保障性住房建设对房地产经济结构优化的作用研究

引言

保障性住房作为政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，具有社会保障属性与经济调节功能的双重特性。深入探究保障性住房影响房地产经济结构的作用机理，剖析建设过程中面临的挑战，并提出针对性的政策优化路径，对于完善我国住房保障体系、优化房地产经济结构、实现房地产市场平稳健康发展具有重要的理论价值与现实意义。

一、保障性住房影响房地产经济结构的作用机理

(⟶) 优化市场供给结构

房地产行业是我国经济发展的重要组成部分，要想满足人们的生活和居住问题，就必须将土地资源配置与房地产经济进行融合，以此解决当前我国房地产行业所存在的各种问题[1]。在房地产市场中，商品房供给往往以追求利润最大化为目标，其产品结构和价格定位倾向于满足中高收入群体需求，导致市场上高端住房供给过剩，而面向低收入群体的保障性住房供给不足，市场供给结构失衡。保障性住房的建设与供应，能够有效填补这一空白[2]。政府通过制定保障性住房建设规划，明确不同类型保障性住房的建设规模和布局，直接增加了中低价位、中小套型住房的市场供应。以北京市为例，近年来大力推进保障性住房建设，截至 2023 年底，已累计建设各类保障性住房超过 100 万套。这些保障性住房的入市，改变了以往市场上商品房 “一家独大” 的局面，使得房地产市场供给结构更加多元化[3]。不同收入群体都能在市场上找到适合自己的住房产品，低收入群体可以选择公租房解决基本居住需求，中低收入群体则可以通过购买经济适用房、共有产权房实现住房梦，高收入群体依然可以选择购买高端商品房。这种多元化的供给结构，提高了房地产市场资源配置效率，增强了市场的稳定性和可持续性。

平抑住房价格波动

房地产市场价格波动受多种因素影响，其中供需关系是关键因素之一。在市场供不应求时，房价往往会快速上涨；而当供过于求时，房价则可能下跌。保障性住房的大规模建设与供应，能够从供给端有效调节市场供需关系，进而平抑住房价格波动。当房地产市场过热，房价快速上涨时，保障性住房的增加可以分流一部分购房需求[4]。例如在一些热点城市，由于房价过高，大量刚需购房者望而却步，而保障性住房的出现，为这部分人群提供了替代选择，使得他们无需参与商品房市场的激烈竞争，从而减少了商品房市场的需求压力。需求减少，房价上涨的动力就会减弱。此外，保障性住房的价格相对稳定，其定价机制通常不以市场价格为导向，而是综合考虑居民的支付能力和建设成本等因素。这就为市场提供了一个价格 “锚点”，引导商品房价格向合理区间回归[5]。以深圳为例，在保障性住房建设加速推进的阶段，周边商品房价格涨幅明显放缓，市场价格逐渐趋于平稳。

(≡) 引导土地资源配置

土地是房地产开发的基础要素，土地资源的合理配置对房地产经济结构的优化至关重要[6]。在以往的土地出让中，地方政府往往更倾向于将土地出让给开发商品房的企业，因为商品房开发能够带来较高的土地出让金收入和相关税收。这种土地配置方式导致房地产市场过度依赖商品房开发，土地资源利用效率不高。保障性住房的建设促使政府重新审视土地资源配置策略，政府会根据保障性住房建设规划，预留专门的土地用于保障性住房项目[7]。例如一些城市划定保障性住房用地红线，明确规定一定比例的新增建设用地必须用于保障性住房建设。这不仅保障了保障性住房的土地供应，也引导了土地资源在商品房和保障性住房之间的合理分配。同时保障性住房的建设通常会配套建设学校、医院、商场等公共服务设施和基础设施，这进一步优化了土地的综合利用效率。以重庆市为例，通过科学规划保障性住房用地，在保障住房供应的同时，带动了周边区域的开发和发展，提升了土地资源的整体价值。

（四）重构住房消费梯度

传统的住房消费模式中，居民大多追求直接购买商品房，住房消费梯度不明显。保障性住房的出现，打破了这种单一的消费模式，重构了住房消费梯度。例如在上海，许多刚毕业的大学生和外来务工人员，由于收入有限，会先选择租赁公租房，在积累一定资金和稳定工作后，再考虑购买共有产权房。这种住房消费梯度的形成，促进了住房资源的合理流动和有效利用，提高了居民的住房消费满意度，也有利于房地产市场的健康有序发展。

（五）促进产业资本结构调整

房地产行业是资金密集型行业，其产业资本结构对整个行业的发展至关重要。过去大量资本集中于商品房开发领域，导致产业资本结构单一，风险高度集中[8]。保障性住房的建设与发展，为产业资本提供了新的投资方向，促进了产业资本结构的调整。以杭州为例，在保障性住房建设过程中，许多建筑企业和金融机构积极参与，形成了多元化的资本投入格局。同时保障性住房建设还带动了周边区域的商业发展，吸引了更多资本投向商业配套设施建设，促进了产业资本结构的优化升级，降低了房地产行业的整体风险。

二、保障性住房建设面临的挑战

（一）制度设计层面

在制度设计层面，保障性住房建设面临政策体系不完善与监管机制不健全的双重困境。保障性住房建设涵盖土地供应、资金筹措、分配管理等复杂环节，却因政策碎片化，各部门间土地、金融、税收等政策难以有效衔接，土地规划与金融贷款支持脱节，致使项目资金短缺、推进受阻。政策条款模糊、实施细则缺失，也使得保障性住房退出机制等关键环节缺乏明确执行标准[9]。监管方面，建设环节工程质量把控不严、建筑材料与施工工艺存在问题，分配环节收入审核漏洞导致违规获取住房现象频发，运营环节对租户使用情况监管缺位，转租转借问题破坏资源合理利用，严重损害政策公平性与公信力。

（二）市场联动层面

市场联动层面，保障性住房建设与商品房市场存在竞争矛盾，且市场参与主体积极性不足。土地资源有限背景下，保障性住房用地挤占商品房开发空间，大量供应又分流购房需求，冲击商品房销售与价格，引发开发

商抵触，同时金融机构倾向于商品房开发项目，加剧保障性住房融资困境[10]。此外，因保障性住房项目投资回报率低、回收周期长，社会资本参与意愿低，即便以 PPP 模式合作，企业仍面临成本超支、政策变动等风险；房地产中介机构、物业管理企业也因利润微薄，难以提供优质服务，影响项目可持续运营。

（三）社会经济效应层面

在社会经济效应层面，保障性住房建设深陷区域发展失衡与地方财政承压的双重困境。出于降低建设成本考量，部分城市将保障性住房大规模布局于郊区或偏远地带，这种选址策略虽短期内减少资金投入，却衍生出长期负面效应。此外，保障性住房建设资金投入与收益之间的严重失衡，持续考验着地方财政的承受能力。项目建设涉及土地征收、房屋建造、配套设施完善等巨额资金支出，而基于保障属性设定的较低租金与销售价格，致使项目难以实现收支平衡。地方政府作为建设主导者，财政实力薄弱地区常因资金短缺，无法按期完成建设目标，或无力保障后续维护修缮工作，导致房屋及配套设施过早老化损坏。为填补资金缺口，部分地方政府过度依赖土地出让金，甚至通过增加地方债务的方式筹措资金，这种饮鸩止渴的做法，不仅加剧了地方财政风险，更给区域经济的可持续发展埋下重大隐患，形成阻碍保障性住房良性发展的恶性循环。

三、政策优化路径

（一）供给端改革

供给端改革是推动保障性住房建设的核心发力点，在土地供应方面，需建立灵活且科学的用地机制。政府应根据城市发展规划和住房需求预测，合理划定保障性住房用地，探索 “限地价、竞配建”“带方案出让” 等创新供地模式，提高土地利用效率，保障充足的建设空间。同时鼓励将存量闲置土地、工业用地转化为保障性住房用地，拓宽土地来源渠道。在资金供给上，构建多元化的融资体系至关重要。除政府财政投入外，可加大政策性金融支持力度，引导开发性金融机构提供长期低息贷款；进一步推广 PPP 模式，通过完善收益分配机制、明确风险分担规则，增强对社会资本的吸引力；探索发行保障性住房专项债券、房地产投资信托基金（REITs）等金融工具，盘活存量资产，为项目建设提供稳定资金流。此外，优化住房产品供给结构，依据不同地区、不同收入群体的需求，合理规划公租房、经济适用房、共有产权房等各类保障性住房的比例，注重户型设计的实用性和功能性，提升住房品质。

（二）机制创新

机制创新是破解保障性住房建设困境的关键举措，在分配机制上，建立全国统一的住房保障信息平台，整合民政、税务、金融等部门数据，实现对申请家庭收入、资产、住房等信息的精准核查，提高分配的公平性和透明度；推行 “积分制” 分配模式，综合考虑家庭人口数量、住房困难程度、居住年限等因素，确定分配优先级。运营管理机制方面，引入市场化运营理念，通过公开招标等方式选择专业的物业管理企业，明确各方权利义务，提升物业服务水平；建立动态租金调整机制，根据物价指数、居民收入水平等因素合理调整租金标准，确保项目可持续运营。同时加强与商品房市场的联动机制，探索保障性住房与商品房 “混合建设” 模式，促进不同收入群体融合居住，避免形成单一化社区；建立保障性住房与商品房市场的价格传导机制，通过保障性住房的稳定供应，引导商品房市场理性定价，实现房地产市场的整体平稳发展。

（三）制度保障

制度保障是保障性住房建设顺利推进的坚实基础，完善法律法规体系，制定专门的保障性住房法，明确保障性住房建设、分配、运营、退出等各环节的权利义务和法律责任，为政策实施提供法律依据。加强部门间协同机制建设，成立由住建、财政、土地、金融等多部门组成的保障性住房建设领导小组，建立定期联席会议制度，加强政策协调和信息共享，形成工作合力。强化监督考核制度，建立健全保障性住房建设全过程监督机制，加强对工程质量、资金使用、分配运营等环节的监管；将保障性住房建设纳入地方政府绩效考核体系，明确考核指标和奖惩措施，对工作不力的地区进行问责，确保政策落实到位。此外，建立政策动态调整机制，根据经济社会发展变化、住房市场供需状况和居民需求结构调整，及时优化完善保障性住房政策，提高政策的针对性和有效性。

四、结束语

针对当前保障性住房建设仍面临的制度设计、市场联动及社会经济效应等层面的多重挑战，本文提出供给端改革、机制创新与制度保障等政策优化路径，从土地资金供给、分配运营机制、法律法规完善等多维度发力，为破解发展困境提供了系统性方案。本文不仅深化了对保障性住房与房地产经济结构关系的理论认知，也为政府部门制定住房政策、推动行业健康发展提供了实践参考。

参考文献

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[5]曾艳,张熠,沈伟.成都市：聚焦公园城市示范区建设构建梯度化住房保障体系[J].城乡建设,2024,(12):52-55

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[7]周雪桥.保障性租赁住房建设项目开展REITs融资的可行性与建议[J].房地产世界,2024,(07):47-49.

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