安置房建筑甲方项目管理分析

摘要：文章结合某安置房建筑项目实际情况，对项目建设期间采用PPP模式基本流程以及对甲方项目管理所产生的影响进行分析，然后侧重对甲方项目管理的角度入手，对项目管理实践中面临的难点与问题进行阐述，提出针对性的管理意见与方法，包括设计动态涉及变更项目较多、详细勘察精度不足，导致后续施工阶段补勘工作量巨大、地质条件复杂，施工签证较多、以及投入不足导致施工进度缓慢这几个方面的内容。在分析上述问题导致原因的基础之上，对甲方在工程管理实践中的应对措施进行探讨，希望能够引起甲方重视，并从前期合同条款拟定环节开始，保留充足的法律以及经济制约手段，细化项目管理组织机构、协调程序等有关问题，以确保甲方管理质量水平的提升。

关键词：安置房；甲方；项目管理

一、工程概况

某安置房建设项目用地面积为75.5亩，总建筑面积为12.0万m²，建筑密度为17％，容积率为1.98，绿地率为30％，现场共包括12栋建筑，建筑层高为7层～18层，安置户共1165套。项目上部结构采用现浇钢筋混凝土框架或框剪结构，建筑地基基础为独立基础配合桩基以及桩筏基础。本项目作为安置房建设项目，是近年来国家重点推动与运行的民生工程，在保持增长以及惠及民生方面发挥着重要作用。项目建设期间采用PPP模式，投资合作方为XX集团以及勘察、设计、施工联合体。在项目建设落实过程中严格遵循如下工作流程：政府部门与集团公司签署投资建设合作协议→集团投资拆迁款→拆迁实施→国土部门土地出让→财政国土安排资金返还拆迁款→集团投资安置房建设→财政国土部门安排返还工程建设款。在这一模式运行过程中，通过政府给予社会资本相应的政策扶持作为补偿，如税收优惠、贷款担保、土地优先开发权等，从而可在一定程度上激发社会资本的积极性，同时也能减轻政府投资建设的负担和风险，取得双赢的成果。因此，在这一背景下，作为甲方而言，建筑项目实施期间项目管理活动面临一系列的难度与问题。如何积极应对，并存甲方项目管理质量水平的推升，成为甲方工作人员深入思考的一项课题。

二、甲方项目管理难点与应对措施

1）设计动态涉及变更项目较多。设计质量的优劣会直接对工程造价产生影响，在造价控制中发挥着非常重要的作用。从安置房项目建设特点来看（建设任务繁重且时间安排紧张，涉及到一系列调整与变化），甲方项目管理实践中必须始终坚持自身专业立场，认真展开审核设计，及时发现并对问题进行解决。以本安置房建设项目为例，前期设计阶段中参考有关部门指示与反馈情况，组织进行面向安置房总平面、户型以及立面方案的调整与优化。在施工图设计环节中重视对安置房项目交房标准的改进优化，确保定位准确，杜绝出现浪费或者落伍的问题。图纸会审的环节中，考虑到设计方案存在的遗漏或深度不足问题，要求设计单位出具变更并予以明确，避免工程造价因设计变更出现不合理增加的问题。具体施工环节中考虑到安置房所处建设地区环境条件复杂多变的影响，且周边存在既有建筑同步交叉设计与施工项目，导致本安置房项目基础支护方案以及边坡挡墙施工方案需要在后续施工中进行动态设计，在此过程当中所产生的设计变更项目不断增多，给甲方带来一定的影响。为有效克服上述问题，在不影响造价的前提下对设计变更问题进行有效处理，甲方需要充分尊重客观事实，及时汇同相关参建单位展开面向安置房施工现场的专题会并进行积极研究，有金额较大变更项目需要进一步上报有关单位进行明确。同时，甲方需要以项目投资估算控制方案为依据进行初步设计概算，以初步设计概算为基准对施工图设计与概算标准进行严格控制，避免在后续施工中出现项目超概算问题。

2）详细勘察精度不足，导致后续施工阶段补勘工作量巨大。结合本安置房施工项目实际情况，出于对经济性因素的考量，现场勘探工作布设点位间距按照规范要求最大间距，即24.0m标准进行控制。但在后续项目进行桩基施工的过程当中发现本建筑所处施工区段地质情况复杂程度远高于前期勘探结果，勘探孔位之间存在大量尚未揭示的孤石、软弱夹层，对基础施工产生不良影响。同时，勘探现场存在岩层起伏波动较大，地层连续性差等一系列问题，导致桩基基础底部岩体性状的确认难度大，给施工作业的开展带来较大不确定性。参考本地区岩土工程勘察规范中的有关要求，对于岩溶发育以及花岗岩广泛分布地区而言，在现场勘探点位间距的设计中，应当按照最小值进行控制，当相邻勘探点间的层面坡度大于 10%时，应根据具体工程条件适当加密勘探点；应根据风化岩在水平和垂直方向上的分布规律，适当加密其勘探点间距和密度；当为一柱一桩且柱荷载很

时，宜每桩布置勘探点。同时，遵循现行建筑地基基础设计规范中的有关要求，受岩层风化不均匀性因素的影响，对于大直径嵌岩桩而言，岩面起伏波动明显，且可能存在一定比例的孤石、岩块，导致现场施工受到一定影响。因此，为确保设计方案的可靠性，甲方还需要安排专人在基础方案确定后展开专门的施工勘察。考虑施工现场存在的一系列地质问题，为了避免后续方案优化环节出现持力层判断失误的问题，提高桩基施工质量，有必要在施工阶段展开系统且详尽的补勘作业。甲方在针对该问题进行处理与管理期间，需要结合已有勘探资料，考虑现场开挖情况，对各楼栋的补勘方案进行合理优化，大致按照梅花型隔 1-2 个桩位的方案布设孔位，对于工程关键线路上的桩位，或者相临桩位持力层落差特别大，且孤石分布多的桩位采取一桩一孔的方式进行补勘。

3）地质条件复杂，施工签证较多。本安置房工程项目施工期间，甲方后续施工管理中面临着地质条件复杂的问题，以及受地质条件因素影响所产生的施工签证繁多问题。分析认为，受本项目交地时间较为仓促的因素影响，导致场地移交后仍然存在大量毛石挡墙尚未拆除，需要甲方负责拆除。同时，结合本项目所处地区地质条件，地下水丰富，上方地表水进入工地，为确保桩基作业顺利，需要甲方对现场进行降排水处理。除此以外，施工现场甲方管理人员发现本项目存在大量零星工程签证，如配合检测单位对场地进行平整处理等。针对这一系列问题，为确保甲方施工管理工作的开展水平，首先需要安排专人的详细检查并审核签证依据的合理性，是否是由现场条件限制以及不可抗力等因素所致，判断签证依据是否由施工单位因素所致。同时，注意审核签证附件的完整性，包括现场草签单据以及施工记录等。在针对现场签证工作量进行审核的过程中，应当尤其注意是否存在注水多报的情况，并对相应工程量进行核减处理，以免对甲方自身利益产生影响。除此以外，超出授权范围或金额较大的现场签证，应当严格遵循逐级上报流程，确保签证上报操作的规范性水平。

4）投入不足导致施工进度缓慢。本安置房建设项目在具体施工环节中存在施工进度进展缓慢的问题，分析其原因可能包括以下几点：第一，同样受交地时间相对仓促的因素影响，导致本项目采取非净地移交模式，施工现场存在大量砖渣以及挡墙未及时进行清运，对后续场内施工交通组织产生不良影响。第二，现场残留土石方体量较大，且本项目施工场地邻近居民住宅区，现场施工单位采取静态爆破联合机械炮机施工方案，导致土石方破除速度远低于预期水平。第三，施工单位面临过度分包的问题，现场班组协调管理难度大，导致停工、怠工等问题频频出现。针对上述问题，从甲方施工管理的角度上来说，首先应当严格落实净地移交流程，避免后续出现推诿扯皮的问题。同时安置房拆旧建新，受选址影响无法避免大体量土石方清运的问题，需要增加人机投入，以促进土石方破除效果的提升。除此以外，甲方应监督施工方充分评估自身协调能力，规避过度分包的问题，以免因过度分包出现管控难度增加的情形。

三、结束语

在当前安置房项目建设全过程中，甲方面临的管理问题多集中在对造价以及进度的控制方面。本文尝试结合某安置房项目实际情况，对甲方工程管理中面临的难点进行分析，包括设计动态涉及变更项目较多、详细勘察精度不足，导致后续施工阶段补勘工作量巨大、地质条件复杂，施工签证较多、以及投入不足导致施工进度缓慢这几个方面的内容。在分析上述问题导致原因的基础之上，对甲方在工程管理实践中的应对措施进行探讨，希望能够引起甲方重视，并从前期合同条款拟定环节开始，保留充足的法律以及经济制约手段，细化项目管理组织机构、协调程序等有关问题，以确保甲方管理质量水平的提升。

参考文献：

[1] 宁柏淇. 简析甲方在建设工程项目管理中的重要作用及相应策略[J]. 建材与装饰，2022，18（26）：102-104.

[2] 王武鸿. 浅析建设工程项目实施阶段管理与控制中甲方的作用[J]. 四川水泥，2019（12）：208.