房地产企业税务风险识别与分类管控策略研究

引言：

近几年，我国房地产行业正在经历深层次的结构性变革，税收征管体系持续完善，金税四期系统全面推行之后，企业税务信息的透明度得到明显提升，房地产开发项目整个生命周期里，牵涉到的土地增值税，企业所得税，增值税等多种税种，其运作周期常常跨越数年，包含从拿地契税缴纳开始，一直到建设期间的成本核算，然后是销售阶段的税负确认等诸多关键节点，各个阶段都蕴含着明显的税务风险。有些企业由于缺少有效的税务风险防控机制，或者是依然沿用传统的管理模式，在成本费用归集与分配方面容易出现差错，造成税款漏缴，滞纳金等直接经济损失，还可能损害企业信用等级，影响到融资能力和可持续发展能力，如此一来，探究房地产企业的税务风险管理问题就有着重要的理论意义和实际价值。

一、房地产企业税务风险识别与分类管控的意义

（一）降低经营成本，提升核心竞争力

鉴于房地产行业本身具有较高的资本密集属性，并且受到政策调整以及市场博弈两方面制约情况，所以税务成本已然成为影响企业盈利能力的重要因素，某些房企缺少税务风险管理意识，在开发项目时往往会发生多缴税款现象、延迟报送资料还有违规被处罚等情况。这样一来就会让企业的经营支出进一步提高。搭建起税务风险预估体系并且采取有针对性的管控策略，能够帮助企业以符合法律规定的方式去减轻自身的税负状况。恰当利用各种税收优惠政策有助于缓和土地增值税结算所带来的压力，改进成本核算制度也有利于减少实际缴纳的企业所得税金额[1]。

（二）保障国家税收与市场秩序维护

作为国民经济的关键支柱产业，房地产行业在地方经济体系占据非常关键的位置，土地增值税、契税和企业所得税这类主要税种，给区域财政收入带来的贡献非常明显，税务违规行为不但会致使国家税收流失，并且可能会影响到政府的治理效益。构建科学规范的税务管理体系，可以维持市场秩序，而且可以防止企业由于税收优惠而陷入不公平竞争的境地，给各种市场主体营造一个公平竞争的环境，企业对于税务风险的重视程度，会促使企业健全内部控制体系，提升企业的合规经营水平，进而推动市场经济的稳定发展和良性运转。

二、房地产企业税务风险分类管控策略

（一）全周期税务风险管控策略

房地产项目开发周期长、房地产项目全生命周期内的税务风险呈现出系统性特征，这就意味着单凭某个环节的风险防控无法达成整体的管控目的。根据项目生命周期理论所构建起来的全周期税务风险管理架构，应该把税务风险防控融入到各个关键环节当中，而且要尽早识别潜在的问题并采取相应的解决措施，从而形成起“事前预防、事中控制、事后改进”的闭环管理体系。

大型房地产企业在全生命周期税务风险管理过程中，如果出现土地增值税核算错误而需补缴近580 万元税款及罚款，将会促使企业构建起系统的税务风险管控体系。在获取土地使用权之时，建议成立包含财务、法务以及项目管理等多部门协同参与的专项工作组，重点审查土地出让合同中的关键条款，保证这些条款符合法律法规的要求。在2024 年实施了新的一项成本分摊机制后发现普通住宅增值率只有大约百分之二十点零，这符合享受土地增值税减免优惠的标准，预估能够带来接近的价值被减掉。房地产公司应该采取数字化技术来对销售过程执行动态监管任务，以此确保其收入确认行为合法有效且税费缴纳没有延迟等不良影响发生于期间，从统计记录来看该公司在两年之内准确申报比率达到了百分之九十九点五水平，成功躲避掉了全部税务违规风险事项。尤为在清算筹备的时期里，该企业提前在结束之前半年就开始做这件事，把所有成本费事例与收入情况统一归类，再送到专门做税务咨询师那里去检查，到2024 的时候这三样事儿全都没有遇到什么新的税收问题，在结算中得到了正式允许，使得公司运营更加稳健且提升了防范财务隐患的可能性水平[2]。

（二）跨部门税务风险协同管控策略

房地产企业创建税务风险管理体系的时候，不能只从财务部门的角度出发，要把管理范畴拓展到项目规划，法律事务，市场营销，采购运作等许多业务领域当中去。要想改进税务风险管理的效率，就要冲破传统的部门界限约束，塑造起以财务部门为主导，多个部门共同合作的风险防控体系。这种模式重点在于明确各个职能板块在税务风险管理过程中的具体职责，而且通过完善跨部门协作流程以及责任划分系统，进而提升整体的管控效果[3]。

项目开发周期管控直接影响到成本分摊的及时性，销售定价策略对增值税和土地增值税的准确核算起到关键作用。采购环节供应商选择的合理性也许会间接影响发票合规性的稳定情况，要有效地规避税务风险，建议创建起以财务部门为主导，多个部门协同合作的综合管理体系。通过改善跨部门协作机制，清楚各个职能模块在税务风险管理方面的具体责任，从而做到风险的系统识别和全程把控，这个方案主要从两个方面来推进落实，第一方面，搭建高效的信息共享平台，成立由财务总监带领的专门税务风险管理团队，吸纳项目运营，法务，销售，采购等核心人员加入进来，定时召开专门的研讨会，把税务相关的各类信息资源整合起来，第二方面，深入剖析项目全生命周期里潜藏的风险要素，给决策给予科学支撑。通过细致划分职责，加强协作，规避由于信息不对称而产生的风险隐患，慢慢塑造起全员参加，全流程覆盖的税务风险防范体系。

三、结论

政策环境不断变化的当下，房地产企业迫切需要形成起科学化、体系化的税务风险管理体系，以此来保证企业的运营稳定和可持续发展。目前行业所遭遇的风险具有阶段性特点并存在复杂的交织情况，传统的管理方式已经不能适应现代的发展需求，创建贯穿项目整个生命阶段的动态监测机制，能够做到提前预警并即时应对，从而提升整体的管理水准。利用数字化技术改进风险识别的速度和准确度，符合国家“数字化引领税收治理”的战略方向，加大不同部门之间的协作力度，消除信息障碍，促使数据之间相互连通，防止由于沟通不畅而产生的风险。上述策略彼此配合，共同形成起一套科学严谨又高效的税务风险管理体系，通过实证研究可知，精准分类监管机制可明显缩减企业的税务合规成本，规避潜在的税负风险，进而改良经营效率，改进市场竞争力。放眼未来，在税收政策不断完备，数字化技术迅猛发展之时，房地产行业务必创建起系统的风险防控体系，完善内部管理体系，加大跨部门合作力度，依靠法律法规来推进可持续发展战略，这种模式既给行业的税务管理给予了操作参照，又对改善国家总体税收征管效能，推动市场秩序正规化有着长远影响。

参考文献：

[1]刘卿鑫,谢东明. 房地产企业数字化转型组织中台的构建与实践研究[J].上海房地,2025,(08):32-37.

[2] 陈 俊 伊 . 房 地 产 企 业 土 地 增 值 税 的 纳 税 筹 划 策 略 探 讨 [J]. 中 国 产经,2025,(16):38-40.

[3] 李 炟 , 曾 平 . 房 地 产 企 业 税 务 财 务 风 险 案 例 启 示 [J]. 商 业 观察,2025,11(23):16-18+23.