房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用研究

摘要：成本造价全过程控制，是提高资金使用效率的一种重要方法。在社会主义市场经济飞速发展的今天，全国各地的房地产建筑业整体水平都在不断提升，而房地产企业间的竞争也越来越激烈。要想在竞争中获得优势，必须开展成本管理，在房地产开发全流程中贯彻执行，对房地产行业管理的成本和费用支出进行控制。文章通过对房地产开发企业成本投入的现实意义进行了论述，在此基础上分析了成本造价全过程控制的具体运用策略。

关键词：房地产成本管理；成本造价；全过程控制

引言：房地产行业在改革开放之后快速发展，推动了国家经济的高品质的价值循环，提高了人们的生活水准。房地产行业的发展决定了其资金利用效率和长期的恢复周期。在企业中，由于经营理念与流程的差异，造成了极大的费用弹性，造成了资源的浪费。所以，加强对房地产成本全流程的研究，并对其进行有效的控制就显得特别重要。同时，因为建筑物本身的复杂，以及在建造期间会受到多种因素的影响，因此，在某种程度上造成了造价管理的难度。这就要求对当前的状况进行详尽的分析，在每个阶段都要进行有效管理，采取先进的科技，实行动态的管理，对于房地产的开发来说，成本是最大限度地获得经济效益，并能推动长远的发展。

一、房地产成本管理中运用成本造价全过程控制的相关概述

（一）房地产成本管理

在整个建设工程中，管理者必须在设计阶段就对总造价进行规划和设计。须按照预定的体系结构目标和体系结构设计推荐，以一种连贯的方式来组织项目管理方法。高杠杆对房地产企业的成长起到了一定的作用，这对于单个的房地产企业来说，将会产生资金流动方面的困难。在经济不景气的大环境下，很多地产开发商在执行地产项目过程中都遭遇了资金链的断裂问题，从而造成了部分地产项目的停工。要想避免这样的局面，房地产企业应该主动地进行房地产成本管理工作，这样才能有足够的时间来规避风险，并在此基础上，让房地产行业管理水平得到更好的提升。

（二）运用目的

第一，确定的目标。尽管从表面上来看，成本与地产工程的管理过程并没有紧密的联系，但是，改善企业的内部控制管理和对工程成本的影响，促进企业的发展，推动企业的发展，这是一项十分重要的业务的长期发展。因此，房地产发展的目标非常明确，对经济和就业方向的影响也非常明确。

第二，资金链强大。房地产业是一种特殊的产业，其规模、工期等特征决定了其必须有完备且强有力的资金链支撑其发展，在此基础上，成本控制和管理越来越受到重视[1]，对项目造价进行动态管理，并对施工全过程进行控制，是房地产企业取得最大效益，实现稳健发展的关键。通过对工程项目进行全面的分析，各项资源和资金进行合理配置，从而保证了施工的顺利进行。

二、房地产成本管理中运用成本造价全过程控制过程中存在的问题分析

多年来，房地产业形成了一系列系统化的管理体系与方法。但是，虽然耗资巨大，但有些手续和环节仍有行政和运作上的不足。其表述如下：

（一）管理人员对成本管理认识不足

很多大的房地产企业，其经营方式僵化，而且经营方式也较为落后。同时，很多中小型企业以民营为主，大部分民营企业的管理者都具有自主决策的能力，这就造成对问题的思考不充分，并且缺少将所有员工动员起来参与管理成本的意识和激励办法。这就导致相关管理人员对成本管理的了解不深，参与积极性不足。

（二）对具体管理流程的改善不够

很多房地产企业已经建立了良好的经营体系和经营方式，但是，由于进入点和特定的管理导向上的偏离，导致了在企业的实际发展过程中会有一定的差距，从而导致了一些不需要的浪费和损失。一些损失被看作是一种社会现象，最显著的是，在施工期间，有很多工程都处于隐蔽状态，由于缺乏有效监督，容易引发质量问题。同时，使用无契约方式还会产生诸如人工费和材料费之类的问题。另外，建设项目的特殊性也带来了很高的安全隐患，如果管理不当，就会造成很大的损失。

三、房地产成本管理中成本造价全过程控制的具体运用策略

（一）加强对相关人员的成本管理培训

现阶段，房地产公司工程项目的建筑数量与规模与日俱增，房地产企业的一切开支都要进行市场调查并提前规划，一切成本应合理且有效率，不但要削减支出，而且要设法使其增值。比如，采购部应当在市场调查的基础上，对原材料进行价格分析。评价部门和财务部门要联合起来，根据企业的融资时间，并根据自身的相对优势和企业的现金折扣率来制定一个合理的业务模型，销售业绩是企业目标实现的最终体现。一个计划的推广成本应该包括企业的多个部门，包括对投入/产出的比例、相关的市场研究、投资的数量、不同的推广方式的比例、期望的效果等。伙伴关系的企业需要把工作分派与成本控制的相互制约、激励、发展员工的行为以及将评价系统与奖励相结合，以达到预期的效果。

（二）对计划与设计程序的重视进一步加强

计划与设计非常重要，因为其能最大限度地体现出如何用最少的投入来实现最大效益。所以，应从整体效果的布置、科学的布局、景观的效果、选材等方面进行探讨。在计划阶段，这些会直接影响成本的大小。企业应该把重点放在计划与设计流程上，并且谨慎地执行。

在规划和设计结束后，建筑物的结构设计也要重视起来。建筑设计需要专门的技术，非常复杂。但是，在不同的企业里，设计师的设计水准却是千差万别，完成之后，投资成本可以相差很大。结构中各类钢筋的排布、搭接及交互抗力已达到较高的水平，在确保质量的前提下，通过合理的计算与设计，可节约一定数量的钢材。另外，高级的设计使每一部分的负荷都能被完全计算出来，如果可能，还可以将部分被凿开的墙体换成砖石结构。之后，经过特别的设计，不但节约了材料（以石砌体取代水泥），还节约了劳力（与钢筋、木作支架相结合）。实际上，可以节约1%～1.5%的土地投入。

（三）对施工流程进行管理与说明

鉴于房地产业的特殊性质，从理论上讲，工程竣工后编制资产负债表。如果不对预算指标进行核查，则很容易出现物资采购的浪费，并因工作安排不当而造成的浪费。所以，在具体施工程序中，必须进行有效的管理。基于这一点，财务部门需要加班加点，由浅入深地得出成果，开发点对点格式的预算表，以便对相关的供应和使用手册进行有效的控制和协调。

首先，建设过程中要用到很多材料，因为这一产业的特点，所以在建造过程中比较容易进行物料和流通量的估价。所以，房地产行业企业要结合本地的具体情况，进行有效的经营管理，采用实地监测，填写文字表格，协助促销等方式，尽量减少损失。

其次，领导者应在班前例会，过程监督，现场纠正等方面进行有效的培训。此外，还要每个月进行一次检查，以防止在工地上发现不了的瑕疵，然后再加以修正。有了好的工艺控制，内外部的质量就能得到保障，从而使产品的销量、降低索赔金额、维护成本降到最低。

最后，在改进工地管理的同时，还应加强安全管理。按照政府颁布的安全管理指导方针，在实地的实际条件下，企业需要不断改进自己的管理方式，采用投入收益和惩罚标准的安全架构，工地员工要永远将安全置于首位，从而保证员工的安全。

结束语：综上所述，房地产行业要想获得长久的发展，必须开展成本管理，这就需要在成本管理中开展成本造价全过程控制。当前我国的房地产业还存在着许多问题。

参考文献：

[1] 朱晓丽，魏西强.房地产成本造价全过程控制与管理分析[J].装饰装修天地， 2023：181-183.