房地产开发过程中工程造价的管理与控制

引言：随着房地产市场竞争越来越激烈，行业监管力度越来越大，房地产企业利润空间也在逐步被挤压，工程造价精细化管理及控制成了企业能否生存及发展之关键。工程造价管理及控制并不是单纯地成本削减，它是指在确保工程质量及进度的基础上，运用科学方法及手段对工程中每一环节的成本进行合理计划，有效管控，以达到最优资源配置。但是，很多房地产企业在实际的发展中普遍存在着造价管理意识淡薄，控制措施不当的现象，造成了工程造价的超支和费用的失控。所以，对房地产开发中工程造价管理和控制问题进行深入的研究有着非常现实的意义。

1. 房地产开发过程中各个阶段工程造价管理和控制重点

1.1 在决策阶段

决策阶段作为房地产开发的开始，对于工程造价起着决定性的作用。这一阶段需完成项目建议书和可行性研究报告编制工作，明确建设规模，建设标准和选址与投资估算。投资估算是否准确直接影响后续造价控制效果，要充分考虑土地费用，建筑安装工程费用，设备购置费用，工程建设其他费用和预备费，将市场调研与数据分析相结合，以免由于估算不足或者过于乐观而造成后续造价的失控。同时还需要对该项目的经济效益及风险做出评价，筛选出最具性价比的开发方案。

1.2 在设计阶段

在工程造价控制中，设计阶段起到了至关重要的作用。尽管这一阶段的费用仅占项目总投资的一个小部分，但其对整体工程造价的影响却高达 70% 或更多。这一阶段需要通过优化设计方案来达到造价控制的目的，主要包括方案设计，初步设计以及施工图设计等。在设计方案的过程中，我们应该进行多种方案的比较和选择，全面权衡功能、外观和成本等多个方面，以挑选出既经济又合理的设计方案；初步设计阶段应严格按投资估算对设计概算进行控制，保证概算不得超出概算范围。

1.3 在招投标阶段

在招投标阶段引入竞争机制、选择适当的施工单位、材料设备供应商等在工程造价控制中起着至关重要的作用。投标时，需要制定科学合理的投标文件，对工程范围，计价方式，合同条款和质量标准进行界定，以免由于投标文件不够规范而导致后续争议。同时要加强投标单位资格审查工作，保证投标单位具有相应资质与能力。评标阶段应遵循公平，公正和科学原则，既注重投标报价，又兼顾施工方案，企业信誉和履约能力，筛选出性价比较好的中标单位。

1.4 在施工阶段

施工阶段作为工程造价真正产生的主要时期，是造价控制中的关键与难点。这一阶段需要严格遵守合同及施工图，控制工程变更及现场签证等，以免造成不必要的成本上涨。工程变更应当按照严格的审批程序进行审批，论证其必要性、合理性，并核算变更费用在总造价中所占的比例；现场签证应及时准确，并经监理工程师及甲方代表联合确认，杜绝虚假签证及重复签证现象。

1.5 在竣工结算阶段

竣工结算阶段在工程造价管理中处于最后一个阶段，需核算并确认工程实际支出。这一阶段要严格按合同规定，根据竣工图纸，现场签证以及工程变更情况，审查施工单位报送的竣工结算报告，验证工程量与计价的正确性，保证结算金额合理。在审查过程中，应着重注意隐蔽工程的验收记录，设计变更签证和材料价格调整，切忌高估冒算。同时及时化解结算过程中出现的纠纷，保证结算工作的圆满完成。

2. 房地产开发中工程造价管理和控制方面的一些问题

2.1 管理意识淡薄

一些房地产企业没有充分认识到工程造价管理重要性，只注重施工阶段造价控制，忽视了决策与设计阶段造价控制，造成了前期造价失控现象，给后继工作埋下了隐患。与此同时，有些企业把造价管理与降低成本简单地划上等号，而忽略了工程质量与进度，就会因为质量问题造成返工费用上升，或者因为进度落后而造成违约赔偿。

2.2 各个阶段之间的联系不够紧密

房地产开发过程中各个阶段工程造价管理之间缺少有效联系与交流，出现了“各自为政”现象。如决策阶段投资估算和设计阶段概算相脱节、设计阶段图纸和施工阶段实际需要不一致等，致使造价控制目标很难达到。部门间信息传递不够及时，准确，易产生重复劳动，决策失误等问题，从而影响造价管理工作效率。

2.3 合同管理不够规范

合同为工程造价管理提供了重要的依据，然而一些房地产企业却出现了合同订立与执行中的不规范现象。合同条款不够严密和全面，在工程变更，价款调整和违约责任方面的规定也不够清晰，易引起合同纠纷而造成造价失控。合同履行中缺乏有效监督管理，施工单位违约处理不当，加大工程额外费用。

2.4 从业人员专业素质欠缺

工程造价管理人员专业素质的高低，直接关系到管理和控制工作成效。一些从业人员全周期造价管理观念不强，能力不强，没有把握好每一个阶段造价控制的重点，很难处理好错综复杂的造价。

3. 房地产开发中工程造价的管理和控制措施

3.1 建立全周期造价管理的观念

房地产企业要建立全过程，全周期造价管理观念，把造价控制渗透到项目开发过程中决策，设计，招标投标，施工，竣工结算等各个环节。强化部门间协同合作和信息共享机制等措施，以保证造价管理在各个阶段目标统一，衔接畅通。

3.2 加强设计阶段造价控制等

设计阶段对造价控制至关重要，要多措并举，优化设计方案。实行设计招标制度，竞争筛选优秀设计单位并鼓励设计单位运用限额设计和价值工程来降低成本同时满足功能需求。强化设计交底、图纸会审，发现并解决设计存在问题，缩短施工阶段改动时间。设立设计奖惩制度奖励节约造价成效明显的设计团队，追究由于设计失误造成造价超支责任。

3.3 规范招投标和合同管理工作

健全招投标制度，保证招标过程公平公正公开。制定详细准确的招标文件及工程量清单，并对招标范围及计价规则进行界定，尽量避免含混不清规定。强化投标文件评审工作，充分考虑报价，技术方案及企业实力等因素，筛选出最适宜中标单位。强化合同管理，合同签订之前要严格把关，保证合同条款的严谨性和合理性。

3.4 强化施工阶段动态控制

在施工阶段，要加强工程造价动态监控、定期造价核算与分析、比较实际费用和计划费用差异、及时采取纠偏措施。严把工程变更关，制定规范变更审批程序，充分论证变更必要性、合理性，核算变更费用，评价其总造价效应。强化物资与装备价格管理，采取集中采购与长期合作相结合的办法，在严把物资质量关，严把物资规格关的前提下，避免了由于物资问题而造成成本提高。

结束语

在房地产开发中对工程造价进行管理和控制是个系统工程，它需贯穿项目开发始终，涉及到许多阶段、许多部门。通过建立全周期造价管理理念，加强设计阶段的控制，规范招投标和合同管理，加强施工阶段的动态控制和提高从业人员的素质，它可以有效地促进工程造价管理和控制，达到对项目造价进行合理管控。

参考文献：

[1] 阎石林 . 浅析房地产工程造价控制管理中的常见问题及解决思路 [J]. 商讯，2020，208（18）：187-188

[2] 温美金. 房地产工程造价管理中的成本控制分析[J]. 江西建材，2020（12）：45.