人的效力，能为老年人的居住权益提供更稳定、更优先的法律保障。

二、居住权制度在“以房养老”中的适用现状与困境（一）适用现状：实践探索与有限突破

自《民法典》实施以来，居住权在“以房养老”领域的实践主要集中于两种模式：一种是住房反向抵押养老保险。保险公司与老年人签订合同，老年人将住宅抵押给保险公司，保险公司按月向老年人支付养老金；同时，老年人为自己设立居住权，确保在身故前可继续居住。另一种是房产赠与+居住权保留模式。老年人将住宅赠与子女或其他亲属，同时在赠与合同中约定为自己设立居住权，子女或亲属需承担老年人的部分养老责任。此类模式在家庭内部较为常见，尤其适用于老年人希望提前处分房产、同时保障自身养老居住的场景，目前已在多地不动产登记中心完成居住权登记。

（二）适用困境：立法与实践的双重障碍

尽管居住权为“以房养老”提供了新路径，但在实践中仍面临多重障碍，导致其适用范围有限、效果未达预期。

其一，立法层面存在规则模糊与空白。《民法典》规定居住权可通过合同或遗嘱设立，但“以房养老”中常见的“抵押+居住权”“转让+居住权”模式是否可直接适用现有设立规则存在争议。而且，居住权的权能界定不清晰，《民法典》仅规定居住权的核心权能是“占有、使用”，但未明确老年人能否将住宅出租获取额外养老资金，也未规定居住权人对住宅的维修义务、费用承担方式。在“以房养老”中，若老年人无力承担住宅维修费用，该费用应由所有权人还是居住权人承担，规则空白易引发纠纷。再者，居住权的流转与消灭规则存在缺失。《民法典》禁止居住权转让、继承，但未规定居住权能否“出租”“转租”，也未明确居住权因“权利人死亡”消灭后，住宅内的物品处置、腾退程序等细节。在“以房养老”实践中，部分老年人希望通过出租闲置房间补充养老费用，但因法律禁止转让而不敢操作；居住权消灭后，若老年人的继承人拒绝腾退物品，所有权人也面临维权困境。

其二，实践操作层面存在登记与执行难题。虽然《不动产登记暂行条例实施细则》已将居住权纳入登记范围，但部分地区的不动产登记中心缺乏 的专 记指 ，导致登记材料要求不统一、办理周期长。且“以房养老”需对住宅价 前缺乏针对“居住权+所有权”分离状态下的房产评估标准，评估机构多 居住权的价值，导致金融机构因担心资产减值而降低养老金额度，影响老年人参与意愿。此外，若老年人逾期未履行合同义务，所有权人处置房产时，因居住权的存在，潜在购房者因无法立即使用房产而不愿购买，导致房产处置困难。

其三，配套机制层面存在风险防控与服务缺失问题。“以房养老”涉及房产价值波动、老年人长寿风险等，目前缺乏有效的风险分担机制。例如，若住宅因市场下跌导致价值缩水，金融机构可能面临损失；若老年人寿命远超预期，保险公司可能面临养老金支付压力。由于缺乏政府担保、再保险等配套机制，金融机构、保险公司参与“以房养老”的积极性不高，且居住权仅保障老年人的“居住需求”，但“以房养老”的核心是“养老”，需配套医疗、护理等服务。目前，居住权制度与养老服务体系脱节，老年人通过“以房养老”获取的资金多由自己支配，缺乏专业机构提供养老服务规划，导致部分老年人因资金使用不当而无法获得优质养老服务。

三、居住权制度在“以房养老”中的完善路径（一）立法完善：填补规则空白，明确适用边界

一要扩大居住权设立方式的适用范围。明确“以房养老”中“抵押+居住权”“转让+居住权”模式属于合法设立方式，抵押权人、受让人不得拒绝老年人设立居住权的请求，除非当事人另有约定。规定居住权设立与抵押登记、所有权转让登记可同步办理，简化流程。二要细化居住权的权能与费用承担规则。明确老年人在“以房养老”中设立的居住权，可在不影响自身居住的前提下将住宅部分闲置房间出租，租金归老年人所有，以补充养老资金；同时规定，住宅的日常维修费用由所有权人承担，重大维修费用可由当事人约定，无约定的由所有权人承担，避免老年人因维修费用负担过重而放弃居住权。三要完善居住权消灭后的配套规则，规定居住权因权利人死亡消灭后，继承人应限期腾退住宅内物品，逾期不腾退的，所有权人可申请法院强制执行；同时明确，居住权消灭后，房产处置所得价款应优先用于支付老年人尚未结清的养老费用，剩余部分再按合同约定分配给所有权人或继承人。

（二）实践优化：规范登记流程，完善评估处置

一是统一居住权登记操作指引。制定“以房养老”场景下的居住权登记专项指引，明确登记材料、办理流程、登记期限等，要求各地不动产登记中心设立“以房养老”登记绿色通道，实现“一窗受理、同步办理”，缩短登记周期。二是建立“居住权+所有权”分离评估标准，制定评估指南，明确在“以房养老”中，房产评估应分别评估“所有权价值”和“居住权价值”，扣除居住权价值后的剩余价值作为金融机构、保险公司计算养老金额度的依据；同时引入第三方评估机构，确保评估结果客观公正。三是优化房产处置机制。规定在“以房养老”合同中，可预先约定居住权消灭后的房产处置方式，并明确处置所得的分配顺序；同时，建立“居住权房产处置信息平台”，对接不动产登记中心、金融机构、房产中介，向社会公开处置信息，吸引有长期投资需求的购房者，提高房产处置效率。

（三）配套机制建设：强化风险防控，衔接养老服务

一方面，建立“以房养老”风险分担机制。由政府牵头设立“以房养老”风险补偿基金，对金融机构、保险公司因房产价值缩水、老年人长寿导致的损失给予一定比例补偿；同时，引入再保险机构，为“以房养老”保险产品提供再保险服务，降低保险公司风险。此外，规定政府对“以房养老”合同进行备案审查，防范金融机构、保险公司利用格式条款侵害老年人权益。另一方面，推动居住权与养老服务衔接。将“以房养老”与社区养老、机构养老相结合，鼓励金融机构、养老机构合作，老年人将房产价值转化为“居住权+养老服务”套餐，由养老机构提供上门护理、医疗照料等服务，资金直接由金融机构支付给养老机构，避免老年人资金使用不当。同时，将“以房养老”纳入养老服务补贴范围，对经济困难的老年人给予额外补贴。

四、结论

《民法典》居住权制度为“以房养老”提供了前所未有的法律机遇，其“所有权与使用权分离”的设计，从根本上解决了“以房养老”中“卖房失居”的核心痛点。然而，当前居住权在“以房养老”中的适用仍面临立法规则模糊、实践操作不畅、配套机制缺失等困境，导致其未能充分发挥作用。要推动居住权制度与“以房养老”深度融合，需从立法、实践、配套机制三方面协同发力，才能充分激活居住权的制度价值，让“以房养老”成为缓解人口老龄化压力、保障老年人生活质量的重要路径，真正实现“住有所居、老有所养”的法治目标。