目标成本管理在房地产开发企业中的应用对策研究

一、房地产开发企业目标成本的确定与分解

（一）目标成本的确定依据

1、市场调研与项目定位

市场调研是目标成本确定的基础，房地产开发企业需通过全面的市场调研，了解当地房地产市场的供求状况、价格水平、客户需求偏好等信息。结合市场价格走势和客户对产品的功能、品质期望，确定项目的定位，包括产品类型、户型设计、配套设施等。根据项目定位，测算出项目的预期售价，再结合企业的目标利润率，倒推出项目的成本上限，为目标成本的确定提供重要依据。

2、企业历史数据与同类项目经验

通过对企业历史项目的成本构成、单位造价、成本控制效果等数据进行分析，找出成本控制的规律和潜在空间。同时，借鉴同行业内类似项目的成本管理经验，了解其在土地获取、设计、施工、采购等环节的成本控制方法和成本水平。通过充分利用历史数据和同类项目经验，能够提高目标成本测算的准确性和合理性，避免因缺乏经验而导致目标成本设定过高或过低。

（二）目标成本的科学分解

1、按项目开发阶段分解

房地产项目开发周期长，涉及多个阶段，按项目开发阶段分解目标成本，能够使各阶段的成本控制责任更加明确。将目标成本分解到前期拿地阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、销售运营阶段。每个阶段根据其工作内容和成本构成，设定具体的成本控制目标。

2、按成本构成要素分解

按成本构成要素分解目标成本，有助于对各项成本进行精细化管理。房地产项目的成本构成要素主要包括土地费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用等。将目标成本按这些构成要素进行分解，确定每项要素的成本控制额度。

3、按部门职责分解

目标成本管理需要企业各部门的协同配合，按部门职责分解目标成本，能够将成本控制责任落实到具体部门和个人。设计部负责控制设计费用以及因设计方案不合理导致的成本增加；工程部负责控制施工过程中的建安工程费、设备使用费等；采购部负责控制材料采购成本和设备采购成本；销售部负责控制销售费用等。通过明确各部门的责任成本，建立成本控制责任制，使各部门在开展工作时能够充分考虑成本因素，主动采取成本控制措施，形成全员参与成本管理的良好氛围。

二、房地产开发各阶段目标成本管理的应用对策

（一）前期拿地与规划设计阶段

1、目标成本的土地竞拍决策

在前期拿地阶段，土地成本是项目总成本的重要组成部分，对项目的盈利能力影响重大。房地产开发企业应基于目标成本，进行土地竞拍决策。通过详细测算土地成本与项目收益的平衡点，确定合理的土地竞拍价格上限。在竞拍前，对拟出让地块的位置、面积、规划指标、周边配套等进行全面分析，结合项目定位和目标成本，估算出项目的预期总收入和总成本，计算出土地成本的可承受范围。在竞拍过程中，严格遵守设定的价格上限，避免因盲目竞价导致土地成本过高，超出目标成本范围。

2、设计优化对目标成本的控制

规划设计阶段对项目成本的影响最大，推行设计优化和限额设计是控制目标成本的关键。限额设计是指根据目标成本，在满足项目功能和质量要求的前提下，对设计方案的造价进行限制。在设计过程中，设计部门应与成本管理部门密切配合，对设计方案进行经济性分析，在结构选型、材料选用、设备配置等方面进行优化。同时，建立设计方案的成本评审机制，对设计方案的造价进行审核，确保设计方案在目标成本范围内。

（二）招投标与采购阶段

1、以目标成本为导向的招标控制价编制

招标控制价应根据目标成本中确定的建安工程费、设备购置费等，结合市场价格水平和工程实际情况进行编制。在编制过程中，充分考虑施工

工艺、材料价格波动、施工难度等因素，确保招标控制价既符合目标成本要求，又具有合理性和竞争力。通过合理设定招标控制价，能够有效避免投标单位哄抬价格，规范招投标行为，确保中标价格在目标成本范围内。

2、建立供应商动态评估体系

对供应商的评估指标应包括产品质量、价格、供货能力、售后服务、信誉等。通过定期对供应商进行评估和排名，优先选择评估结果优良的供应商建立长期合作关系。在采购过程中，实行比价采购、招标采购等方式，在保证材料和设备质量的前提下，降低采购成本。同时，与供应商签订详细的采购合同，明确产品质量标准、价格、交货期等条款，避免因质量问题或交货延迟导致成本增加。

（三）施工建设阶段

1、动态监控工程进度与成本偏差

施工建设阶段是成本实际发生的主要阶段，需对工程进度与成本偏差进行动态监控。建立成本动态监控机制，定期将实际发生的成本与目标成本进行对比分析，计算成本偏差和进度偏差。对于成本超支或进度滞后的情况，及时查明原因，采取针对性的纠偏措施。同时，根据工程进度调整成本支出计划，确保成本支出与工程进度相匹配，避免资金浪费。

2、工程变更的成本审核与控制

建立严格的工程变更审批制度，明确变更申请、审核、批准的流程和权限。在收到工程变更申请后，成本管理部门应及时对变更可能产生的成本影响进行评估，分析变更的必要性和合理性。对于确需变更的，应测算出变更后的成本增加额，并判断是否在目标成本范围内。只有经过审批同意的工程变更才能实施，同时将变更后的成本纳入动态监控范围，确保总目标成本不受影响。

（四）销售与运营阶段

1、销售费用的目标管控

根据项目的销售目标和目标成本，按销售额的一定比例设定销售费用上限，如设定销售费用不超过销售额的 3‰ 。在销售过程中，对广告宣传费、销售代理费、销售人员工资等各项销售费用进行严格控制，确保销售费用在目标范围内。制定详细的销售费用预算，明确各项费用的支出标准和审批流程，避免不必要的费用支出。同时，优化销售渠道和营销方式，提高销售费用的使用效率。

2、尾盘管理中的成本优化

尾盘的维护成本和促销费用可能会侵蚀项目利润，需合理控制。对于尾盘房源，可制定针对性的促销策略。同时，优化尾盘的物业管理，合理安排人员和资源，避免资源浪费。

三、结语

目标成本管理在房地产开发企业的成本控制和效益提升中发挥着至关重要的作用。通过科学确定目标成本，依据市场调研与项目定位、行业标准、企业历史数据与同类项目经验，为成本管理奠定坚实基础；将目标成本按项目开发阶段、成本构成要素和部门职责进行科学分解，明确各环节、各部门的成本控制责任，有助于实现成本的精细化管理。在房地产开发各阶段实施针对性的目标成本管理对策，能够有效控制成本。前期拿地与规划设计阶段，基于目标成本的土地竞拍决策和设计优化，可从源头控制成本；招投标与采购阶段，以目标成本为导向的招标控制价编制和供应商动态评估体系，能实现采购成本与质量的平衡；施工建设阶段，动态监控成本偏差和严格控制工程变更，可确保成本在目标范围内；销售与运营阶段，销售费用管控和尾盘成本优化，能进一步提升项目收益。

房地产开发企业应充分认识到目标成本管理的重要性，结合企业实际情况，不断完善目标成本管理体系，将其贯穿于项目开发的全过程。通过有效的目标成本管理，企业能够降低成本、提高效益，增强市场竞争力，在复杂多变的房地产市场环境中实现可持续发展。

参考文献：

[1]王娜.房地产开发项目成本管理的现状分析与未来展望[J].经济管理，2020 (12):47-50.