房地产新发展阶段下住房“以旧换新”模式探析

摘要：本研究系统分析了住房“以旧换新”模式的政策内涵、实践类型及实施效果，聚焦南京等地政策实践，探讨其破解“旧房难卖导致新房难买”僵局的路径。研究指出，该模式通过打通一二手房市场壁垒，激活改善性需求，形成存量与增量协同治理机制。市场化代售、国企平台收购和房企直接收购三类模式各具特点，南京案例通过国企收购旧房转保租房，缩短交易周期并提振市场信心。但政策仍面临三方协作壁垒、旧房定价机制不完善及覆盖范围有限等挑战，需通过跨部门协作、完善评估体系和扩大置换范围优化实施路径，推动房地产业向“增存并重”转型。

关键词：住房“以旧换新”、存量房市场、改善性需求、保障性住房

Abstract： This study systematically analyzes the policy implications， practical types， and implementation effects of the "old-for-new" housing model， focusing on policy practices in Nanjing and other regions to explore its approach to breaking the impasse of "difficulty in selling old houses leading to difficulty in buying new ones." The research indicates that this model activates improvement demand by breaking down barriers between the primary and secondary housing markets， forming a collaborative governance mechanism for existing and incremental housing. The three types of models—market-based resale， state-owned enterprise platform acquisition， and direct acquisition by real estate developers—each have their own characteristics. The Nanjing case， through state-owned enterprises acquiring old houses and converting them into affordable rental housing， shortens the transaction cycle and boosts market confidence. However， the policy still faces challenges such as barriers to tripartite collaboration， imperfect pricing mechanisms for old houses， and limited coverage. It is necessary to optimize the implementation path through cross-departmental collaboration， improving the evaluation system， and expanding the scope of replacement to promote the transformation of the real estate industry toward "balancing incremental and existing housing."

Keywords： "old-for-new" housing， existing housing market， improvement demand， affordable housing

房地产业作为国民经济支柱型产业，对经济增长与就业稳定具有显著支撑作用。2000年至2020年，其对GDP增长的贡献率从4.8%攀升至13.9%，2023年虽回落至5.9%，但仍提供近1300万就业岗位，是实体经济发展的重要依托[1]。当前，房地产市场面临增量开发动能趋缓与存量流通效率不足的双重挑战，二手房挂牌量激增、置换链条阻滞等问题凸显，行业亟需探索新发展路径。在此背景下，中央提出“促进房地产业健康发展和良性循环”的政策基调，强调需统筹存量消化与增量优化。住房“以旧换新”模式通过打通一二手房市场壁垒，激活改善性需求，成为存量时代推动行业转型的实践突破口，其政策创新性与市场适配性值得深入研究。

本研究旨在系统分析住房“以旧换新”模式的政策内涵、实践类型及实施效果，重点回答以下问题：如何通过制度设计破解“旧房难卖导致新房难买”的僵局？不同模式对市场供需结构的优化作用有何差异？以南京为例，其政策创新对全国推广的启示何在？研究方法上，采用案例分析法聚焦南京“以旧换新”政策实践，结合文献研究梳理各地政策差异，并通过政策比较法提炼模式优化路径，为房地产业高质量发展提供理论支撑与决策参考。

1理论基础与现实动因

1. 1  理论基础

住房“以旧换新”模式的构建依托于存量房与增量房市场的联动效应。存量房流通效率直接影响新房市场需求释放，而改善性住房需求则通过置换机制激活二手房交易，形成“卖旧”与“买新”的闭环链条[2]。这一过程中，置换需求与改善性需求通过价格信号与政策引导实现协同：前者以旧房处置释放资金流动性，后者以新房供给承接消费升级诉求，二者共同构成住房市场的供需再平衡机制。

1. 2  现实动因

当前房地产市场面临的核心矛盾在于新房与二手房市场的结构性失衡。2023年以来，多地二手房挂牌量激增，而新房去化周期持续延长，“旧房难卖导致新房难买”的僵局显著抑制改善性需求释放。地方政府亟需通过“以旧换新”化解双重压力：一是消化存量二手房库存，缓解市场滞销风险；二是优化增量住房供给结构，引导资源向高品质住宅倾斜。从国家政策导向看，2024年4月中共中央政治局会议明确提出“统筹消化存量房产与优化增量住房”，标志着政策重心从单一需求刺激转向存量与增量协同治理[3]。此外，国资平台介入旧房收购并转为保障性租赁住房的实践，既响应了保障性住房建设目标，又为房企资金回笼提供新路径，形成政策目标与市场机制的双向适配。

2模式类型与特点

2. 1  市场化代售模式

市场化代售模式以开发商、中介机构与购房者三方协作为核心，通过签订旧房优先出售协议锁定新房房源。在此模式下，购房者认购新房后，由中介机构代理出售旧房，若约定周期内旧房未售出，则新房认购协议自动失效且无需承担违约责任。该模式的优势在于降低交易风险，但需依赖中介机构的销售能力与市场流动性。典型案例为郑州“政府收储+市场化代售”双轨制，其通过政府指定收购主体（如郑州城市发展集团）收储部分旧房，并同步鼓励市场化代售，辅以契税补贴政策，全年计划完成1万套置换目标。

2. 2  国企平台收购模式

国企平台收购模式通过国资企业直接收购旧房，将其转化为保障性租赁住房或人才房，实现存量资产盘活与保障性住房供给的联动。例如，南京安居集团通过“以旧换新”试点收购旧房，既解决了房企新房去化压力，又将旧房纳入保租房体系，形成“存量转保障”的闭环。该模式特点在于政策兜底性强，能有效缩短换房周期并提振市场信心。但需依赖国资平台的资金实力与房源筛选标准，如肇庆规定旧房面积不超过90平方米且楼龄较短[4]。

2. 3  房企直接收购模式

房企直接收购模式由开发商折价收购旧房，以旧房价抵扣新房房款，直接打通置换链条。江苏太仓等地率先采用此模式，通过第三方评估旧房价值后，由房企提供“旧房换新房”定向服务。此模式的优势在于简化交易流程，但面临房企资金压力与旧房处置效率的双重挑战：一方面，房企需承担旧房收购的现金流压力；另一方面，旧房后续需通过租赁或二次销售变现，若市场低迷易形成资产沉淀。此外，房企信用资质与项目品质风险可能影响购房者参与意愿。

3南京“以旧换新”政策实践与市场反响

3. 1  政策设计与实施路径

南京“以旧换新”政策以国企平台为核心，由南京安居建设集团主导，通过收购旧房并转为保障性租赁住房或人才房，形成“存量转保障”的闭环机制[5]。政策细则规定旧房收购价不超过新房价的80%（实际执行中约为60%），且换房流程通过政府搭建的线上平台实现房源匹配与交易备案。政府、房企与中介机构形成三方协同：政府统筹政策落地并提供财政支持，房企承诺新房锁定与无理由退房保障，中介机构负责旧房评估与代售服务。

3. 2  市场反响与阶段性成效

政策实施后，市民参与热情高，首批试点参与“以旧换新”活动项目案场累计来访超过6500组，主力项目案场月均来访较活动前提升26%，第二批试点活动增加了21个新建项目，更多的国企介入存量房收购，加速了新房去化。以城北为例，颐和四季府项目，“以旧换新”活动推进期间去化了180多套房源。不少楼盘销售数据也大幅增长，如雨花核心区的建发项目周均到访客户300组。该活动还对稳定房地产市场起到了积极作用，在一系列利好政策及“以旧换新”政策刺激下，2024年二、三季度，南京新房市场商品、住宅成交面积分别为108万平方米、111万平方米，相较于一季度市场规模上涨86%—91%。但受限于旧房收购房源区域局限和收购企业单一的限制，部分非核心区域房源置换效率仍有待提升。

3. 3  南京模式的借鉴意义

南京实施“政府主导、国企托底、市场参与”的模式，由国资平台（如安居集团）直接收购旧房，有效解决旧房流通难题，激活了新房市场。这种模式避免了依赖第三方“代卖”的不确定性，还通过旧房收储转化为保租房，实现存量资产与保障性住房供给的双重目标，有效提振市场信心。此外，南京模式通过政府主导的信用背书，降低房企与购房者的交易风险，为其他城市平衡政策兜底与市场化运作提供参考。

4挑战与优化路径

4. 1  现存问题

三方协作壁垒：房企、中介与换房人利益诉求差异显著。房企倾向于压低旧房收购价以降低资金压力，中介机构为促成交易可能简化旧房评估流程，而换房人则对旧房定价敏感，易引发交易纠纷。例如，部分城市因房企与中介佣金分配矛盾，导致置换周期延长[6]。

旧房定价机制不完善：旧房评估标准缺乏统一规范，市场价与评估价差异易引发争议。肇庆等地虽规定旧房面积与楼龄限制，但非核心区域房源因配套差异难以适用同一标准，导致定价僵化。此外，房企直接收购模式中折价幅度不透明，进一步加剧交易双方信任危机。

政策覆盖范围有限：当前政策多聚焦核心城区或特定房型（如小户型），老旧城区非学区房、非住宅类存量资产置换需求未被有效覆盖。例如，南京首批试点仅限120平方米以下房源，区域间政策适配性不足，导致置换效率分化。

4. 2  优化对策建议

构建跨部门协作机制：强化国资平台兜底功能，如南京安居集团通过收购旧房转保租房，平衡房企资金压力与换房人权益。建议设立省级专项协调小组，统筹住建、财政、金融机构资源，明确三方权责边界与利益分配规则。

完善旧房评估体系：引入第三方独立评估机构，建立区域差异化定价模型，结合房龄、地段、配套设施等维度动态调整估值。同步推广“带押过户”政策，简化跨行贷款流程，降低交易成本与风险。

扩大政策覆盖面：鼓励多元化置换场景，如将非学区房、商住混合物业纳入置换范围，试点“多套旧房置换一套新房”模式。针对非核心区域，可探索“旧房统租”模式（如肇庆“旧转保”），通过长期租赁而非买断所有权，降低政策门槛。

5结语

住房“以旧换新”模式通过打通一二手房置换链条，在化解存量房产、激活改善性需求方面取得阶段性成效。以南京为例，国企平台介入缩短交易周期，旧房收储转保租房实现存量资产与保障性住房供给的联动，初步缓解了“旧房难卖导致新房难买”的僵局。但政策需平衡市场化运作与政府引导：过度依赖国资兜底可能削弱房企自主性，而完全市场化则易因三方利益冲突导致交易效率低下。

住房“以旧换新”可进一步与城市更新、保障性住房建设深度融合。例如，老旧城区非学区房通过“旧转保”模式转化为租赁住房，既能满足城市更新需求，又可扩大政策覆盖范围。此外，数字化工具的应用潜力亟待释放：搭建全域房源匹配平台，整合“带押过户”线上审批流程，可提升置换效率并降低交易成本。未来政策设计需强化动态调整机制，结合区域市场差异探索多元化路径，推动房地产业向“增存并重”转型。

参考文献：

[1] 李斯琦. 推广“以旧换新”  有哪些主攻点[N]. 河南商报， 2024-04-03（A4）.

[2] 赵瑞希. “以旧换新”对房地产市场影响几何？[N]. 新华每日电讯， 2024-04-28（3）.

[3] 陈珂. 房子“以旧换新”，还需迈过哪些坎儿？[J]. 中国报道， 2024（5）： 57-59.

[4] 耿记安. 以旧换新激活房地产市场[N]. 中国消费者报， 2024-06-13（3）.

[5] 马金言. 探索住房“以旧换新”  撬动消费向“新”而行[J]. 中华建设， 2024（6）： 3-4.

[6] 李宇嘉. 从“以旧换新”看下一步房地产政策的选择[J]. 住宅与房地产， 2024（15）： 6-10.

作者简介：姓名：黄绍斌（1974年11月），性别：男，民族：汉，籍贯：湖北武汉，职称：高级经济师，学历：硕士，研究方向：工程管理