加强闲置储备土地和资产管理的探究

一、引言

土地作为重要的生产要素和稀缺资源，是城市发展和经济建设的基础。闲置储备土地和资产的管理，是土地资源管理领域的重要内容。近年来，随着城市建设的不断扩张，大量土地被征收储备，但由于规划调整、项目停滞等多种原因，部分储备土地处于闲置状态，造成了资源的浪费。同时，储备土地上附着的各类资产，如建筑物、设施设备等，也存在管理不善、利用效率低下等问题。加强闲置储备土地和资产管理，能够有效提升土地资源利用效率，增加政府资产收益，保障城市建设的有序推进。深入探究该领域的管理问题与优化策略，对推动我国经济社会高质量发展具有迫切的现实意义。

二、我国闲置储备土地和资产管理的现状

（一）闲置储备土地现状

在城市化进程中，许多城市为了满足未来发展需求，提前征收了大量土地进行储备。然而，受宏观经济环境变化、项目投资放缓、规划调整等因素影响，部分储备土地未能及时投入使用，长期处于闲置状态。据相关统计数据显示，在一些城市，闲置储备土地占总储备土地的比例达到了一定规模，不仅造成了土地资源的浪费，还增加了政府土地储备的成本，包括土地征收补偿费用、日常维护费用等 。同时，闲置土地的存在也影响了城市的整体形象和土地市场的健康发展，容易引发土地投机等不良现象。

（二）闲置储备资产管理现状

储备土地上往往存在着各类资产，如原有的建筑物、厂房、设备以及配套的基础设施等。这些资产在土地储备过程中，由于缺乏系统的管理和有效的利用规划，多数处于闲置或低效使用状态。一方面，部分建筑物因年久失修，存在安全隐患，维修和维护成本较高；另一方面，对于可利用的资产，由于缺乏合理的运营模式和市场渠道，难以实现资产的保值增值。此外，资产权属不清、台账管理不规范等问题也较为突出，导致在资产处置和运营过程中面临诸多困难。

三、闲置储备土地和资产管理存在的问题

（一）信息管理问题

1. 信息采集不全面：目前，在闲置储备土地和资产的管理中，信息采集手段较为传统，主要依赖人工调查和简单的文档记录。对于土地的地理位置、面积、现状、权属以及资产的详细信息等，难以做到全面、准确的采集，存在信息遗漏和误差的情况。

2. 信息共享机制缺失：不同部门之间，如土地储备机构、规划部门、财政部门等，缺乏有效的信息共享平台和机制。各部门对闲置储备土地和资产的信息掌握程度不一，导致在决策和管理过程中，信息沟通不畅，难以形成管理合力，降低了管理效率。

3. 信息化水平较低：虽然部分地区开始尝试利用信息技术进行管理，但整体信息化水平仍然较低。缺乏专业的土地和资产管理信息系统，无法实现对闲置储备土地和资产的动态监测和实时更新，难以满足现代化管理的需求。

（二）资产盘活问题

1. 运营模式单一：当前，闲置储备资产的盘活主要以租赁和出售为主，运营模式较为单一，缺乏创新。对于一些具有特殊用途或地理位置优势的资产，未能充分挖掘其潜在价值，难以通过多元化的运营模式实现资产的增值。

2. 市场需求对接困难：由于对市场需求的调研不足，储备资产的供给与市场需求存在脱节现象。一些资产在进行盘活时，无法准确把握市场动态和投资者需求，导致资产难以顺利交易或出租，降低了资产的盘活效率。

3. 政策支持不足：在闲置储备资产盘活过程中，缺乏完善的政策支持体系。例如，在税收优惠、金融支持、审批流程简化等方面，政策措施不够明确和具体，限制了社会资本参与资产盘活的积极性，增加了资产盘活的难度。

（三）制度体系问题

1. 管理制度不完善：目前，我国在闲置储备土地和资产管理方面，尚未形成一套系统、完整的管理制度。对于土地储备的标准、资产的评估、处置流程等方面，缺乏明确的规定和操作细则，导致在实际管理过程中，存在管理随意性较大、操作不规范等问题。

2. 责任界定不清晰：在闲置储备土地和资产管理过程中，涉及多个部门和主体，由于责任界定不清晰，容易出现相互推诿、扯皮的现象。一旦出现问题，难以明确责任主体，不利于问题的及时解决和管理工作的有效开展。

3. 监督机制不健全：缺乏有效的监督机制，对闲置储备土地和资产管理的各个环节，如土地征收、资产运营、资金使用等，监督力度不够。容易滋生腐败现象，影响管理工作的公正性和透明度。

四、国内外先进管理经验借鉴

（一）国外先进管理经验

1. 美国土地储备管理经验：美国在土地储备管理方面，注重市场机制的作用。通过建立完善的土地市场交易体系，实现土地储备与市场需求的有效对接。同时，利用先进的信息技术，对土地储备进行动态监测和管理，提高了土地利用效率。例如，美国一些城市通过建立土地银行，对闲置土地进行集中管理和运营，将土地储备与城市规划、社区发展相结合，实现了土地资源的优化配置。

2. 新加坡资产管理经验：新加坡在资产管理方面，采取了多元化的运营模式。对于政府拥有的资产，通过租赁、合作开发、资产证券化等多种方式进行盘活。同时，建立了严格的资产管理制度和监督机制，确保资产的安全和保值增值。新加坡还注重对资产的精细化管理，对每一项资产都进行详细的登记和评估，实现了资产的全生命周期管理。

（二）国内先进管理经验

1. 上海土地储备管理经验：上海在土地储备管理过程中，建立了统一的土地储备信息平台，实现了土地储备信息的集中管理和共享。通过对土地储备项目的全过程跟踪和动态监测，提高了土地储备的科学性和合理性。同时，上海还制定了完善的土地储备管理制度和操作规范，明确了各部门的职责和工作流程，提高了管理效率。

2. 深圳资产管理经验：深圳在资产管理方面，积极探索创新运营模式。通过引入社会资本，采用PPP 模式等方式，对闲置资产进行开发和运营。同时，建立了资产评估和交易平台，规范了资产处置流程，提高了资产的交易效率和透明度。深圳还注重对资产的绩效管理，将资产运营效益与部门考核挂钩，激励各部门积极做好资产管理工作。

加强闲置储备土地和资产管理的策略

（一）完善制度体系

1. 健全法律法规

加快推进土地储备相关法律法规的修订和完善，明确闲置土地的认定标准、处置程序和法律责任，细化土地储备资产的管理规范，为管理工作提供明确的法律依据。

2. 建立考核机制

将闲置土地处置和土地储备资产管理纳入地方政府绩效考核体系，设定具体的考核指标，如闲置土地处置率、资产增值率等，强化地方政府的责任意识。

（二）加强部门协同

1. 建立联席会议制度

由政府牵头，组织自然资源、财政、住建、税务等相关部门建立联席会议制度，定期召开会议，协调解决闲置储备土地和资产管理中的重大问题，加强部门之间的信息共享和工作协同。

2. 明确职责分工

制定部门职责清单，明确各部门在闲置土地处置和资产运营管理中的具体职责，避免职责交叉和推诿现象。

（三）加强信息化建设

1. 建立统一信息平台：整合土地储备机构、规划部门、财政部门等相关部门的信息资源，建立统一的闲置储备土地和资产管理信息平台。利用地理信息系统（GIS）、大数据、物联网等先进技术，对土地和资产的信息进行全面采集、整合和管理，实现信息的实时共享和动态更新。

2. 实现动态监测：通过在闲置储备土地和资产上安装传感器等设备，实现对土地使用状态、资产运营情况的实时监测。及时掌握土地和资产的变化情况，为管理决策提供准确的数据支持。同时，利用数据分析技术，对土地和资产的利用效率、市场需求等进行分析和预测，提高管理的科学性和前瞻性。

3. 提升信息化管理水平：加强对管理人员的信息化培训，提高其信息化操作技能和管理水平。引进专业的信息化人才，完善信息系统的功能和服务，不断优化信息管理流程，实现闲置储备土地和资产管理的信息化、智能化。

（四）创新资产运营模式

1. 多元化运营：除了传统的租赁和出售模式外，积极探索多元化的资产运营模式。例如，对于具有历史文化价值的建筑物，可以开发成文化创意产业园区；对于地理位置优越的土地，可以与社会资本合作进行商业开发；对于一些基础设施资产，可以通过资产证券化等方式实现融资和盘活。

2. 加强市场调研：建立专业的市场调研团队，定期对市场需求进行调研和分析。了解市场动态和投资者需求，根据市场需求制定资产盘活计划和营销策略，提高资产与市场需求的对接度。同时，加强与房地产中介机构、投资机构等的合作，拓宽资产交易和运营渠道。

3. 争取政策支持：积极向政府相关部门争取政策支持，完善闲置储备资产盘活的政策体系。例如，在税收方面，给予参与资产盘活的企业一定的税收优惠；在金融方面，鼓励金融机构为资产盘活项目提供融资支持；在审批方面，简化资产处置和开发的审批流程，提高工作效率。

（五）完善制度体系

1. 健全管理制度：制定系统、完善的闲置储备土地和资产管理制度，明确土地储备的标准、资产的评估方法、处置流程等具体规定和操作细则。建立土地储备项目的可行性研究制度，对土地储备的必要性、合理性进行科学论证。同时，完善资产的登记、台账管理制度，确保资产信息的准确性和完整性。

2. 明确责任分工：明确各部门在闲置储备土地和资产管理中的职责和分工，建立健全责任追究制度。将管理责任落实到具体部门和个人，避免出现责任不清、推诿扯皮的现象。加强部门之间的协作与配合，形成管理合力，共同做好闲置储备土地和资产管理工作。

3. 强化监督机制：建立健全监督机制，加强对闲置储备土地和资产管理各个环节的监督。成立专门的监督小组，定期对土地征收、资产运营、资金使用等情况进行检查和审计。同时，拓宽监督渠道，鼓励社会公众参与监督，提高管理工作的公正性和透明度。

（六）加强人才队伍建设

1. 引进专业人才：加大对闲置储备土地和资产管理专业人才的引进力度，吸引具有土地资源管理、财务管理、房地产开发等专业背景的人才加入管理队伍。提高管理队伍的整体素质和专业水平，为管理工作提供人才保障。

2. 加强培训教育：定期组织管理人员参加业务培训和学习交流活动，更新其知识结构，提高其业务能力和管理水平。培训内容可以包括土地政策法规、资产运营管理、信息化技术应用等方面。通过培训教育，培养一批懂政策、会管理、善经营的专业人才队伍。

3. 建立激励机制：建立健全激励机制，对在闲置储备土地和资产管理工作中表现优秀的个人和团队进行表彰和奖励。将管理工作绩效与个人薪酬、晋升等挂钩，激发管理人员的工作积极性和创造性，提高管理工作的效率和质量。

六、结论

加强闲置储备土地和资产管理，是优化土地资源配置、提高资产利用效率、推动城市可持续发展的重要举措。当前，我国在闲置储备土地和资产管理方面存在信息管理滞后、资产盘活困难、制度体系不完善等问题，需要借鉴国内外先进管理经验，从信息化建设、资产运营模式创新、制度完善、人才队伍建设等多个方面采取针对性策略。通过建立统一的信息平台、创新多元化的资产运营模式、健全管理制度和监督机制、加强人才培养和引进等措施，实现闲置储备土地和资产的高效管理和合理利用，为我国经济社会的高质量发展提供有力支撑。在未来的发展过程中，还需要不断根据实际情况，对管理策略进行调整和完善，以适应新形势下闲置储备土地和资产管理的需求。

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