双凤桥站TOD 综合开发项目山姆超市及酒店机电BIM 深化设计及管理组织思路

一、本项目涉及单位及施工界面内容

1. 总承包单位：消防系统（消火栓系统、喷淋系统、排烟系统、加压送风系统、烟感系统、手报系统、七佛丙烷系统）、供配电系统（涉及山姆及酒店的设备、动力电源引到控制柜位置）、送排风系统及计量水表后端给水系统安装、排水系统及弱电系统。

2. 自来水公司：市政管网至总水表井，包括管线安装、水井砌筑、总水表安装及其附件安装；项目范围内所有给水智能水表及给水管道安装、二次供水设备工程安装及调试运行（包含井道二供管道安装，总平消防管道及消火栓，不含总平消防水泵接合器及户表组后端入户部分）、商业部分包括总水表井至商业户表组的管线及分水器安装，同时二次供水采用智慧用水管理系统。

3. 山姆安装装饰：冷库系统、中央空调系统（冷水机组、冷冻/却水泵、组合式空调柜、空气处理机组、冷却塔、冷冻/却水系统、风机盘管加新风系统、空调冷冻/却水系统）、扶梯安装、山姆垂直货梯安装、风冷热泵系统。

4. 酒店精装（暂未招标部分）：酒店弱电系统（25 个系统）、中央空调系统（冷水机组、冷冻/却水泵、组合式空调柜、空气处理机组、冷却塔、冷冻/却水系统、风机盘管加新风系统、空调冷冻/却水系统）。

二、本项目存在的问题

1. 对外协调方面，自来水工程因酒店管理咨询单位介入后，给水系统将进行大量调整，特别是对酒店的计量方式，生活水泵房的系统设置，涉及到软化水系统等，设计进度严重滞后，按照山姆开业要求，正式用水必须接通使用。根据自来水办理流程及施工组织最快需要 4 个月时间，加上合同双方签订等，严重制约项目进展。

2. 供配电：因酒店管理咨询单位介入后，酒店方要求对中央空调系统采用市政备用双电源系统，根据规范及实际使用要求，不应设置双电源，且项目设计了发电机，就是备用电源；根据设计成本图纸调整情况，项目之前设计的燃气锅炉全部换成电锅炉，整体用电负荷增加约 3000KVA。供电方案已确定，若调方案沟通协调难度大，供电审图不通过无法大量采购设备进行安装。

3. 燃气工程：因 1 地块酒店管理咨询单位介入后，酒店方要求增加燃气锅炉，食堂餐饮用气设备未定，用气量及设备参数无法确定，暂燃气流程无法启动办理。

4. 中国电信和中国联通两家运营商的物理通讯外线到SAM 指定位置，酒店三大运营商进户敷设到位，涉及到商业经营的引入需要申请，签合同及建设费，后续公司内部要上总办会、董事会，后续时间紧迫。

三、项目前期规划与组织重点

1. 清晰界定：精确界定所有机电系统的范围（强电、弱电、给排水、暖通空调、消防、燃气、特殊系统如厨房、洗衣房、冷冻冷藏、电梯、楼宇自控等），避免范围蔓延。

2.需求对接：深度理解山姆超市（如大空间照明、冷链系统、大功率设备供电、密集人流空调、安防广播）和酒店（客房舒适度、24 小时热水、公共区域环境、消防疏散、智能化）的独特需求。

3.建立强有力的项目管理组织架构

核心团队：组建经验丰富的项目核心管理团队（项目经理、技术负责人、安全总监、质量总监、合约经理、各专业工程师）。

职责分明：清晰定义业主、总包、监理、设计、各分包商（机电总包、各专业分包）的职责、接口和报告关系。

决策流程：建立高效的决策流程，特别是针对设计变更、现场签证、重大技术问题。

三、深化设计与 BIM 协同：

为保障山姆及酒店项目机电施工有序进行、保证施工质量及进度满足要求、减小由于设计深度不够、工期紧张，管线冲突导致成品交叉损害以及后期运营管理要求，在满足设计、规范要求的条件下，对施工图纸进行 BIM 深化设计，将安装空间排布、压缩到极致，根据常规经验管综建议采用综合支吊架，以实现成型的美观性。主要从深化设计组织机构、深化设计范围、深化设计参与单位、深化设计前置条件、深化设计步骤、深化设计原则、深化设计要点等几个方面组织进行。

（1）深化设计组织机构