金乡县房地产业运行情况及展望

房地产业的发展直接涉及地方经济的发展，影响着城市发展进程，对于产业结构的调整和优化，拉动内需，推动相关产业发展，扩大社会就业，改善人居环境，满足人们住房消费等方面都具有十分重要的意义。近年来，随着国家优化房地产政策、采取利好经济措施等实施落地，金乡县坚持“房住不炒”定位不动摇，优化完善房地产市场平稳健康发展政策，但受市场环境低迷、到位资金趋紧等影响，房地产业处于深度调整期。

一、发展历程

金乡县房地产业初始于 1993 年，仅限于老城区单体住宅楼开发建设，以拆迁改造为主，1995 年至 1999 年，产业跌入低谷，举步维艰。2000 年至 2005 年，开发建设与城区道路配套进行，初显综合开发模式。直至2008 年，连片、组团式开发建设才真正成为行业主导。近年来，高资质、大品牌开发公司逐步进入金乡进行房地产开发建设，一批高质量、大规模楼盘拔地而起，有效调整和完善了全县城市布局结构，推动了城镇化水平的连年提升。

二、发展意义

（一）有力地推动了全县经济和社会发展。房地产业的发展直接涉及地方经济的发展，影响着城市发展进程，对于产业结构的调整和优化，拉动内需，推动相关产业发展，扩大社会就业，满足人们住房消费等方面都具有十分重要的意义。2018 年以来，房地产开发投资在全县固定资产投资中所占比举足轻重，是聚集生产要素，撬动经济发展的“金杠杆”，不仅优化和改善了人们的住房条件，提高了城市品位，也是全县财政收入的重要增长点。

（二）大幅改善了居住环境和提升了城市品位。近年来，城区房地产开发无论从项目规模、规划设计、工程质量，都有了很大提升，改善了居住环境，提高了城市品位。城区居民住房由分散建设走向集中连片组团开发，改变了多年来住宅建设单一的状况。同时，城区房地产开发在带动县城其他建筑规划理念的形成和发展的基础上，为促进城市建设规划设计水平、丰富城市面貌、塑造城市形象、提升城市品位也作出了贡献。

（三）强劲带动了房地产相关产业发展。房地产产业链长，涉及 40 多个相关产业，房地产市场的持续旺盛，不仅对钢材、建筑材料等产品形成了强劲拉动力，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。同时，房地产属劳动密集型产业，就业容量大，就业带动能力强，房地产开发建设和管理及与之相关的建材、装饰装修、中介服务、物业服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大全县就业与再就业、促进社会和谐稳定发挥了重要作用。

三、发展现状

（一）房地产企业单位情况。房地产企业单位数量呈下滑趋势，2023 年末全县正常经营房地产企业法人单位共有90 家，比 2018 年末下降 27.4% ，平均每年下降 6.2% ，其中四上企业法人单位 59 家、四下法人单位 31 家。

（二）房地产项目开发建设情况。从在库项目数量看，截至 2024 年 8 月份，全县在库房地产项目仅25 个，较去年减少 16 个，较前年减少 38 个，在库项目数量呈快速下滑趋势；从计划总投资看，2024 年 8 月份，全县房地产项目计划总投资 190.8 亿元，同比下降 27.4% ，2019 年—2023 年房地产项目计划总投资分别为 301.6 亿元、 元、354 亿元、339.4 亿元、262.8 亿元，计划总投资从 2023 年起开始拐头向下，加速下行；从完成投资看，近 5 年房地产完成投资呈倒 V 走势，2019 年—2023 年房地产完成投资分别实现 39.9 亿元、41.4 亿元、46.3 亿元、37.7 亿元、36.5 亿元，自 2021 年达到峰值后，开始拐头向下，且下滑曲线走势陡峭。

（三）房地产企业销售情况。2018 年起全县房地产业进入快速发展期，商品房竣工面积和销售面积情况如下：2018-2023 年，商品房竣工面积分别为 20.1 万平方米、62万平方米、73 万平方米、209 万平方米、101.7 万平方米。商品房销售面积分别为 56万平方米、95 万平方米、94 万平方米、110 万平方米、111.8 万平方米、96.8 万平方米。从以上数据得出，2018 年来全县房地产业运行平稳上行，至 2023 年出现了明显的拐点，去库存压力凸显。

四、走势预测

全县房地产市场逐渐发展成熟，相关社区开发规模逐渐成型，自身配套逐步完善，房地产企业竞争激烈，产品形态多元化，但受经济周期影响，房地产业中长期将处于低位运行状态。

（一）供给分析。从人均住房面积看，国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到 41.76 平方米，平均每户住房间数为 3.2，平均每户居住面积达到 111.18 平方米。目前，全县开发面积已达到 1100 万平方米以上，按照主城区金乡街道占 80% 测算，2023 年金乡街道常住人口 17.3 万人（ 1% 人口抽样数据），人均居住面积达到 50.9 平方米，远高于全国平均水平，表明全县房地产业明显的供大于求；从土地供给看，金乡县房产开发较早，城市急剧扩张，目前可供开发的优质地段已基本开发完毕，开发潜力降低。

（二）需求分析。随着生育意愿的降低和人口老龄化程度的加深，2022 年首次出现死亡人口多于出生人口的历史性逆转，全县常住人口由 2013 年末的 63.41 万人减少至 2023 年末的62.18 万人，减少 1.23 万人，全县常住人口逐年减少及外流限制了需求的扩张；金乡县进一步优化房地产发展政策，通过二手房房屋交易补贴、动态调整二手房交易计税基准价格、推行“带押过户”等政策刺激，二手房交易市场活跃，限制了新建房需求的进一步提升；回迁安置社区和保障性住房对房地产业有波次冲击，根据征收补偿协议数据统计，约 60% 的回迁户每户拥有2 套回迁房，在解决一大批城区城镇居民住房难问题和农村居民进社区改善居住环境，享受新农村建设阶段性成果的同时，削弱了商品房购买力。

五、几点建议

（一）适度进行改造建设。当前，新老城区总体观瞻、城市品位都有了较大提升，城区居民住房困难、成套率低、配套缺项、功能残缺等问题都得到了有效解决，虽然金乡县总体经济实力大幅增强，但经过几次大动迁和回迁安置，再加上保障性住房三种房源的整体推出，基本上形成了“居者有其屋”的住房保障体系，新的购买力还要经过一段周期才能形成。因此，应理性规避各类风险，稳妥、适度地进行老城区改造和片区开发，避免出现房地产开发过热、房源过剩现象。

（二）正确把握房地产形势。全县房屋销售均价处于正常合理价格、价格平稳，对于房地产销售有益。进一步优化房地产发展政策，通过限价、调整税收、合理供应土地指标、土地出让金延期交付、适当调整监管额度等方式，进一步发布房地产行业利好政策，减轻开发企业压力，提高企业拿地积极性。进一步加快城镇化建设进程，加大市政基础设施配套建设力度，提高开发项目品质。合理的土地供应，避免出现房地产开发过热、房源过剩现象。

（三）建立诚信经营的价值观。诚信是企业发展的基石，企业商品房项目应得到购房者的普遍认可和消费者的青睐。在项目销售过程中，严格监管开发商必须在取得商品房预售许可证后，再进行广告发布，不进行虚假广告宣传，在项目的现场公示项目的使用权证，明示住宅小区的建设面积、实用面积，向客户提供房产证。

作者简介：陈海婷（1986.01-）女，汉族，山东金乡人鲁东大学数学与信息学院统计学专业。主要从事名录维护、“四上”企业纳统、贸易统计、人口、社会科技、文化产业、能源、法规等工作，曾参与过多项国家级大型普查和相关数据的开发。