农用地基准地价评估措施研究

农用地是农业生产的基础，其价值评估对土地市场规范运行和农业产业健康发展有一定帮助。对于基准地价来讲，这是公示地价体系的关键组成，也是政府进行土地宏观调控、土地资源配置和土地资产管理的依据。准确评估农用地基准地价，不仅能为农用地流转、土地征收补偿、土地税收等提供科学合理的价格参考，还有助于维护农民合法权益，进而促进农村土地市场稳定发展。

一、农用地基准地价评估方法

（一）收益还原法

收益还原法是将土地未来各年正常年纯收益，用适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格。其基本公式为：，其中P 为土地价格，a 是土地年纯收益，r 为土地还原率，n 是土地使用年期。在运用收益还原法时，关键在于准确确定土地年纯收益和土地还原率，土地年纯收益主要是对农用地的投入产出进行调查分析，扣除生产成本、经营利润等得到的。而土地还原率则根据当地社会经济发展水平、资金利润率、土地投资风险等因素确定。例如，在某地区对种植小麦的农用地进行评估，经调查测算，该农用地每年的纯收益为每亩800 元，土地还原率确定为 6%，土地使用年期为 30 年，代入公式计算可得该农用地的基准地价。

（二）市场比较法

这种方式是将待估农用地与在近期内已经发生交易的类似农用地进行比较，对这些类似农用地的成交价格进行合理修正，以此估算待估农用地价格。市场比较法应用前提是存在活跃的农用地市场，且有足够数量的可比交易案例。在选择可比案例时，应确保其与待估农用地在土地用途、土地质量、区位条件、交易时间等方面具有相似性。在对可比案例成交价格进行修正时，应考虑交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等。例如，在某地区评估一块水田基准地价时，选取了周边三块近期成交的类似水田作为可比案例，通过对交易情况、交易日期、区域因素（如灌溉条件、交通便利性）和个别因素（如地块平整度、土壤肥力）等进行修正，最终确定该水田基准地价。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以新开发土地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和作为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳税金和土地增值收益，最后通过修正确定土地价格。其基本公式为：土地价格 Σ=Σ 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。在农用地评估中，土地取得费主要包括土地补偿费、安置补助费等，土地开发费包括农田基础设施建设费用等。这种方法适用新开发农用地价值评估，但该方法仅考虑了农地开发成本，未充分考虑农地收益能力，因此在应用时需结合其他方法进行评估。例如，对于新开发的一块果园用地，通过核算土地取得费用、果园建设费用（包括种苗、灌溉设施建设等）以及相关税费、利息、利润等初步确定其价格，之后再结合收益还原法或市场比较法进行修正验证。

二、农用地基准地价评估存在的问题

（一）评估资料准确性不足

在农用地基准地价评估过程中，资料收集是关键环节，但目前部分地区存在资料收集困难、准确性和完整性不足的问题。一方面，因为农用地涉及范围广且数量多，相关部门之间的信息共享机制不完善，进而导致收集资料时存在重复劳动和信息不一致的情况。例如，农业部门掌握的农用地种植信息与国土部门的土地利用现状信息存在差异，这样就会给评估工作带来困扰；另一方面，一些历史资料保存不完整，新资料更新不及时，使评估所依据的数据不能准确反映当前农用地实际情况。如土地交易案例记录存在缺失，进而影响市场比较法的应用效果。

（二）评估方法选择应用不科学

不同评估方法适用于不同情况，但在实际评估中，部分评估人员对评估方法选择和应用不够科学。一些地区盲目套用某种评估方法，而未考虑当地土地市场特点和农用地实际情况。例如，在农用地市场交易不活跃的地区，过度依赖市场比较法，进而会导致评估结果不准确。同时，在应用评估方法时，参数确定也缺乏科学依据。对于土地还原率确定来讲，往往主观性较强，没有充分考虑当地社会经济发展水平和投资风险等因素，这样就会使评估结果存在偏差。

（三）基准地价时效性和动态更新机制不完善

在社会经济快速发展中，土地利用状况也呈现出了变化趋势，农用地基准地价需要及时更新才可以保持其时效性。但需要注意的是，诸多地区的基准地价更新周期较长，难以及时反映土地市场变化。主要体现即为一些地区的基准地价多年未更新，而在此期间，农产品价格、土地开发成本等都容易发生较大变化，进而易导致基准地价与实际地价水平脱节。

三、改进农用地基准地价评估的措施

（一）加强评估资料收集管理

在农用地基准地评估工作开展阶段，建立多部门信息共享机制十分重要，在过程中应加强国土、农业、统计等部门之间的协作，实现农用地相关信息的及时共享更新。同时，制定统一的资料收集标准规范，进一步明确资料收集内容、方法及渠道，确保收集到的资料准确。然后加强对历史资料的整理归档，建立完善资料数据库，可以利用现代信息技术手段实现资料信息化管理，这对于提高资料查询和使用效率有一定帮助。例如，可以建立农用地信息管理系统，将土地利用现状、土地交易案例、投入产出数据等信息录入系统，这样便于评估

人员随时查询调用。

（二）科学选择和应用评估方法

农用地基准地价评估工作人员应根据当地土地市场特点、农用地实际情况和评估目的考虑各种因素，然后科学选择评估方法。在过程中要分析每种方法的适用条件与局限性，避免盲目套用。例如，在农用地市场交易活跃的地区，可优先采用市场比较法；在新开发的农用地或缺乏交易案例的情况下，则可以采用收益还原法。同时，进一步加强对评估方法参数确定的研究，在这一基础上建立科学的参数体系。通过对当地社会经济数据的分析研究，并结合专家意见，就能够确定土地还原率、修正系数等关键参数，对于提高评估结果准确性有一定的促进作用。

（三）完善基准地价的动态更新机制

在开展农用地基准地价评估工作时，应明确基准地价更新周期，可根据当地社会经济发展速度和土地市场变化情况确定更新时间间隔，一般建议每 3～5 年更新一次。在更新过程中，要考虑土地利用现状变化、农产品价格波动、土地开发成本调整等因素，然后有针对性地对基准地价进行调整修正，实现基准地价的动态调整，这有利于提高更新工作效率基准地价成果。

结束语：

结合全文，针对农用地基准地价评估工作来讲，其对于土地资源管理和农业可持续发展有重要意义。通过研究可以认识到当前农用地基准地价评估工作存在诸多问题，然后根据实际问题提出加强资料收集管理、科学选择应用评估方法、完善动态更新机制等改进措施。这样的方式不仅可以提高农用地基准地价评估科学性，还可以为土地管理决策提供可靠依据，进而推动农业产业健康发展。

参考文献：

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