房地产企业管理会计应用的研究

摘要：过去三四十年，房地产行业的蓬勃发展，既促进了城市化进程建设，还带动了相关产业的兴起。2024年房地产市场面临转折，在供需、价格、政策等方面发生显著变化的时期。为了谋求生存，寻求发展，迫切需要创新企业财务管理。众所周知管理会计能够为企业提供管理决策功能，实现业财融合。基于管理会计的重要性，本文首先讲述了房地产企业和管理会计的特点，以及阐述了房地产企业管理会计研究目的；其次分析房地产企业管理会计应用的现状；最后就如何提升房地产企业管理会计应用效果提出建议，期望通过开展管理会计相关工作，为房地产企业防范经营风险和提升经营效益发挥积极作用。

关键词：房地产企业、管理会计，成控、风控、绩效

近年来，中国房地产市场面临诸多挑战，包括政策调控、市场需求波动以及融资环境的变化等，这些因素对房地产企业的经营管理提出了更高的要求。核算会计难以满足企业的需求，因此，研究管理会计工作方案，能够帮助企业在复杂多变的市场中做出更为科学的决策。

一、房地产企业的特点

房地产企业在经济体系中占主导地位，其特点与其他行业相比具有明显的独特性。主要表现如下：资本密集性，地产开发需要投入大量的资金，从获取地块、开发项目到竣工验收销售，每一个环节都需要相对较高的资金支持。房地产开发项目通常涉及较长的周期，可能从几个月到数年不等。房地产行业受到政府政策的高度影响，包括土地政策、税收政策、贷款政策等。市场需求波动性，房地产市场区域经济发展水平、人口流动、消费信心等。这种需求的波动性要求房地产企业在市场分析和销售预测中，借助管理会计工具进行深入分析。房地产市场的竞争非常激烈，尤其是在一线和二线城市，众多开发商争相抢占市场份额。

二、管理会计的特点

（一）为企业管理而生，提供决策依据

管理会计不仅提供历史数据，还通过预测和模拟分析，支持未来决策。它不仅涉及传统的财务数据分析，还包括市场趋势、客户需求、生产效率等多方面的信息。这些信息能够支持管理层在面对复杂的商业环境时，做出更为精准的决策。

（二）管理会计有多种工具和方法可以使用

一是预算编制，管理会计人员会根据市场调研和历史数据制定详细的项目预算。这一过程不仅涉及对项目建设成本的估算，还包括对销售收入、资金需求、现金流量等方面的预测。通过有效的预算管理，企业能够更好地控制资金使用，降低财务风险。

二是成本控制，管理会计人员通过对各项成本进行细致的分析，识别出成本超支的原因，并提出相应的改进措施。例如，地产企业在建设过程中发现某一材料的采购成本高于市场价，管理会计团队可以通过市场调研寻找更具性价比的供应商，从而降低整体项目成本。

三是绩效评估，通过设定关键绩效指标（KPI），企业可以对各个部门或项目的运营效果进行评估。在房地产企业中，管理会计可以利用这些指标评估销售团队的业绩、项目进度的效率等。通过对绩效数据的分析，管理层可以及时发现问题并采取改进措施，从而提升整体运营效率。

三、研究房地产企业管理会计应用的目的

当前中国房地产市场面临着诸多挑战，包括政策调控、市场需求变化以及竞争加剧等。因此，研究房地产企业管理会计的目的主要集中在几个方面。

（一）明确管理会计在房地产企业管理中的作用

为企业提供科学的决策支持是研究的首要目标。房地产企业的运营涉及多个环节，包括土地获取、项目开发、销售以及后期维护等，这些环节的成本和收益管理至关重要。通过运用管理会计工具，企业能够更加准确地进行预算编制和成本分析，帮助管理层识别潜在的财务风险。

（二）提升房地产企业的经营效率和经济效益

管理会计不仅是财务数据的处理工具，还能为企业优化资源配置、提高企业管理效益。研究将探索如何通过成本控制和绩效评估来提升企业的整体效益。

（三）促进房地产企业的可持续发展

随着环保意识的提升和可持续发展理念的推广，房地产企业兼顾社会责任，符合环境管理要求的前提下追求经营效益，管理会计可以帮助企业在项目决策中引入可持续性评估指标，确保项目在经济、经营环境和社会需求三方面的协调发展。

四、房地产企业管理会计研究意义

（一）为构建成控、风控机制提供支持

管理会计组织开展预算管理，监督预算执行情况，科学控制成本；定期提供预算分析，发现异常情况，及时汇报并提出解决问题的方案，迅速采取措施进行调整，有效防范经营风险。

（二）为房地产企业的绩效评价提供科学依据

房地产企业的绩效既体现在量化财务指标上，也应该设定定性指标例如客户满意度、市场占有率、合规程度等非财务指标。通过建立多维度的绩效考核体系，企业能够全面评估自身的经营状况。

（三）为推动房地产企业的可持续发展

推行管理会计相关工作能够帮助房地产企业做出更明智的决策，从而推动可持续发展。其中包括：一是管理会计可以通过提供准确的成本信息，帮助房地产企业识别和控制成本，从而优化资源配置。二是管理会计通过建立可持续发展绩效指标体系，能够帮助房地产企业量化其可持续发展目标的实现情况。三是管理会计通过风险评估与管理模型，为企业识别和考量风险程度，并制定相应的应对策略。四是管理会计为企业提供的财务和非财务信息。五是管理会计能够评估可持续发展项目的投资回报和风险，为企业的资本配置提供科学依据。

五、房地产企业管理会计应用的现状

在房地产行业经过近40年时间演变，取得巨大辉煌成就，然而当前面临转型。这些问题不仅影响了管理会计在企业决策中的作用，也制约了房地产企业的整体发展。

（一）业财信息不对称

房地产企业的内部管理和外部市场之间可能存在信息不对称，导致管理层无法获得全面准确的数据来支持决策。特别是在市场波动较大时，缺乏实时的数据分析工具可能使决策者无法及时应对市场变化。

（二）业财数据整合不足

房地产企业通常涉及多个项目和部门，数据来源复杂且分散。缺乏有效的数据整合机制，使得管理会计无法获取全面的业务数据进行深入分析，从而影响决策的科学性。

（三）信息化水平不足

许多企业在信息系统建设方面投入不足，缺乏完善的数据收集与分析工具，导致管理会计无法有效获取实时、准确的信息。一些中小型房地产企业依然使用传统的手工记录方式进行项目管理，信息更新滞后，导致决策依据不充分，从而影响预算编制、项目预测和成本控制的准确性。这种缺陷让企业错失良机。

（四）管理会计人员参差不齐

尽管管理会计在企业决策中起着重要作用，然而许多企业却未能重视管理会计人才的引进和培养。一些企业甚至将管理会计职能交给财务人员，而这些人员往往缺乏必要的管理会计知识和技能，导致管理会计职能流于形式。

（五）缺乏财务绩效考核

部分中小房地产企业缺乏财务绩效考核，障碍企业经营发展，导致经营决策依据不足、风险控制能力差、财务管理水平难以提升，缺乏绩效考核可能导致企业在财务管理上的随意性，缺乏系统化的财务管理流程和规范，从而影响企业的整体管理水平。

六、提升房地产企业管理会计应用效果的建议

房地产企业应该逐步提升管理会计的分析决策功能，从而在激烈的市场竞争中增强其决策的科学性和有效性，建议如下：

（一）建立信息共享机制

首先，企业需要明确构建业财信息共享机制的目标，包括提升财务透明度、加强预算管理、优化成本控制等。同时，了解各部门在信息共享方面的需求，以便于后续的系统设计和流程优化。其次构建数据标准化与集成，建立统一的数据标准，确保各部门在数据录入和管理过程中遵循相同的格式和规范。通过数据集成，将分散在不同系统中的业务数据和财务数据进行整合，以实现全局视图。最后建立信息共享流程，包括： 数据的采集与录入：明确责任人和流程，确保数据的及时更新；数据的审核与发布：设定审核机制，保障信息真实准确；建立业财信息共享系统，方便各部门及时获取所需数据，并提供反馈机制。

（二）加强管理会计人员的专业培训

专业的管理会计人员不仅需具备扎实的会计基础知识，更应掌握现代管理会计的工具与方法，以更好地支持企业决策。为加强管理会计人员的专业培训，可以从多个方面进行探索。

培训内容应广泛涵盖管理会计的核心知识与技能。培训课程应包括预算管理、成本分析、财务预测与决策支持等内容。通过案例分析的方式，管理会计人员可以更好地理解如何在实际项目中运用预算管理工具，从而控制项目成本并提升投资回报率。

在培训方式上，应采取灵活多样的形式。可以考虑引入在线学习平台，结合视频讲座、互动讨论和实操演练，以增强学习的参与感和实用性。企业还可以组织内部分享会，邀请经验丰富的管理会计人员分享成功案例与实践经验，促进知识的传承与交流。

（三）完善信息系统与数据分析

业财信息共享系统的完善主要体现在业财数据采集、存储和处理三个方面。

数据采集是信息系统的基础，房地产企业在项目管理、财务管理、市场营销等多个环节中积累了大量的数据。

在数据存储方面，企业需要选择合适的数据库管理系统，以确保数据的安全性和可访问性。传统的Excel表格虽然便于操作，但在面对大量数据时，容易导致数据混乱和难以管理。采用关系型数据库或云存储解决方案可以有效提升数据存储的效率。

数据处理作为信息系统的核心环节，依赖于数据分析工具，使企业能够对收集到的数据进行深入分析。这一过程包括财务数据的趋势分析、成本结构分析以及市场需求预测等。通过应用数据分析技术，企业能够识别潜在的风险和机会。

（四）管理会计要高度关注并参与政府关于存量房“收储”逐步落地

企业高层财务管理者，应当积极研读对照关于存量房“收储”政策，完善企业财务管理体系，保障经营合规，使本企业符合国家“收储”政策要求。措施包括：

一是合规与政策研究：高度关注国家和地方政府出台的相关政策，确保企业在收储过程中的合规性。对政策的深入研究可以帮助企业把握市场机会，优化收储策略。

二是是财务分析与决策支持：财务部门需对存量房的价值进行深入分析，包括市场价格、历史交易数据、地段优势、物业状况等因素。这些分析可以帮助企业评估收储项目的可行性和潜在收益，为决策提供依据。

三是资金筹措与管理：存量房的收储通常需要大量资金，财务部门需要制定合理的资金筹措方案，包括自有资金、银行贷款、股权融资等方式。此外，还需要对资金的使用进行有效管理，确保资金流动性和使用效率。

四是成本控制与预算管理：在存量房收储过程中，财务部门需要关注成本控制，制定相应的预算，以避免不必要的开支。此外，实施有效的成本控制措施可以提升项目的整体盈利能力。

五是风险评估与管理：房地产市场存在一定的风险，如市场波动、政策调整等。财务部门应对存量房收储过程中的潜在风险进行评估，并制定相应的风险管理策略，以降低可能的损失。

（五）建立科学的绩效考核体系

房地产企业需要构建一个科学、合理且适应市场变化的绩效考核体系。建立完善的财务绩效考核机制，要从以下几个方面入手‌：一是‌明确考核目标，绩效考核应紧密围绕企业的战略目标，将企业的战略逐层分解到部门和员工，保障企业愿景与所有员工的努力方向高度一致；二是‌确定考核指标，选取能够衡量员工工作绩效的关键指标，这些指标能够客观地反映员工的工作业绩。三是‌制定考核标准，尽量数字量化考量，对于一些难以量化的指标，如工作态度和团队合作能力，应制定明确的定性考核标准，通过行为描述来确定；四是‌实施绩效考核‌：公开、透明地实施绩效考核，包括考核过程和结果，并在考核过程中进行指导，确保员工了解评价标准。及时给予员工绩效反馈，指出优点并提出改进建议，促进员工不断进步；五是‌定期评估和反思‌：对绩效管理体系本身进行定期评估和反思，发现问题并及时修正，确保绩效管理体系持续、有效地运行‌。通过以上步骤，建立一个完善的绩效考核体系，从而提升企业效率，激发员工的工作积极性。

七、结论

综上，通过研究分析，通过开展管理会计工作，能够增强财务决策支持、发挥成本控制与效益提升、参与开展绩效评估与激励机制、提升风险管理能力、促进信息的共享和决策的协同等一系列的管理职能。各房地产企业务必清楚认识当前房地产企业管理会计应用存在的问题。重视构建信息共享机制、加强管理会计人员的专业培训、完善信息系统与数据分析、建立科学的绩效惩奖机制，不断提升管理会计参与管理决策能力，为房地产企业经营管理提供切实可行的建议，推动房地产企业在复杂多变的市场环境中实现可持续发展。

参考文献

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