城市更新背景下的土地利用效率提升策略探讨

作者简介：李峰（1990.6—）男，汉族，江苏苏州人，本科，工程师，研究方向：城市规划。

摘要：随着城市化进程的加速，城市更新成为提升城市功能和品质的重要手段。然而，城市更新过程中土地利用效率的提升仍面临诸多挑战。因此，探讨城市更新背景下的土地利用效率提升策略，对于优化城市空间布局、提高土地利用效率、促进城市可持续发展具有重要意义。本文通过简述城市更新相关背景，分析土地利用效率的影响因素，进而探讨了城市更新背景下的土地利用效率提升策略，包括土地规划与管理的优化、建筑密度与空间利用率的提升、交通网络设计的优化、公共设施布局的协同效应等方面。通过综合施策，可以实现土地资源的可持续利用，推动城市的健康、稳定、协调发展，并为城市更新实践提供理论支持和操作指南，为城市可持续发展贡献力量。

关键词：城市更新；土地利用效率；土地规划；建筑密度；交通网络

一、引言

城市土地利用是城市发展的重要载体和基础，合理使用有助于提高城市的综合竞争力。随着城市化进程的加速推进，城市空间资源日益紧张，土地利用效率问题愈发凸显。城市更新作为优化城市空间结构、提升土地利用效率的重要手段，已成为当前城市规划与管理的热点议题。然而，在城市更新过程中，如何科学合理地规划和管理土地资源，实现土地利用效率的最大化，仍是一个亟待解决的问题。

二、城市更新的背景与意义

（一）城市更新的背景

随着城市化进程的加速，城市面貌正以日新月异的速度变化，城市更新作为推动城市发展的关键手段显得尤为重要。城市更新是指对城市建成区内的老旧城区、低效用地等进行改造和升级，以提高城市功能和品质。这一进程的背景可从多个维度解析：首先，城市化步伐的加快导致城市人口持续增长，进而加剧了城市空间承载压力，为满足居民日益增长的需求，城市必须进行持续的更新与品质提升；其次，鉴于土地资源的有限性，随着城市化不断推进，土地资源愈发稀缺，城市更新因此成为提升土地利用效率的关键途径；再者，伴随着经济与社会的快速发展，城市功能亟需不断升级与完善，无论是商业中心引入高端品牌与现代化设施以提升消费层次，老城区基础设施的改善以增进居民福祉，还是工业区的转型与产业升级以提高经济附加值，均需依托城市更新策略来实现[1]。

（二）城市更新的意义

1.提升城市功能和品质

通过城市更新，可以优化城市空间布局，完善城市基础设施，提升城市功能和品质。例如，通过改造老旧城区，改善居民生活环境；通过建设现代化商业设施，提升城市消费体验；通过引入高端产业，提高城市经济竞争力等。

2.提高土地利用效率

城市更新可以通过优化土地利用结构，提高土地利用效率。例如，通过拆除低效利用的建筑物，建设高层建筑或地下空间，提高单位土地上的建筑面积；通过整合城市功能区，提高土地资源的集中度和利用效率等。

3.促进城市可持续发展

城市更新可以促进城市可持续发展。通过引入绿色建筑技术、节能设备等环保措施，降低城市能耗和污染排放；通过建设公园、广场等公共设施，提高城市绿化率和生态环境质量；通过优化交通网络布局，减少城市交通拥堵和排放等。这些措施的实施有助于实现城市经济、社会和环境的协调发展。

三、土地利用效率的影响因素

（一）土地规划与管理

土地规划与管理是影响土地利用效率的首要因素。科学合理的土地规划能够依据城市发展的实际情况和未来趋势，对土地资源进行统筹安排和合理配置。这不仅可以优化土地利用结构，使各类用地分布更加合理，还能有效避免土地资源的浪费和冲突。完善的管理措施能够确保土地规划的有效实施，及时发现和纠正土地利用中的问题，从而提高土地利用效率。相反，若土地规划不合理或管理不善，将直接导致土地资源的无序开发和低效利用，甚至引发土地资源的严重浪费。

（二）建筑密度与空间利用率

建筑密度与空间利用率是影响土地利用效率的重要指标之一。通过合理提高建筑密度和空间利用率，可以在有限的土地上建设更多的建筑物，提供更多的居住和办公空间，从而满足日益增长的城市人口和经济发展需求[2]。然而，过高的建筑密度和空间利用率也可能带来一系列负面影响，如城市环境质量的下降、交通拥堵的加剧以及居民生活质量的降低等。

（三）交通网络设计

交通网络设计对土地利用效率具有深远影响。优化交通网络布局、提高交通效率不仅可以降低城市交通对土地资源的依赖，减少不必要的土地占用，还能促进城市各区域之间的便捷联系，提高城市的整体运行效率。相反，若交通网络设计不合理，将导致交通拥堵、交通不便等问题，进而增加城市交通对土地的需求，降低土地利用效率。

（四）公共设施布局

公共设施布局是影响土地利用效率的又一重要因素。合理的公共设施布局能够满足市民的基本需求，提高城市服务水平，从而吸引更多的居民和企业聚集，促进土地利用效率的提升。若公共设施布局不当，如过度集中或分散，将导致土地资源的浪费和低效利用[3]。过度集中的公共设施可能引发交通拥堵、环境恶化等问题，而分散的公共设施则可能降低服务效率，增加土地占用。

四、城市更新背景下的土地利用效率提升策略

（一）土地规划与管理的优化

土地规划是提升土地利用效率的关键。在城市更新背景下，土地规划与管理的优化应重点关注以下几个方面：一是明确土地功能分区。通过将土地划分为住宅区、商业区、工业区、绿地等不同功能区域，可以有效避免功能混杂带来的交通拥堵、环境污染等问题，例如，住宅区应远离工业区，以减少噪音和空气污染对居民生活的影响；商业区则应靠近交通枢纽，便于人流和物流的快速集散[4]。二是注重垂直空间的利用。随着城市人口密度的增加，传统的平面扩张模式已难以满足需求，通过建设高层建筑，可以在有限的土地面积上提供更多的居住和办公空间；此外，地下空间的开发也是提升土地利用效率的重要手段，地下停车场、地下商业街等设施的建设，不仅可以缓解地面交通压力，还能为城市提供更多的商业和娱乐空间。三是引入智慧城市概念。智慧城市通过物联网、大数据、人工智能等技术，实现对城市资源的精细化管理和优化配置，例如，通过智能交通系统，可以实时监控和调度交通流量，减少交通拥堵；通过智能能源管理系统，可以优化能源使用，降低能耗。这些技术的应用不仅提升了土地利用的效率，还为居民提供了更加便捷和舒适的生活环境。

（二）建筑密度与空间利用率的提升

建筑密度与空间利用率的提升是提升土地利用效率的重要途径。在城市更新过程中，应注重以下几个方面：一是合理规划建筑布局。通过合理规划建筑物的位置和高度，使空间利用最大化，在建筑设计中，可以采用高层建筑、多层建筑等形式，提高单位土地上的建筑面积[5]。二是提高楼层高度。通过增加建筑物层数，可以在有限的土地上容纳更多的人口和经济活动，这不仅可以提高土地利用效率，还可以降低城市空间压力，改善城市环境。三是推广绿色建筑技术。绿色建筑技术可以降低建筑能耗，减少对土地资源的压力，例如，采用节能材料、节能设备、太阳能等可再生能源，可以降低建筑的运行成本，提高土地资源的利用效率。

（三）交通网络设计的优化

交通网络设计对土地利用效率具有重要影响。在城市更新背景下，应注重以下几个方面：一是优化交通网络布局。通过优化交通网络布局，提高交通效率，减少交通拥堵，从而降低对土地资源的占用，例如，建设快速路、地铁等高效交通设施，可以减少地面交通压力，提高城市交通效率。二是发展公共交通。公共交通是城市交通的重要组成部分，具有高效、环保、节能等优点，通过发展公共交通，可以减少私家车的使用，降低城市交通对土地的需求。例如，建设地铁、公交等公共交通设施，提供便捷的出行方式，鼓励市民使用公共交通。三是推广非机动车出行。非机动车出行具有灵活、环保等优点，是城市交通的重要组成部分，通过推广非机动车出行，可以减少城市交通对土地资源的占用。例如，建设自行车道、步行道等基础设施，提供便捷的出行方式，鼓励市民使用非机动车出行。

（四）公共设施布局与土地使用的协同效应

公共设施布局与土地使用具有协同效应，通过优化公共设施布局，可以提升土地利用效率。在城市更新背景下，应注重以下几个方面：一是整合城市功能区。将相似功能的城市区域整合在一起，形成集中的功能区，例如，将商业区、金融区、文化区等集中在城市中心，形成城市中心商务区；将工业区、科技区等集中在城市的一侧，形成工业科技开发区，这种整合不仅可以提高土地利用效率，还可以降低产业污染对居民区的影响。二是优化公共设施配置。公共设施的配置应满足市民的需求，提高城市服务水平，例如，建设公园、广场、图书馆等公共设施，提高市民的生活质量；建设医院、学校等公共服务设施，满足市民的基本需求，这些公共设施的配置不仅可以提高土地利用效率，还可以促进城市的可持续发展。三是加强公众参与。公众参与是提升土地利用效率的重要手段，在城市更新过程中，应广泛征求市民的意见和建议，了解市民的需求和期望，通过公众参与，可以制定更加科学合理的土地利用规划和管理措施，提高土地利用效率。

五、结论

城市更新背景下的土地利用效率提升策略是一个复杂而系统的过程，需要综合考虑经济、社会、环境等多方面因素。通过科学合理的规划和管理，可以提升土地利用效率，促进城市的可持续发展。本文探讨了城市更新背景下的土地利用效率提升策略，包括土地规划与管理的优化、建筑密度与空间利用率的提升、交通网络设计的优化、公共设施布局的协同效应等方面。这些策略的实施可以为城市更新提供有力的支持和保障。未来，随着科技的不断进步和城市化进程的深入，城市更新背景下的土地利用效率提升策略将面临更多的挑战和机遇。一方面，需要不断创新和优化土地利用策略，提高土地利用效率；另一方面，需要注重生态保护和可持续发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调发展。同时，还需要加强国际合作和交流，借鉴国际先进经验和技术，推动城市更新背景下的土地利用效率提升策略不断完善和发展。

参考文献

[1]刘世超.城市群土地利用效率时空演变及优化路径研究[D].华中农业大学，2019.

[2]李永乐，舒帮荣，吴群.中国城市土地利用效率：时空特征、地区差距与影响因素[J].经济地理，2014，34（01）：133-139.

[3]冯晋莉.注重土地资源管理，提升土地利用效率[J].城市建设理论研究（电子版），2017，（26）：205.

[4]李征.安徽省土地利用效率评价及提升策略分析[D].安徽理工大学，2020.

[5]刘世超，柯新利.中国城市群土地利用效率的演变特征及提升路径[J].城市问题，2019，（09）：54-61.